二手房买卖应该注意哪些法律风险 二手房买卖有哪些法律风险防范

随着我国对二手房交易政策的放宽，二手房交易市场逐渐繁荣起来。但由于二手房的买卖双方实务操作经验积累的不够，作为标的额较大的不动产的买卖，就会产生不容小视的法律风险。二手房的独特性又导致在其交易当中存在不同于房屋第一手交易的风险，所以买卖双方应了解彼此的风险并加以防范。下面就是关于购买二手房存在的风险和防范的方法，一起来看看吧。

一、购买二手房存在哪些法律风险？

由于在二手房屋交易过程中，往往存在以下法律风险点：

（1）来自交易主体方面的风险

具体说来也就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权。

比如说，夫妻双方的一方瞒着对方把房出售；不通知房屋产权共有人就私自将房屋卖掉；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等。

（2）来自交易房屋方面的风险

这包括多种情况：

①用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围。

②房屋权属有争议。

③房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的。

④房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的。

⑤已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的。

⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的。

⑦用于交易的房屋存在质量瑕疵。

（3）来自交易手续方面的风险

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

（4）来自交易合同方面的风险

这是跟买卖其他房屋一样会遇到的问题，如果双方对权利义务约定不明而引发争议，那么一方的权益就会受到损害。

（5）产权风险

购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房管局才会核发过户后的产权证。

二、二手房买卖的风险如何防范？

1、必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

因此，对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2、必须明确双方违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

目前，绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。

因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款过户时间

在实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同时间段打给房主。

因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，这样买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4、必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、买方必须见房主

现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作。即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。

理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

6、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确。或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

（以上回答发布于2017-09-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易十大注意事项：
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。

此外，在办理贷款前应该找到一家正规的住房置业担保公司，由担保公司以住房作为贷款担保，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。

第二步：向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，如果你购买的房产是武昌区的，就去武昌区房管局查询，依次对应。

二手房买卖应注意哪些法律风险~

二手房交易十大注意事项：
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

一、卖方的法律风险：1、买方迟延付款；2、买方不能足额付款；3、房产市场下行时买方毁约。二、买方的主要风险有：1、卖方未按约交房；2、卖方不协助办理过户登记；3、买卖交易无效；4、卖方配偶声称不知情；5、卖方不迁出户口。

二手房买卖存在哪些法律风险
答：二手房的独特性又导致在其交易当中存在不同于房屋第一手交易的风险，所以买卖双方应了解彼此的风险并加以防范。下面就是关于购买二手房存在的风险和防范的方法，一起来看看吧。一、购买二手房存在哪些法律风险？由于在二手房屋交易过程中，往往存在以下法律风险点：（1）来自交易主体方面的风险 具体说来也...

买卖二手房时,如何规避风险
答：6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。除此之外，作为购房人要从自身加强对于二手房知识的了解和学习。在这个过程中有几个方面必须注意；（1）要检查房屋手续是否齐全 （2）注意房屋产权是否明晰 （3）核实交易房屋是否在租 （4）...

卖方在二手房交易中有哪些法律风险
答：当然具体得需要通过合同履行节点的设计来安排进行防范。 第二是买方不能足额付款的风险， 二手房交易 时，卖方通常会在买卖合同中约定买方支付一定金额的款项以后，双方才开始办理 房屋产权过户 登记手续，尤其目前多采用资金监管方式完成购房款支付，不能足额付款倒不会导致卖方在未收款之前即失去房屋所有权...

什么是二手房交易?二手房交易需要规避哪些风险?
答：二、买二手房的常见风险有哪些？如何规避？买二手房常见的风险有三种：产权风险、资金风险、房屋本身质量风险。（一）产权风险 1.“房主”没有从事交易的资格，即假业主。规避方法：规避此类风险的方法是注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人造假，签约前应要求经纪...

二手房交易必须注意这四类风险!
答：如果几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言法律风险极大。另外，地税部门的工作人员指出，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承担房屋出租...

二手房过户时应该注意什么问题, 二手房买卖应注意的法律知识有哪些
答：二手房过户 时应该需要注意？一、房屋产权和手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证， 没有房产证 对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋有好几个共有人，如...

签二手房买卖合同注意什么 如何防范二手房买卖的风险
答：一、签订二手房买卖合同的注意事项 1、注意交易房屋的权属情况 主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。2、注意...

二手房交易存在哪些风险,二手房买卖流程是怎样的?
答：(四)交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。(五)产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、...

房地产需要注意哪些法律风险
答：您好！不确定您是想要了解房产公司的风险还是购房风险，下文为您介绍下购房风险，希望对您有所帮助！购买这5种房子要注意的一些法律风险 住房是人们最基本的物质生活条件，随着人民生活水平的提高，人们向往、追求舒适的居住环境，房屋买卖成为生活当中比较常见的交易，也由此带来许多纠纷，小编今天就讲下购买...

在重庆市二手房交易应该注意哪些问题
答：法律客观：二手房买卖的常见陷阱，二手房交易中要注意的问题有哪些？陷阱一：个人现金收房。由于许多业主已对“现金收房”的把戏有所提防，不法中介于是又以“个人”名义“现金收房”的花招粉墨登场。这些不法中介先伪装成个人购房者，与业主谈好房价后，再与业主一同去公证处办理房屋出售全权委托公证。不...