房地产合同纠纷中的法律风险
(一)土地使用权取得过程中的法律风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括:
1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法
(1)政策及法律、法规变化的风险
比如出台的影响;前几年房产市场的宏观调控,都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。
应对方法:
(2)政府规划方案变更的风险;
汇金隆购物广场案件
应对方法:
(3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险
限制的内容包括规划指标(容积率、建筑密度、绿化率等)、开发期限、转让、用途等的限制;
应对方法:
(4)招拍挂过程中的法律风险
万州土地出让金纠纷。
应对方法:
(5)房屋及土地平整等相关问题的法律风险
拆迁拖延纠纷;“钉子户”。
应对方法:
(6)土地使用权被政府收回的法律风险
《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》六条规定。
应对方法:
2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法
(1)土地使用权转让合同无效的法律风险
出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件:
出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件:
应对方法:
(2)土地使用权权属瑕疵的法律风险
存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题,可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。
应对方法:
(3)土地使用权转让的税收法律风险
逃税避税的风险
应对方法:
(4)因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险
应对方法:
(5)土地使用权转让变更登记过程中的法律风险
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法
前几年,房地产合作开发的纠纷特别多,近几年管理加强了、市场规范了,这类纠纷少了,但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷,一些开发商为了解决资金问题,就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生,由于这种交易的复杂性及不确定性,将必然导致很多风险的产生。
(1)合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险
由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂,稍有不慎,就可能面临合同无效的风险。
应对方法:
(2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险
如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。
应对方法:
(3)房地产项目公司或有负债的法律风险
收购后发现项目公司存在一系列负债,这是最大的法律风险。
应对方法:
(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险;
(5)房地产项目公司的税收风险;
(6)收购在建工程时产生的法律风险;
在建工程转让合同很复杂,除了土地问题、项目问题、还有工程问题,工程问题也很复杂,有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等,都会在在建工程合同里面反映出来,所以这个合同就要做的比较仔细,要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。
一中院案件。
应对方法:
(7)被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险
收购时,通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
应对方法:
(8)与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。
一项目变更纠纷。
应对方法:
(二)项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法
1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法
(1)国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险
政策限制、银根紧缩,资金链断裂
(2)融资协议法律风险
非法集资、违法借贷—难堪重负
应对方法:
(3)利用虚假文件融资的风险
合同诈骗被判十年案。
应对方法:
(4)盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。
应对方法:
2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法
(1)由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险
违反招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不够、挂靠、先进场后招标、先施工后办理施工许可
应对方法:
(2)由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险
两个施工合同纠纷。
应对方法:
(3)由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险
一项工程-十年诉讼。
应对方法:
(4)设计变更、签证和索赔产生的法律风险
擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任
应对方法:
(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险
合同无效、质量不合格、发生安全事故、拖欠农民工工资;
农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。
应对方法:
(6)因工程价款结算产生的法律风险;
视为条款的风险(未答复视为认可)、审价纠纷的产生、索赔、垫资等产生的纠纷。
应对方法:
(7)因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险;
施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。
应对方法:
(8)因工程质量保修产生的法律风险;
施工单位怠于履行保修义务。
应对方法:
(9)因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险,
过程诉讼导致停工损失、甚至使工程成为烂尾楼,实现工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。
应对方法:
(10)黑白合同产生的法律风险。
产生“黑白合同”的主要原因是标后让利和规避政府监管。
应对方法:
(三)项目销售阶段面临的法律风险及其应对方法
1、与销售中介公司相关的风险及其应对方法
(1)因销售代理合同签订及履行产生的法律风险
代理不理想、中途解约、不移交资料起纠纷
应对方法:
(2)因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险
小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。
应对方法:
2、与广告策划相关的法律风险及其应对方法
(1)因广告策划合同签订及履行产生的法律风险
(2)因广告策划文字或图片侵犯第三人的法律风险
华盖关于图片侵权的案。
应对方法:
(3)因虚假广告带来的法律风险
行政处罚、违约责任承担
应对方法:
(4)因广告内容不当的法律风险
应对方法:
3、与销售行为相关的法律风险及其应对方法
(1)违规销售产生的法律风险
应对方法:
(2)预售房款的收取和使用的相关法律风险
应对方法:
(3)促销方案的相关法律风险
售后包租和变相售后包租案。
应对方法:
(4)销售现场布置和样板房相关的法律风险;
样板房与交付房屋一致的问题
应对方法:
(5)销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险;
应对方法:
(6)认购书、购房合同书相关的法律风险。
订金、定金纠纷很多。
应对方法:
4、与购房者相关的法律风险及应对方法
(1)因房屋质量问题产生的法律风险
(2)因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险
(3)因设计方案变更产生的法律风险
(4)因公共设施使用等相关问题的法律风险
(5)因按揭贷款合同产生的风险
(四)物业管理阶段存在的法律风险及应对方法
1、前期物业管理合同签订的风险
2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险
3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险
4、未经竣工验收交付房屋的法律风险
5、物业用房有关的法律风险
二、常见商品房交房纠纷类型分析及应对策略
1、销售广告纠纷
广告不实、视为合同内容及组成部分
应对方式:
2、房屋质量问题
质量问题也是商品房交付中矛盾的焦点,裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题,现在又呈现出的是材料不合格、保温等节能环保不符合国家标准等纠纷。
一般质量问题
应对方式:
主体结构质量不合格问题、因房屋质量问题严重影响正常居住使用
应对方法:
3、变更规划、设计—争议多、风险大
(1)变电房是违章建筑案
(2)层高达不到合同约定问题案
(3)房屋不合理的梁柱设置案
(4)阳台、窗户设计变更案
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房屋买卖合同的常见风险点和防范策略!
答：风险行为九：双方未在合同中明确约定 物业管理 问题 这可能会导致双方在合同履行中或房屋交付后，就物业相关问题发生争议，而无法依据合同主张自身权利。从而使一方受损。预防策略：双方应在合同中就 物业公司 、相关服务标准，...
房地产合同纠纷中的法律风险
答：(1)合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险 由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂,稍有不慎,就可能面临合同无效的风险。 应对方法: (2)土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险 如土地出让金、土地闲置费未交清...
房地产公司的法律风险主要有哪些
答：1、合同条款的风险。合同条款不全面或者签订不利于自身的合同条款，致无法有效追究违约方法律责任或者因遭受欺诈而使企业财产或者经营遭受损失。2、合同因违法而无效的风险。合同条款违反法律法规的强制性规定或者因合同不符合生效...
房地产需要注意哪些法律风险
答：因经济纠纷等各类纠纷被法院查封的房产，由于法院查封的房产以后可能成为被执行后偿还债权人，购买这类房产风险极大，因此，购买房屋时，一定要去房产等相关部门查询该房产的状态，如果是被查封的房产，不要购买。但是还有一种...
房地产开发的法律风险
答：6、住房分配和消费政策风险 法律依据：《国有土地使用权司法解释》 第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发经营资质的，应认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前...
你知道商品房交付哪些地方存在法律风险吗?
答：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房...
买房不易 这些二手房合同纠纷得规避
答：导致二手房合同纠纷的原因 1、房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄，是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。2、委托合同签订不规范 房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同，但是在...
房地产法热点法律问题
答：1、政策、法律风险2、缩短建设周期的法律风险3、不合理节约开发成本的法律风险4、违规建设、销售的法律风险5、企业民法典律风险。中国人民都信奉有房有家的理念,认为房子是生活的保障,因而房地产产业是我国一个非常重要的产业...
房地产企业法律风险
答：房地产企业在经营中存在许多法律风险。其根本上说就是政策、法律风险。具体分以下几个方面：一、取得土地使用权阶段的法律风险。1.违反土地用途使用管制的法律风险。包括土地使用性质、年限、使用法律约束。如土地开发期限限制（...
房地产买卖合同查询方法是什么?房产买卖合同纠纷有哪些?
答：上述文章即是小编给大家介绍的关于房地产买卖合同查询方法是什么以及房产买卖合同纠纷有哪些的相关知识了，希望能够对大家有一定的帮助。综上所述，房地产买卖合同是买房过程中具有法律效力的文件，大家在签订房屋买卖合同的时候...
