关于农村房子买卖问题 关于农村房屋买卖的问题
城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。
二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定
1、现行法律规定
《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发199939号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
2、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见
最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”；最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第6 0条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
三、农村房屋买卖合同的效力认定
关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效；无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效；无代理权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效；二是意思表示真实，因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同；因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；以合法形式掩盖非法目的的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效；损害社会公共利益的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；显失公平的合同，应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销；四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的，未采用特定形式的无效。
目前，对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋问题。
1、农村房屋买卖合同无效的几种情形
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；
无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。
非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。
2、农村房屋买卖合同有效的几种情形
农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。
已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
至于宅基地房屋买卖是否办理过户登记问题，笔者认为这并不影响合同效力。因为办理过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即让世人周知该权利的存在。债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对事性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人能且只能请求债务人向自己履行。就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。《土地管理法》第12条规定“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。
,只能协商,如果以前买卖手续齐全齐全， 你是没权利要回来的，要是你有房产证就好办了，保证产权没有过户，你就和老房子旁的邻居协商，安照现在价格把房子买回来。邻居协商不成，谁也没有办法，当初买卖的使用权已经出售了，宅基地是属于村里的，与你没有任何关系。。。。。。。。这样的情况不可以申请批宅基地，因为你跟你儿子户口都在他父亲哪里，可以以你弟弟名字申请宅基地。
如果十年前买卖手续齐全合法 你是没权利要回来的。很简单的道理 你买了一件衣服 卖衣服的不可能向你要回来 除非这衣服质量不好 你自己去退货。 既然宅基地是村里的不是你自己家的 那么你出售了使用权 就是把村里给你家的使用权已经出售了，这房子现在跟你家没一点关系。你还是向村委会申请购买别的房屋吧。
有签字画押也算数。呵呵。 现在只能说你去协商，但是人家要是真不卖你也没办法。 你就算不承认这买卖也没办法。这事你全村都应该知道 而且过了十年已经是自动生效了。事实产生了。你也不会失去理智的诋毁吧。那你也不用在这村待了。
两个办法 第一去协商。
第二去村委会申请购买新的房屋 或新批的宅基地。
其他的你就别想了。
农村的房屋产权证基本是集体土地使用证，如果是国有土地使用证是可以买卖的。早几年在一些农村有人为了能让房屋抵押贷款，必须要办成国有土地使用证，所以农村的房屋有些会是国有土地使用证。
如有正式合同,只能协商了,
农村的房子土地买卖问题~
买卖协议部分有效，即房子可以买卖，地基不能买卖。
你爸爸可得到卖房价款，但是以后不能再在村里申请宅基地盖房。同村买房的农民可以获得房屋的使用权，但是假若该买卖房屋灭失后，他不能依此灭失房屋重新申请宅基地，而只能依照村里一户一房的原则申请一套房屋。
农村房屋买卖新政策有：
一、农民进城购房补贴，现今国家为了加快城镇化及农民的城镇化，鼓励农民进城购房落户，出台一系列的农民购房优惠政策。另外，如果进城购房落户的农民自愿将自己宅基地和耕地归还集体所有，国家或集体给予一定经济补贴，一般在3—5万元。
二、房屋买卖税收新规定:
卖方涉及的税费:
(一)普通住宅:
1、营业税: 购买未满2年(含2年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%,满2年则免征营业税。
2、个人所得税:购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
(二)非普通住宅
:1、营业税:购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%, 满5年则征差价差价的5.5%
2、个人所得税:购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。
买方涉及的税费:
(一)普通住宅:0--90平方米(含90),契税:1%90—140平方米(含140) 契税:1.5%
(二)非普通住宅:契税:3%注:普通住宅必须同时满足以下3个条件:
1、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;
2、单套建筑面积在140平方米以下;
3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套,内环与外环之间的总价低于140万元/套,外环线以外的总价低于98万元/套。
新民法典农村房屋买卖规定
答：新民法典农村房屋买卖规定如下：1、宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；2、私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具...
村里房屋买卖应该怎么办手续
答：农村房屋买卖程序如下：1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。5、应订立书面买...
农村房子买卖合法吗
答：农村房屋的买卖是合法的，但需要遵守相关的法律法规。农村房屋属于农村集体所有，只有在符合以下条件的情况下才能进行买卖：1、农村房屋的用途符合规划和土地利用规划；2、农村房屋的产权已经明确，并且能够进行交易；3、农村房屋的交易符合相关法律法规和政策规定，如需要进行土地使用权转让、房产证办理等手续。
农村住房可以买卖吗
答：农村住房符合以下条件的，能买卖：1、出卖人和买受人必须均是同一村的村民;2、买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是之后将户口迁入到该村;3、买受人符合宅基地申请标准;4、所出售的房屋建造合法，符合当地标准;5、房屋买卖需集体经济组织批准同意。 农村房子买卖注意哪些事1、关于...
农村房屋买卖常见的法律问题有哪些
答：农村房屋买卖常见的法律问题有：1、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系。2、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定。3、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见。4、农村房屋买卖合同的效力认定。《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该...
农村的房子可以买卖吗
答：农村的房子可以买卖，但是只能卖给本村的人员。农村房屋不同于城镇房屋可以随意买卖，而是对购买主体有严格限制的。由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到限制。首先，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市...
村证房买卖受法律保护吗
答：不受法律保护，农村房屋只能在本村村民之间买卖，卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护。要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。（一）农村房屋买卖需要注意以下事项：1、农村房屋只能在本村村民之间买卖，卖给外村村民的，买卖无效，...
农村买卖房屋可是过不了户要怎么才可以保护买主权益?
答：3、如果是暂时性的不能过户，那么可以在农村房屋买卖合同中备注不能过户一般只是暂时情况，这样的买卖合同也是受到法律保护的，如果后期过户出现了什么情况，可以以该合同为凭证。4、如果自己无法解决农村房屋买卖不能过户的问题，建议找中介公司，他们对于房屋买卖事宜是比较专业的，但是需要支付一定的中介费用...
农村宅基地上的房屋可以买卖吗
答：从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。 1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家...
农村买卖房屋不过户受法律保护吗
答：农村买卖房屋不过户受法律保护。农村房子不过户，签订的房屋买卖协议也是有效的。但是需要注意农村房屋所依存的是宅基地属于农村集体成员所有，所以购房人必须是该村民集体成员；而且协议内容要是双方的真实意思表示，内容也要符合法律规定；最后签订合同的当事人都要是完全民事行为能力人，否则协议可能无效。村...
