求助，房地产开发流程，前期准备工作应该怎么做？ 房地产开发前期手续流程有哪些？

1. 计划管理在房地产开发中的地位和作用-----案例：万科成立计划管理委员会的目的和作用
1.2. 中国房地产企业计划管理的现状和存在的问题剖析
1.3. 计划管理的定义和概念
1.4. 加强计划管理的目的

第二章 房地产公司的计划管理框架
2.1. 房地产企业计划管理框架--案例：万科三级计划体系详解
2.2. 如何建立计划管理平台--案例：万科计划管理平台“一台五管”介绍
a) 计划开发管理
b) 计划编制管理
c) 计划动态管理
d) 计划信息管理
e) 计划组织管理
2.3. 房地产企业计划管理关系图-----案例：万科计划管理概括总图解析
第三章 房地产企业计划管理的流程---案例：万科计划编制流程的“两段八步法”
3.1. 房地产项目计划的定义阶段
3.1.1. 分析环境，寻找计划限制
3.1.2. 描述项目，项目干系人理解项目的方向
3.1.3. 制定目标，项目干系人理解项目的性能和功能，以及验收标准
3.1.4. 分解工作，明确每个部门和干系人的职责和工作要求
3.2. 计划的编制阶段
3.2.1. 核算资源，
3.2.2. 分配职责，
3.2.3. 落实工作，
3.2.4. 控制风险
3.3. 房地产开发计划编制主要内容---案例：万科计划中不可缺的“八章节”详解
3.4. 房地产企业计划管理的“三要素”
3.5. 房地产企业计划管理的基本流程---案例：万科针对一般项目、加速项目、境外合作项目不同计划流程的解析
第四章 如何编制房地产企业三年经营计划
4.1. 三年经营计划编制的流程------案例：万科如何学习惠普创立了房地行业三年计划编制工具—POM：流程管理
4.2. POM的主要流程和要点介绍
4.2.1. 明确企业的宗旨和目标
4.2.2. 建立企业的发展愿景
4.2.3. 制定企业的计划
4.2.4. 行动和改进
4.3. 万科的“战略规划七步法”制定三年规划详解
4.4. 房地产企业三年计划的章节和内容---案例：万科三年计划解析
4.4.1. 如何设置企业三年经营的财务方面指标
4.4.2. 如何设置企业三年经营的业务指标
4.4.3. 如何设置企业三年经营的客户纬度指标
4.4.4. 如何设置企业三年经营的内部管理指标
第五章 如何编制房地产企业的项目计划
5.1. 房地产项目应该包含的主要计划---案例：万科每个项目必须变质的“七项2级计划”解析
5.2. 企业如何编制土地储备计划---案例：中海、万科如何设置合理的土地准备量
5.3. 企业如何编制项目运营计划---案例：宏观调控中运营计划编制的注意事项，美国房地产企业如何应对金融危机
5.3.1. 经营计划的内容---案例：万科经营计划中十项核心内容介绍
5.3.2. 标杆企业经营计划的示范文本剖析
5.4. 企业如何编制项目资金计划---案例：万科提出“均好中加速”的目的
5.5. 如何编制项目控制计划----案例：万科核心历程碑节点介绍
5.6. 如何编制人力资源规划---案例：万科为何提出项目发展中人力资源一票否决制
5.7. 如何编制项目目标计划---案例：万科、中海目标成本指导书解析
5.8. 如何编制项目营销费用预算计划
第六章 如何编制部门的职能计划和项目的操作计划
6.1. 部门职能计划的编制方法
6.2. 如何编制项目的作业计划--案例：万科、中海项目作业计划解析
6.2.1. 设计计划的编制说明
6.2.2. 采购计划的编制说明
6.2.3. 施工计划的编制说明
6.2.4. 营销计划的编制说明
6.3. 专项计划的编制方法
6.3.1. 开盘专项计划的编制---案例：万科、中海项目开盘计划解析
6.3.2. 入伙专项计划的编制---案例：万科入伙计划讲解
6.3.3. 结算专项计划的编制
第七章 房地产企业计划执行与反馈
7.1. 计划控制部门的职能---案例：万科计划管理部门的设置思想分析
7.2. 计划控制的核心目标---案例：万科如何通过计划管理办法控制项目公司
7.3. 计划控制和反馈的流程---案例：万科“计划控制三部曲”解析
7.4. 计划执行的绩效评估---案例：万科“计划绩效评估全能公式”解析
7.5. 业务计划的监控方法---案例：万科“计划管理信息平台”介绍
7.6. 职能计划的监控方法
第八章 房地产企业建立企业计划管理体系的注意的事项
8.1. 全员、全过程规划计划管理体系
8.2. 规范化是计划管理的基础
8.3. 通过绩效管理建立计划管理运营和监控
8.4. 通过多种手段提升计划管理效率
8.5. 计划管理信息化搭建

1. 计划管理在房地产开发中的地位和作用-----案例：万科成立计划管理委员会的目的和作用
1.2. 中国房地产企业计划管理的现状和存在的问题剖析
1.3. 计划管理的定义和概念
1.4. 加强计划管理的目的

第二章 房地产公司的计划管理框架
2.1. 房地产企业计划管理框架--案例：万科三级计划体系详解
2.2. 如何建立计划管理平台--案例：万科计划管理平台“一台五管”介绍
a) 计划开发管理
b) 计划编制管理
c) 计划动态管理
d) 计划信息管理
e) 计划组织管理
2.3. 房地产企业计划管理关系图-----案例：万科计划管理概括总图解析
第三章 房地产企业计划管理的流程---案例：万科计划编制流程的“两段八步法”
3.1. 房地产项目计划的定义阶段
3.1.1. 分析环境，寻找计划限制
3.1.2. 描述项目，项目干系人理解项目的方向
3.1.3. 制定目标，项目干系人理解项目的性能和功能，以及验收标准
3.1.4. 分解工作，明确每个部门和干系人的职责和工作要求
3.2. 计划的编制阶段
3.2.1. 核算资源，
3.2.2. 分配职责，
3.2.3. 落实工作，
3.2.4. 控制风险
3.3. 房地产开发计划编制主要内容---案例：万科计划中不可缺的“八章节”详解
3.4. 房地产企业计划管理的“三要素”
3.5. 房地产企业计划管理的基本流程---案例：万科针对一般项目、加速项目、境外合作项目不同计划流程的解析
第四章 如何编制房地产企业三年经营计划
4.1. 三年经营计划编制的流程------案例：万科如何学习惠普创立了房地行业三年计划编制工具—POM：流程管理
4.2. POM的主要流程和要点介绍
4.2.1. 明确企业的宗旨和目标
4.2.2. 建立企业的发展愿景
4.2.3. 制定企业的计划
4.2.4. 行动和改进
4.3. 万科的“战略规划七步法”制定三年规划详解
4.4. 房地产企业三年计划的章节和内容---案例：万科三年计划解析
4.4.1. 如何设置企业三年经营的财务方面指标
4.4.2. 如何设置企业三年经营的业务指标
4.4.3. 如何设置企业三年经营的客户纬度指标
4.4.4. 如何设置企业三年经营的内部管理指标
第五章 如何编制房地产企业的项目计划
5.1. 房地产项目应该包含的主要计划---案例：万科每个项目必须变质的“七项2级计划”解析
5.2. 企业如何编制土地储备计划---案例：中海、万科如何设置合理的土地准备量
5.3. 企业如何编制项目运营计划---案例：宏观调控中运营计划编制的注意事项，美国房地产企业如何应对金融危机
5.3.1. 经营计划的内容---案例：万科经营计划中十项核心内容介绍
5.3.2. 标杆企业经营计划的示范文本剖析
5.4. 企业如何编制项目资金计划---案例：万科提出“均好中加速”的目的
5.5. 如何编制项目控制计划----案例：万科核心历程碑节点介绍
5.6. 如何编制人力资源规划---案例：万科为何提出项目发展中人力资源一票否决制
5.7. 如何编制项目目标计划---案例：万科、中海目标成本指导书解析
5.8. 如何编制项目营销费用预算计划
第六章 如何编制部门的职能计划和项目的操作计划
6.1. 部门职能计划的编制方法
6.2. 如何编制项目的作业计划--案例：万科、中海项目作业计划解析
6.2.1. 设计计划的编制说明
6.2.2. 采购计划的编制说明
6.2.3. 施工计划的编制说明
6.2.4. 营销计划的编制说明
6.3. 专项计划的编制方法
6.3.1. 开盘专项计划的编制---案例：万科、中海项目开盘计划解析
6.3.2. 入伙专项计划的编制---案例：万科入伙计划讲解
6.3.3. 结算专项计划的编制
第七章 房地产企业计划执行与反馈
7.1. 计划控制部门的职能---案例：万科计划管理部门的设置思想分析
7.2. 计划控制的核心目标---案例：万科如何通过计划管理办法控制项目公司
7.3. 计划控制和反馈的流程---案例：万科“计划控制三部曲”解析
7.4. 计划执行的绩效评估---案例：万科“计划绩效评估全能公式”解析
7.5. 业务计划的监控方法---案例：万科“计划管理信息平台”介绍
7.6. 职能计划的监控方法
第八章 房地产企业建立企业计划管理体系的注意的事项
8.1. 全员、全过程规划计划管理体系
8.2. 规范化是计划管理的基础
8.3. 通过绩效管理建立计划管理运营和监控
8.4. 通过多种手段提升计划管理效率
8.5. 计划管理信息化搭建

房地产开发前期手续流程有哪些？？~

1、首先应到国土局办理好土地出让手续。
委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。
2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
(1)、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。
(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(6)、规划部门办理项目选址意见书。

3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。
(2)、国土资源局办理土地预审。
(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局（项目如涉及）对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。
4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。
(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
(5)、国土资源局进行用地预审。
(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、公安消防支队进行消防设计审查。
(2)、人防办进行人防设施审查。
(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。
6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
(1)、建设单位办理施工报建登记。
(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。
(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

扩展资料：
所谓房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，购买房地产是一种重要的投资方式。
不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。
因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。
而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。
此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。
资料来源：百度百科-房地产开发公司

房地产开发前期手续流程：
第一部分
房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分
行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
（1）选址定点；
（2）规划总图审查及确定规划设计条件；
（3）初步设计及施工图审查；
（4）规划报建图审查；
（5）施工报建；
（6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委（发改委）审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门。
按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分
房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
1、政府部门的项目计划批复。
2、规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证。
3、持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖）。
4、持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质）。
5、再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续。
6、具备以上条件可以开工。

扩展资料：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第二十五条　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
第二十八条　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第二十九条　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
第三十条　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第三十一条　房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条　基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条　国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条　国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条　房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
参考资料来源：百度百科-房地产开发

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房地产开发项目前期准备工作有哪些?
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