房地产估价师案例与分析课程讲义（19）
[解] 该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）
该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）
土地剩余技术在土地难以采用其他估价方法估价时，是有效的方法。例如，城市商业区内的土地，有时没有可参照的土地交易实例，难以采用市场法估价，成本法往往也不适用，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，此时可以采用土地剩余技术估价。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用市场法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，市场法通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。
6.6.2.2 建筑物剩余技术
建筑物剩余技术是土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市场法）能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率折现，即可求得建筑物的价值。
建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。此外，它还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。
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房地产估价师案例与分析课程讲义(19)
答：[例6—26] 某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%.试计算该宗房地产的价值。[解] 该宗房地产的价值计算如下：土地价值=（50-200×12%）/10%=260（万元）该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）土地剩余技术在土地难...
房地产估价师讲义案例与分析:居住房地产估价的技术路线
答：其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，...
2010房地产估价师讲义案例与分析:涉及面广 社会影响大
答：从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数成市居民的财产。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。（三）估价对象复杂，需要协调各种关系 相对于其他目的的估价，拆迁估价的对象比较复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法...
2019年房地产估价师《案例分析》考点解析:工业房地产估价
答：2.影响工业房地产价格的实物状况 (1)用地面积与形状。(2)地质和水文条件。(3)房地产用途。在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。(三)工业房地产估价的常用方法 1.成本法。采用成本法。标准厂房...
2017年房地产估价师《案例分析》重点:加油站的估价
答：2017年房地产估价师《案例分析》重点：加油站的估价 (一)加油站房地产估价的一般特点 1.位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件...
房地产估价案例与分析图书信息2
答：内容包括两大部分：一是房地产估价基础和程序，详细解释了估价的基本概念、程序和原则；二是各章节的估价案例分析，通过实际操作展示估价师的专业技能和决策过程。例如，书中详细剖析了市场比较法在CK大街和南京QL制造有限公司的实例，以及收益法在商住楼和土地抵押估价中的应用。此外，还介绍了特殊目的估价...
2017年房地产估价师案例分析重点:工业房地产的估价
答：2017年房地产估价师案例分析重点：工业房地产的估价 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。一、工业房地产及其估价特点 (一)涉及的行业多 工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、...
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解:权益因素
答：因为房地产是构成环境的重要因素,其利用不是孤立的,存在“外部性”,会影响周围和社会公众的利益。 一宗房地产利用所受限制的种类和程度,对其价值有着重大影响。进行房地产估价,应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度,只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面:①房地产...
房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章资料四
答：第二章 房地产 第四节 房地产的描述与分析 一、土地的描述与分析 从房地产估价角度来看,对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面: (1)名称。 (2)位置。 (3)四至。 (4)面积。 (5)形状。 (6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系,自然排水状况,被洪水淹没的可能性等。 (7)土壤及地基状...
2017年房地产估价师《案例分析》考点:房地产市场调查研究
答：2017年房地产估价师《案例分析》考点：房地产市场调查研究 房地产市场调查研究 房地产市场调查研究是通过房地产市场信息的收集、分析如何加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。随着房地产市场的不断发展，房...
