房地产估价师《房地产估价理论与方法》第二章资料四
第四节 房地产的描述与分析
一、土地的描述与分析
从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面：
(1)名称。
(2)位置。
(3)四至。
(4)面积。
(5)形状。
(6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
(7)土壤及地基状况。包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址，地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。
(8)权利状况。由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，土地使用期限及其起止年月日、可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。
(9)使用条件。包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。对于城市建设用地，土地使用条件主要为城市规划设计条件，包括：
用途；
容积率；
建筑密度；
绿地率；
建筑高度；
建筑后退红线距离；
建筑间距；
交通出入口方位；
停车泊位；
建筑体量、体型、色彩；
地面标高；
其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。
(10)开发利用情况。
(11)交通条件。
(12)周围环境景观。
(13)公共服务设施完备程度。
调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。其中，地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：①规划要点；②规划设计条件通知书；③审定设计方案通知书；④建设用地规划许可证；⑤建设工程规划许可证。
二、建筑物的描述与分析
从房地产估价角度来看，对建筑物的调查了解、描述、分析主要包括下列方面：
(1)名称。
(2)位置。
(3)规模：包括：①建筑面积；②使用面积；③其他面积。其中：
房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即：
套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：
成套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
(4)年龄。能具体到开工日期、竣工日期。
(5)层数和高度。层数包括地上层数和地下层数。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
(6)建筑结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。一般分为：①钢结构：②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。
具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构；②混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等)；③砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构)；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构。
如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构；②框架结构；③深梁结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构(包括折板结构)；⑧悬索结构；⑨舱体结构。
(7)设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。
(8)装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。
(9)层高或净高。
(10)空间布局。
(11)防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。
(12)外观。
(13)维修养护情况及完损程度。
(14)权利状况。
(15)占有使用情况。
(16)其他。
课后练习题
一、单项选择题
1、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产( )特性。
A、不可移动
B、独一无二
C、流动性差
D、用途多样
2、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的( )特性。
A、独一无二
B、不可移动
C、流动性差
D、用途多样
3、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( )。
A、土地的生产力或利用价值有可能丧失；
B、土地作为空间是永存的；
C、土地上的建筑物会毁灭；
D、土地上的建筑物永存的。
4、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了30年后，决定出让该土地使用权。问：该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70
B、30
C、40
D、50
5、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性(变更土地使用性质)，出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的土地使用年限为40年。问：该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70
B、30
C、40
D、60
6、建设用地使用权期间届满后，建设用地使用权自动续期的是( )用地。
A、工业用地
B、教育、科技、文化
C、卫生、体育用地
D、居住用地
7、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( )。
A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施；
B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产；
C、对房地产征税或提高房地产税收；
D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。
8、下列真正属于房地产自然升值的是( )。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升；
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升；
C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升；
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升；
9、某套商品住宅，房屋使用面积为：70m2，套内墙体面积为3.5 m2，阳台面积为3.2 m2，则该套住宅的套内建筑面积为( )。
A、76.7
B、73.5
C、70
D、73.2
10、某套商品住宅，房屋使用面积为：70m2，套内墙体面积为3.5 m2，阳台面积为3.2 m2，分摊的共有建筑面积为9 m2。则该套住宅的建筑面积为( )。
A、76.
B、85.7
B、79.0
D、82.2
11、某独立别墅的勒脚以上两层的外围水平投影面积建筑面积为200 m2。另外阳台建造面积为15 m2；地下室层高为3m，建筑面积为100 m2；阁搂建筑面积为80m2，其中层高2.2m以上部分占30%，层高小于2.2m部分占70%，则该别墅的建筑面积为( )m2。
A、339
B、398
C、37
D、315
二、多项选择题
1、房地产的特性主要有( )。
A、不可移动、独一无二；
B、寿命长久、供给有限；
C、价值量大、流动性差；
D、用途多样、相互影响；
E、易受限制和保值增值。
2、房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的( )会发生变化。
A、环境景观状况；
B、对外交通；
C、外部配套设施；
D、市场；
E、用途。
3、房地产的独一无二的特性导致( )的问题存在。
A、难以出现相同房地产的大量供给；
B、不同房地产之间能实现完全替代；
C、房地产市场不能实现完全竞争；
D、房地产价格千差万别；
E、房地产价格容易受交易者的个别因素的影响。
4、房地产流动性差与房地产的( )特性有关。
A、价值量大；
B、独一无二；
C、不可移动等特性；
D、交易手续较复杂；
E、交易税费较多。
5、影响房地产流动性的因素有( )。
A、房地产的通用性；
B、房地产的独立使用性；
C、房地产的价值大小；
D、房地产的可分割转让性；
E、房地产的开发程度、区位、市场状况。
6、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是( )。
A、在其邻近建化工厂；
B、调整城市发展方向；
C、在其邻近建垃圾站、公共厕所；
D、在其邻近建花园、开辟一块绿地；
E、改变城市格局。
7、政府对房地产的限制一般是通过( )的权力来实现。
A、管制权；
B、征收权；
C、征税权；
D、充公权；
E、行政事业收费权。
8、引起房地产价格上升的原因主要有( )。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；
B、外部不经济；
C、需求增加导致稀缺性增加；
D、通货膨胀；
E、房地产使用管制改变。
9、下列属于房地产自然升值的是( )。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升；
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升；
C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升；
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升；
E、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升
三、判断题
1、房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
2、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的根本原因是房地产的不可移动特性。
3、房地产尽管有独一无二特性，但是一些房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。
4、房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量有限和面积不能增加。
5、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
参考答案
一、单项选择题
1、A 2、B 3、B 4、C 5、C
6、D 7、A 8、C 9、A 10、B
11、A
二、多项选择题
1、ABCDE 2、ABC 3、ACDE
4、ABC 5、ABCDE 6、BDE
7、ABCD 8、ACDE 9、CE
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