签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有？
签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有？~
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
［案情简介］ 陈某将自己的一处房屋卖于李某，李某向陈某先行支付了30万元首付款，双方约定，待李某向银行办理完贷款并支付全部房款后再去办理房屋过户。然而在李某办理贷款期间，陈某又与张某就该房屋签订了买卖合同，在张某一次性支付全部房款后，陈某与张某去房管局办理了房屋过户手续。李某知情后，起诉至法院，要求法院判决陈某与张某的合同无效，房屋产权应归其所有。法院经审理最终判定，房屋产权归张某所有，陈某将30万元首付款返还李某，并承担相应的违约责任。本案是典型的‘一房二卖’问题。马绍恒法官介绍，在利益的驱动下，卖房人将其房屋出卖于一人后，又与其他人签订了房屋买卖合同，将房屋再次出售，即发生所谓一房二卖问题。一房二卖所引发的问题比较复杂，本案中，两个买房人均未实际占有房屋，但重要的一点是其中一个买房人完成了房屋所有权登记。马绍恒法官分析说，法院之所以判定房屋归张某所有，是基于《物权法》第九条第一款确立的不动产物权变动的登记生效原则，意思即不动产物权的发生、变更和消灭，以登记为准。因此，本案中已经完成不动产物权移转的买房人张某就取得了房屋所有权，李某只有根据合同未履行，向卖房人主张违约责任。现实中，一房二卖还存在另一种情况，各买房人均未办理房屋产权移转登记，且未占有出卖房屋时向法院提起诉讼，要求判决卖房人履行交付义务并办理房屋产权移转登记。对于这种情形，马绍恒法官表示，由于各个买房人均未办理房屋产权即所有权移转登记，因此都是买卖合同的债权人，其地位是平等的，都有权请求卖房人交付房屋并办理过户。如果买房人的起诉有先后之分，依据正常的审判进度，法官往往会判决卖房人向第一个起诉的买房人履行交付和过户，若卖房人履行了该义务，此后起诉的买房人，则只有请求卖房人承担违约责任。如果各买房人同时向法院起诉要求判决其取得所有权，此时，由于标的物的唯一性，法官只能判决卖房人向其中一人履行义务。在此情况下，可以参考以下一些因素，比如谁已经占有了房屋、谁先支付了购房款、谁的买卖合同订立在先、谁更需要该房屋等等。针对一房二卖给买房人带来的交易风险，陈旭委员提醒，一房二卖问题在《物权法》及其配套法规中均有涉及，一房二卖的情况在法律层面上是完全可以避免的。《物权法》第二十条规定，当事人买卖房屋可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原建设部颁发的《房屋登记办法》还对《物权法》中预告登记制度进行了详细的规定。因此，只要买房人能够充分及时利用好预告登记制度，其合法权益是可以得到很好保护的。可见，房屋作为不动产，其所有权以不动产登记簿上的登记为准，即登记簿上登记的人为所有人。但是在现实中，很多原本属于夫妻共有或其他家庭成员共有的房屋由于种种原因，却登记在一个人的名下。买房人在与卖房人完成了房屋产权过户后，房屋其他没有被登记的共有人起诉主张该买卖无效，要求买房人返还房屋，此时又该如何处理？王淳法官介绍了他审判过的一个案例：徐某与王某签订协议，将其房屋卖与王某，徐某房产证上仅记载其个人为所有人。王某将房款付清后，徐某也将房屋过户给了王某。其后，徐某之妻起诉主张该买卖无效，要求王某返还房屋。法院审理后，认为王某应当取得房屋，判决驳回了徐某之妻的诉讼请求。王淳法官解释说，在法理上，不动产登记在法律上的效力之一就是权利正确性推定力，即在没有相反的足以推翻该登记的证据情况下，推定该登记的权利是正确的，即登记人就是真正的权利人。通俗的说，买房人善意地(意为不知道也不应该知道在登记权利人之外还有其他权利人)相信该登记并与登记权利人进行交易的，在完成了过户登记后，应该受到保护，其他没被登记的共有人提起的该买卖无效并要求返还房屋的诉讼请求，不能得到支持。《物权法》第一百零六条对此也做了明确的规定，善意买房人取得房屋所有权，主张不知情一方只能以无权处分为由追究另一方出售房屋后得到的合同价款。这样规定目的是维护国家的不动产登记制度和相信该登记的善意第三人的利益。陈旭委员补充介绍说，日常生活中，夫妻婚后购买的房产只登记在夫或妻一人名下的情况是常见的。因此，买房人在审查相关材料时，除了要看卖房人的房屋产权证外，还应要求卖房人出示其户口簿，以审查卖房人是否为已婚人士，判断是否为夫妻共同财产。除此之外，在卖房人先前为贷款买房的情况下，通过审查卖房人与银行签署的《借款合同》中担保人情况，也可以看出是否为夫妻共有。因为，虽然房屋产权证上是一方名字，但如果是婚后购房，在《借款合同》中往往可以体现出另一方。
签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所...
答：购房合同签订并且买方交付了房款后，需要共同到房产局办理过户手续，改变房产证产权，才可以最终确定房屋归其所有。
签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所...
答：也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所...
答：签订后，买方交互了房款并办理了相关的过户手续，这样才可以直接要求确切固定房屋归你所有如果没有办理过户手续，房产证上不是你的名字，这个还是不是你的房子。
买受人已经付清房款并实际占有房屋的能不能查封
答：买受人已经付清房款并实际占有房屋的不能查封。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记...
交清房款并实际占有,办产权过户时发现该房已被他人网签,咱办?
答：立即向法院提起起诉，要求办理过户，并立刻保全房产。如果能联系到网签的买方，立即通知对方你已经实际购买了这套房屋并居住至今。让买方不要再付房款，以免损失扩大。
法院查封房子签订买卖合同有效吗
答：法院查封房子签订买卖合同是有效的。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人要求继续履行合同的，应由第三...
如果卖房子买家交了定金付了一部分房款然后不买了怎么办
答：1、房屋买卖的定金已付，买家不买了，卖方可以不返回定金，但因不可抗力或卖方的原因导致合同无法继续履行的，需要返还定金。2、我国法律规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。买方房产违约怎么赔偿 1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同...
没签购房合同但已支付房款屋主不搬出来如何处理
答：法律分析：房屋购买合同尚未签订，但实际付款已经完成。原屋主不离开房子的情况应根据实际进行处理：1、已转让已经办理过户手续。在房屋转让后，买方合法占用了房屋的所有权，并可以通知二手房业主合理的搬走时间。经过一段时间后，原业主仍拒绝搬家的，买方可在不损坏业主和财产安全的状况下，强迫业主搬出...
房子交付时面积多了将近10%,合同签了"按实测面积算,多退少补",我只能...
答：签了合同，房子交付时面积多了将近10%，不是只有补足差价这一种解决方式，还可以请求解除合同、返还已付购房款及利息等。法律分析从法律上讲，国家规定了，实测面积超过预售面积3％的，3％以内的部分按照合同单价多退少补，3％以上的部分由开发商承担。所以，这个情况，如果可以与开发商打官司，还可以...
房产证面积与实际购买面积不符怎么办?
答：1、按照商品房买卖合同约定的处理。2、看其与合同约定面积的比例。低于3%，按合同价格结算。如果少了,应退回多收的房款。3、实际面积比合同约定面积多的，误差在3%以内的，超出部分按实际增加的面积计算，由业主补交购房款。4、误差在3%以上的，业主只追加3%的房款，3%以上部分由开发商付款。5、如果...
