房屋所有权人签订的房屋买卖合同是否有效 私下签订房屋买卖合同是否有效
《中华人民共和国合同法》
第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
如何认定未取得所有权证房屋买卖合同的法律效力~
（一）未取得权属证房屋买卖合同的法律效力：
《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让……”。本条系国家强制性规定，能否以该条认定房屋买卖合同无效？ 《城市房地产管理法》第三十八条是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害国家对房地产管理以及非法逃避税收。虽属于禁止性规定，但第三十八条规定不得转让，仅指不发生物权变动效力，而不是一概地否定买卖合同效力。如果依据该规定认定买卖合同无效，在双方签订合同之后，即使卖方办理权属登记，取得房屋权属证书，双方买卖合同依然无效。如果双方办理过户，依据合同法规定则要求恢复原状，不仅有违契约自由原则，另一方面也会抑制市场交易机会，降低交易效率。
法律上的“禁止”和“不得”有区别，涉及到价值考量问题。为了防止损害国家对房地产管理以及非法逃避税收行为的发生，有必要否定房屋买卖合同的效力，但在判断合同是否因违反规定而无效时，重要的参考因素达到禁止规定所追求的目的。如果单纯地通过对一方当事人作出处罚，即可以实现该规范目的，那么就没必要非得要让合同无效，这对于保护合同相对人、保护交易安全无疑是有好处的。从第三十八条规定目的之实现的角度来看，既然无权属证书的房屋不能发生物权变动的效力，那么行政管理的目的就达到了。至于买卖合同的效力，则属于合同法规制范围，依据合同自由原则，应当尊重当事人的意思自治。
（二）实际权利人在未取得产权证时的无权有效：
依据《合同法>第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分杈的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案在签订《房屋买卖合同》时，严格意义上讲房屋的所有权人属于世纪景公司，尽管原告戴某已经与开发商签订《认购书》，但未实际取得房屋权属证书，故戴某还不是法律意义上的所有权人，因此戴某出卖房屋，不免有无权处分之嫌。对于此类二手房买卖，开发商一般不会表达不同意见，可以认为构成追认。权利人事后对合同不予追认，合同是否就绝对无效呢？依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案戴某与开发商签订《认购书》并交纳32万元认购金，可以认定双方签订的为《房屋买卖合同》，以取得所有权为目的的《房屋买卖合同》，戴某与开发商签订《认购书》并支付认购金。双方形成了事实上的房屋买卖关系，戴某对开发商享有交付房屋并转移登记的请求权，属于可期待利益。戴某与柳某签订《房屋买卖合同》，戴某在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权，主要影响合同是否能够继续履行，即戴某是否能向买受入交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，不应仅以戴某在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
（三）房屋产权性质未确定不能影响合同效力：
依据合同法原理，合同标的具有可能性、确定性、合法性、妥当性。原告以房屋是经济适用房为由请求判令合同无效，即以合同标的不合法为由请求确认合同无效。经一审法院询问世纪景公司，该公司答复：戴某认购的房屋属回迁安置房屋，是按经济适用房管理的房屋，办审批表的是经济适用住房，戴某认购的房屋没有办理审批表；具体该房屋是否属于经济适用房应该由建委界定，现在还没办产权证。涉案房屋最终被认定为经济适用房，在本案这种产权性质未定阶段也不宜认定合同无效。判断合同是否因违反强制性规定而无效时，如果能够达到禁止规定所追求的目的，那么就没必要使该合同无效。如果最终涉案房屋确定为经济适用房，违反国家关于经济适用房的上市限制规定，一方面戴某可以再次提起诉讼，请求确认合同无效。另一方面，我国不动产物权变动采取登记主义，即使戴某不申请确认合同无效，双方不法交易目的同样不能实现。无论是从维护交易安全、尊重当事人意思自治，还是从实现个案正义的角度，认定合同效力应以合同有效为原则，尽量促成合同的继续履行，实现合同的目的，这样才能更好地保护双方的利益。
房屋出售协议书
答：四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币 ___元;第二期在交付房屋之日,付人民币___元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。 五、甲方应自本合同签订日起___天内将房屋腾空,连同原房屋所有权等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。
房屋能过户给第三方吗
答：(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，...
签订房屋买卖合同时一定要户主签字才有效吗
答：一般情况下房屋买卖合同是合法、有效的。虽然该房屋系夫妻共同所有,但根据房屋公示的产权证上的权利人为妻子一人,所以此次交易行为受到法律保护。基于对房产权利公示的信任,买房人有理由相信卖房人是房屋的完全权利人,其与卖房人之间签订的买卖合同有效。但是,如果张先生有证据证明买家存有重大过错,或与妻子恶意串通等...
房屋买卖是指什么
答：一、房屋买卖是指什么 1、房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。 2、买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
房屋买卖合同注意事项有哪些
答：转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 二、房屋买卖合同注意事项 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得...
房屋抵押属于契税征税范围吗
答：办理房产契税需要的资料如下：1、个人身份证明：包括购房人和卖房人的身份证明，如身份证、护照等有效证件；2、房屋买卖合同：购房人和卖房人签订的房屋买卖合同，需要包含房屋的基本信息、交易价格、付款方式等内容；3、房屋产权证：房屋的产权证明文件，包括房屋所有权证、房屋土地证等；4、房屋评估报告：...
房屋出售协议书
答：甲方承诺并保证:拥有房产管理局所登记的济宁市阜桥辖区,杨柳国际新城*区*号楼东数第3单元3层西户的房屋所有权,该项所有权不存在抵押,承租,等权力瑕疵或负担,相关亲属及产权共有人同意出售。 第三条: 乙方对所购买的以上房产的座落、户型、面积、设施、产权性质等状况,已做了充分了解并自愿同意购买。 第四条...
第三人可否主张房屋买卖合同无效
答：具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系,如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得,第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效,如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效,第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三...
房屋共有产权人擅自与他人签订的房屋买卖合同有效吗?
答：这要看几种情况：1、房屋产权登记并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系。2、李某父子共同签字的协议书，如果双方对于该房屋产权实际约定为共有，则该债权合法有效。3、李某是否在该房屋居住很重要。如果在该房屋内居住，则购买人可能因未查明...
签订房屋买卖合同时应注意哪些细节?
答：作为买方，在签订房屋买卖合同应注意哪些细节呢?下面我们一起看下。 (l)房屋的产权性质、产权呼、具体坐落要明确，要仔细核对合同中填写的情况是否与《房屋所有权证》中的内容一致。 (2)签订合同的卖方为房屋的所有权人，应核对其身份证，看址否与《房胜所有权证》附页中显示的一致，如果房屋是共有...
