农村小产权房买卖协议怎样才生效

法律主观：

小产权房 是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳相关费用，而且产权证也不是房管部门颁发的，而是地主乡政府颁发的，我们也可称为“乡产权房”，下面小编为大家整理了关于农村小产权房买卖最新政策的知识，欢迎阅读! 小产权房政策《关于农村集体 土地确权 登记发证的若干意见》明确规定，“对于借 户籍 制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置 宅基地 、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。 小产权房政策根据我国《 土地管理法 》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而 农村宅基地 属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理 土地使用证 、 房产证 、 契税 证等合法手续。 小产权房政策由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。 小产权房政策小产权房产权区分 小产权房政策国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是 土地使用权 。对小产权的解释主要有3种： 1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个 产权分割 来的。 2.是按房屋再转让时是否需要缴纳 土地出让金 来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通 商品房 就是大产权房， 经济适用房 就是小产权房。 3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 小产权房政策前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类 小产权房政策“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。 小产权房购买风险 (一)法律效力 “小产权房” 买卖合同 的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该 房屋买卖合同 认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 (二)政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 购房后如果遇到国家征地 拆迁 ，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的 拆迁补偿 ，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 (三)房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。 (四)监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。 什么是小产权房? 小产权房政策小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证， 购房合同 在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房政策小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

法律客观：

《中华人民共和国土地管理法》第四十六条城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。

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购买小产权房合同怎么写会受法律保护
答：一、购买小产权房合同怎么写会受法律保护1、小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，无论建房行为是否合法，一般被认为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的...

将农村房子贩卖出去,农村拆迁房小产权房屋买卖合同有效吗
答：(二)主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。(三)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，...

小产权买卖合同有效吗
答：问题一:“小产权房”买卖合同是否有效 刘文华 陆筱婧 近年来,面对高房价,不少购房者把目光瞄准了农村集体土地以及“城中村”住宅小产权房,因而导致“小产权房”合同纠纷大幅增加。 非集体组织成员买卖“小产权房”合同是否有效具有很大争议。目前大体有两种观点。一种为有效论。理由是:其一,最高人民法院(1992)民他...

北京小产权房买卖合同是否有效该如何保证权益
答：一、北京小产权房买卖合同是否有效？2010 年1月，北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小产权房价格比商品房价格有明显，才选择购买用于自己使用。签订协议并支付房款后，朱先生...

东城小产权房买卖合同是否有效如何保证自己的权益
答：每个人在法律面前都是人人平等的，都某种关系之间都拥有自己的权利和义务。而这种关系则体现在生活之中的各个方面，例如买卖房屋也是一样的。那么东城小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?一、东城小产权房买卖合同是否有效?在我国颁布的各项规定中都有明确提出，小产权是不会给与办法产权证书的。

关于小产权房屋买卖合同
答：其实合同至于出卖人履行债务不符合约定的事情,可以由买受人另外要求出卖人承担违约责任,那么你现在知道合同是怎么样子了吗?我在这里给大家分享一些关于小产权房屋买卖合同,希望对大家能有所帮助。 关于小产权房屋买卖合同(篇1) 出卖人(甲方) : 买受人(乙方):___ 房产所在地: 签订地点: 签订日期:20__年 月日...

农村小产权房屋买卖合同
答：农村小产权房屋买卖合同(通用5篇) 在人们越来越相信法律的社会中,合同的用途越来越广泛,签订合同是减少和防止发生争议的重要措施。相信很多朋友都对拟合同感到非常苦恼吧,以下是整理的农村小产权房屋买卖合同(通用5篇),欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。 农村小产权房屋买卖合同1 甲方(卖方):___ 乙方(买方...

小产权房屋买卖协议有法律效力吗
答：大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。小产权房买卖注意事项1、是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有，连外村农民都不能够买。2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予...

实用小产权房屋购房协议书
答：实用小产权房屋购房协议书怎么写呢?不知道的小伙伴来看看小编今天的分享吧!购房协议书是购房合同的一种体现,是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。实用小产权房屋购房协议书书写格式:1、出售方和认购方的基本身份信息;2、所认购房屋的基本情况;3、计价方式与价款;4、付款方式;5、逾期...

小产权房屋买卖合同
答：随着法律观念的日渐普及,人们运用到合同的场合不断增多,正常情况下,签订合同必须经过规定的方式。那么一般合同是怎么起草的呢?以下是我为大家整理的小产权房屋买卖合同范本,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助。 小产权房屋买卖合同1 卖方: 买方: 甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,已依法通过...