商业地产产品开发流程是什么？ 房地产商业需要的支撑点？
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、 前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、 建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、 销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多捎么酥窒�鄯绞健?
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实
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房地产代理公司顾问公司业务操作流程
房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。
一、常规研究内容主要有：
（1）竞争环境研究
通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。
（2）细分市场选择和目标市场需求研究
主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。
（3）产品研究
产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。
（4）商圈研究和商业物业定位研究
商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各级商圈经济规模测量，包括人流量、车流量、区域面积、人口密度、经营规模等各级商圈地理环境描述，包括物业分布和道路交通状况、城市规划等商圈购买力和人口构成特点调查，商圈内居民消费习惯研究商圈竞争及趋势研究，包括人口规模与结构、商业结构、经营品种及产业规划、发展趋势研究、商场功能及目标市场、经营主题的选择、市场机会的探索与研究
（5）其它不动产项目的市场研究
包括：工业物业的项目选址、区域投资比较、科技园区与各类经济开发区研究旅游/酒店业（风景旅游区、度假村、产权酒店、海岛等）综合开发研究写字楼、智能化大厦、酒店式公寓、私立学校、私立医院等办公物业和不动产项目的市场研究主题公园（体育休闲公园、现代农庄、军事公园、科技公园）等大型娱乐项目市场研究
二、房地产项目投资策划
土地是房地产开发的命脉
销售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素，从保守的立场来看，土地价格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间和开发可行性；土地价格不仅是利润的主要决定因素，同时由于房地产项目的特殊性，土地位置也显著影响项目市场定位、产品设计、营销策略和销售价格，因此，土地购买的内容和条件是房地产项目开发过程中最重要的决策环节
投资策划的关键点：
土地能否购买（为什么不能购买）
来能做什么
能赚多少钱
风险有多大
地价上限应是多少
项目风险评估和规避方法
三、 投资策划流程8步曲
1.可以开发什么--在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块自身条件
2.有需求吗--初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求
3.需求够大吗--虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量
4.能卖多少钱--在物业开发类型确定之后，继续对各类型的销售价格进行测量和分析，以修正物业类型组合及体量，并作为核算销售收入的依据
5.开发成本是多少--不同物业开发类型组合及体量的开发成本是多少
6.开发利润是多少--在既定物业开发类型组合及体量的条件下，根据成本比较与分析，不同方案的开发利润是多少
7.开发风险有多大--在根据物业开发类型组合及体量比较分析开发成本和利润时，不同方案的市场风险有多大
8.项目适合这个企业吗--好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险
四、房地产项目发展策划
要提高房地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品设计和营销策略有关，房地产项目前期研究与策划是产品设计的市场基础，也是促销策略的核心
（1）发展策划流程
目标市场定位研究↓产品概念策划↓沟通产品与目标客户的元素、途径、策略↓确定产品符合投资目标预期↓确定投资风险在能够接受的范围内↓为产品设计提供指导建议
（2）发展策划成果
房地产项目开发具体流程是什么
答：第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般...
房地产开发企业工作流程?
答：可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出...
房地产开发业务流程、审批要求及会计处理方法
答：受房地产商品特性和监管政策影响,房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。下面是我为大家带来的房地产开发业务流程、审批要求及会计处理方法,欢迎阅读。 一、概述 房地产行业是资金...
产品开发的整个流程顺序是什么?
答：揭秘产品开发的全链条：从0到1的黄金路径 作为产品经理，经历过从无到有、从0到1的洗礼，是成长的象征。每个阶段都有其独特的挑战和价值，下面逐步揭示这一旅程中的关键步骤，犹如一场精密的交响乐，每个环节都不可或缺。Step1：立项之初的深思熟虑立项阶段，产品经理需与需求方共同探索产品的起源。首先...
房地产开发流程是什么?
答：房地产开发项目前期报建 1立项批复(发改委)2选址意见书(管委会)3土地证(国土局)4地名申报(民政局)5建设用地规划许可证(规划局)6环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8建设工程规划许可证(规划局)9消防审核申报表(消防支队)10人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11...
房地产项目开发具体流程是什么?
答：第一部分，房地产开发公司的准备工作\x0d\x0a在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。\x0d\x0a\x0d\x0a第二部分，行政审批部分\x0d\x0a根据我国当前法律...
产品开发流程及重要
答：产品开发流程及重要性是什么，产品的开发还有哪些东西。以下是我为大家整理的关于产品开发流程及重要性，给大家作为参考，欢迎阅读!产品开发流程 1、在概念开发与产品规划阶段，将有关市场机会、竞争力、技术可行性、生产需求的信息综合起来，确定新产品的框架。这包括新产品的概念设计、目标市场、期望性能...
房地产开发流程与制造业生产流程的异同
答：房地产开发流程项目开发操作流程 选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”...
房地产开发公司的开发部的工作介绍大概流程
答：狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。 房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和,它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲,房地产经营主要...
产品研发流程是什么
答：四、推动产品目标的实现 首先，产品经理需要协调各岗位的时间进度，进一步解答各岗位对需求的疑问。其次，产品经理还要对开发过程中遇到的困难进行正确判断，排除外界对开发的干扰因素，为开发团队排除困难，并及时作出需求变更或技术方案攻关的决定，跟踪产品的研发进度，确保研发工作顺利进行。在这个过程中，...
