三四线楼市花式促销和“限跌令”并行，要回老家买房吗？ 三四线城市迎楼市“逆向”调控，至少七城发布房价“限跌令”

“老家的房子好像真的便宜了。”在上海工作的安徽人小余最近感受到。

人口的不断流出和高企的库存，让一些三四线城市的房地产在比较长的时间里呈现供大于求的状态。为了缓解疲态，部分三四线城市进入了政府层面的“限跌令”，和房企层面的“花式促销”并行状态。

“老家的房价降了不少”

毕业工作了五年之后，攒了一笔钱的小余开始考虑是在上海还是老家置业的问题。

小余在老家的中介告诉她，老家的房价降了不少。中介自己就有一套房子打算出手，是在2016年前后以4000元的单价购入的，2018年最贵的时候涨到了9000元，还想等等再升值，结果去年8000元挂了一年没卖出去，今年调到7000元，前不久又调到了6000元。

“老家在2018年左右，房价确实涨了2000-3000元，但咱老家平均月收入才4000元，房价8000元很恐怖了。那段时间，开发商大量造房子，但又没留住涌到大城市的年轻人，现在价格跌到了2017年甚至更低了。”中介说。

小余在老家的朋友也在今年终于把空置了五年的新房转手出去。五年前54万元买进，今年56万元卖出，朋友一算，五年的利息亏了大概8、9万元，心里实在不舒服。

小余问过朋友，为啥不把房子装修租出去。朋友说，老家也没什么租房需求，一年租金1.5万元，租五年的钱还赶不上装修费。

“这么看来还是上海的房价稳，起码不会跌。”小余记得五年前刚毕业时，看过一个小两房，售价大概是两百多万元，现在类似的房子要四百万元了。

房价的持续下跌也是近来不少三四线城市的隐痛。7月15日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，牡丹江市二手房同比跌幅为10.4%，也是唯一一个跌幅出现两位数的城市，其5月二手房价的同比跌幅同样也为10.5%。

继鹤岗“房子跌回白菜价”之后，牡丹江这一东北城市再度因为房价出了圈，市场上也有了“牡丹江房价跌回15年前，5万一套房”的消息。

对于房价“跳水”的原因，黑龙江省统计局在2020年发布的《牡丹江市人口发展现状分析报》中直言不讳：牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对此表示，上半年一、二线城市的房地产市场在产业的支撑下，市场修复迹象显现；三、四线城市的房地产市场依然呈现同比下滑局面，库存较高。

据中指研究院统计，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，三、四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，市场库存去化压力较大。

压力下的向左走和向右走

稳住房价需要怎样的支撑？三四线城市也开始不断探索。

中原地产统计显示，截至7月25月，2022年内房地产调控已经超过550次，同比上涨接近70%，房地产调控继续刷新历史纪录。

其中，三四线城市在多个方向的稳楼市政策中都起到了先锋作用。梳理发现，降低首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等硬核措施，都是由三四线城市“打头阵”，再向一二线城市递进。但面对始终起色不大的楼市，“限跌令”成为了其中直截了当的一招。

7月19日，四川省凉山彝族自治州冕宁县发布通知，在取得预售许可或现售备案10日内一次性公示房源价格，公示价应与报备价格一致，实际成交价格不得高于备案价，同时不能低于备案价20%以上销售。

7月4日，广东中山发文明确，新房售价申报3个月后可申报调价，每次调降幅度不超上次售价的5%，加入“限跌”行列。

自2021年8月，湖南岳阳成为了第一个出台“限跌令”的城市后，近一年的时间过去，陆续有20余个城市加入队伍。其中，除了个别二线城市外，包括湖南株洲、江苏泰州、安徽安庆等在内的三四线城市仍为主力。

“限跌令”的发出本质上还是出于稳定的考虑，近年来，因为楼盘降价导致购房业主不满的事件屡见不鲜。但面对房企销售困难、债务压力大的现实，多地也出现了“曲线降价”的花式促销活动。

从小麦换房、大蒜换房，到西瓜换房、水蜜桃换房，农产品在这个夏天排着队涌入楼市，但售楼处的工作人员却直言并不需要大蒜、水蜜桃交割，农产品们也只是房企隐性降价的“工具人”。

近来，还有江西樟树中介每卖一套房财政奖励1000元，河北承德购买自住型公寓类项目可享住宅水、气、暖价同等政策，这些创新政策同样自楼市承压较大的三四线城市产生。

“房价连着地价，严禁开发商降价促销以防止地价下跌成为各地政府‘限跌令’的核心内容。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，房企在去化不畅造成流动性重压之下，不“违规”降价促销，成为房企营销新方式。

花式促销的降价尝试和“限跌令”的兜底，虽然看上去是两个方向相反的行为出现在同样的三四线市场中，却出自一体两面的提销售、去库存以及稳房价初衷。

随着门槛逐步放松，政策利好以及就业机会下沉，三四线城市也在期待着承接周边大城市的产业和人口转移，等待着一个经济基本面发展加快、支撑房价上升的机会。

房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？~

对于房价的印象，你是否还停留在“一直涨”中？
实际上，随着“房住不炒”越来越深入人心，楼市的天平正在发生倾斜，甚至有些城市开始为房价下跌而烦恼，正在通过制定政策的方式限制房价跌幅。
多地喊话房企：“房价别跌了！”
相比于一线城市纷纷升级调控政策让楼市退烧，部分三四线城市正在迎接“逆向”调控。
8月21日，湖南岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为了第一个祭出“限跌令”的城市。
8月31日，江苏县级市江阴也对楼市发文提出：严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
江阴的“限跌令”之所以引人关注，因为该地为经济强县，一个县级市的经济体量甚至高过了中西部地区的很多地级市。
备受关注的还有河北唐山。有媒体报道，唐山市政府在8月中旬约谈了10家房地产企业负责人，旨在打压恶意降价，保持市场健康平稳。而一年前，唐山还是楼市热门城市，曾因房价上涨过快被主管部门约谈。
据机构不完全统计，近段时间还有沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林等地发布了类似“限跌令”的政策。楼市的下半年开局，似乎就出现了像过山车一样的急转。
不是“不能降”，而是“别瞎降”
房价下降在很多人眼里本应是好事，那为何亟需遏制这种情况呢？梳理发现，发布房价“限跌令”的大都以二线及三、四线城市为主，且大都经历了楼市成交量的持续下滑。
以江阴为例，据江阴510房产网发布的数据，8月份江阴全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，环比下跌22.92%。
从总体看，贝壳研究院数据显示，在调控的持续加码下，8月66城新房市场成交量环比持续下滑，8月单月仅一线城市成交量保持2成增长，二线、三四线城市成交量均不及去年同期。
“‘限跌令’是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
严跃进指出，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解，但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了。严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌，而是不允许借降价来干扰市场秩序。
“如果房企无序降价，可能会引起业主的反对，造成很多新的情况和问题，类似砸售楼处的现象。同时，如果房企无序降价，则会干扰营销秩序，对于同类房企的业务开展会有冲击。”
其实，房价“限跌令”也不是新鲜事。每次楼市回调，开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出台类似限制政策，也主要是以部分三四线城市为主。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“如果不实施限跌令，任由开发商降价，可能会造成劣币驱逐良币的状况，品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害，而品质好的反而卖不出去，这是不公平的。”
“其次，拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌，而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商，是不公平的。”李宇嘉说。
在业内分析人士看来，“限跌令”防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。当前楼市已进入双向调控时代，“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下“稳”字当头，防止大涨和防止大跌并存。

在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时，部分三四线城市正迎来“逆向”调控，“限跌令”在各地落地。
据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。但在降价行为背后，债务压力大，资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实，一场房价保卫战正在上演。
至少七城发布“限跌令”
据澎湃新闻不完全统计，截至目前，包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。
之所以称为“限跌令”，是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。
以湖南株洲为例，9月9日，有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。对此，株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。
更早前，8月31日，江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到，商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，同时，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
从目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打压的是恶意降价行为，其中部分房企的销售定价远低于市场价格，被认为严重扰乱了市场。

制图：澎湃新闻
房企降价销售为哪般？
房企降价销售背后，原因为何呢？
销售规模“由涨转跌”，房企回笼资金压力加大或是原因之一。
同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示，7月份，全国商品住宅销售面积为1.15亿平米，同比下降9.45%，环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”，说明我国房地产销售进入下行通道。
而从开发资金结构来看，销售回款占融资的比例达到57.15%，比2020年高了3.9个百分点，国内贷款占融资的比例为12.95%，比2020年下降了0.87个百分点，这说明房企融资主要靠销售回款，并呈现上升趋势，未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌，房企回笼资金的压力加大。
融创中国董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上就提到，下半年的市场压力比较大，主要来源于两个方面，一是有些企业压力比较大就开始降价，另一个是国家的政策比较坚决，让大家对房价有了不上涨的预期，现在经济压力也比较大，大家的购买力受到了影响。
孙宏斌认为，现在的市场特别像2018年，“整个信贷市场资金比较紧张，上半年销售比较好，贷款相对比较难，但下半年贷款还是一样的难，销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的。”
楼市转向或也成为行业共识。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，这几年特别是今年以来，房地产市场的调控更加精准，政策的落实也比以前更快。但同时，我们也面临很大的挑战，精准调控后，销售端销售完以后，按揭的资金回笼相较以往可能会慢，这也给企业带来了一定的压力。
另外，债务压力也是悬在部分房企头上的一把“利剑”。
据同策研究院公布的相关数据，今年房企到期债务规模达到1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债，优化三道红线当做首要战略。但同时，愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷，房企债券违约的案例正在不断增加。
据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月，已违约的房企就有12家。
同策研究员研究总监宋红卫认为，在上半年房地产市场销售较好的情况下，房企回笼资金偿债较为容易，但是7月份以来，整个行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显，为了现金流，降价销售，以价换量，成为不少房企的选择。
面对当前的市场环境，世茂集团董事长许世坛就在中期业绩会上提到，房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。
许世坛称，公司有做一些抵御市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。不仅如此，许世坛还透露，下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施。
价格能不能降？
房价下降在很多人眼里本应是好事，为何出台“限跌令”？中国新闻网在《房价“限跌令”和“限涨令”同时出现，楼市咋了？》一文中提到，房价并非“不能降”，而是“别瞎降”。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。这时候必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。
岳阳市住建局相关工作人员在回应出台《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》时亦表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。
某TOP40强房企营销人士指出，“在市场出现回调的时候，很多开发商会根据自身情况进行一定力度的降价促销。当然市场还是分化的，一线和二线城市不太存在库存问题，但三四线楼盘在楼市回调期去化相对慢，那我们会给出一些优惠加速销售，是很正常的。政府主要打击的是恶意降价，怕不利于市场稳定，也会引发维权这样的社会事件。”
“部分城市房价下行的压力的确在增大。从统计局公布的数据来看，近几个月房价出现环比下行的城市不断增多，同时房企降负债压力也在不断增大，导致在部分城市或区域房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。但是，房企的降价行为一旦引发降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场有序发展，同时还会影响到土地市场，对当地经济产生较大影响。”58安居客房产研究院分院院长张波说道。
那么，“限跌令”是否有效？在李宇嘉看来，楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这和不允许大幅度的上涨是一样的逻辑，这种干预一定是有效的。
广发证券发展研究中心房地产行业研究员郭镇则对澎湃新闻表示，对政府来讲，并不希望看到房企互相竞价后出现房价一直下跌的情况，这也会使市场进入一个比较恶性的状态，因此维持房价稳定，不出现大涨或大跌一直是近几年来调控的方向。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从目前出台“限跌令”的城市来看，基本都是库存量较高、去化压力较大的城市，或许存在部分开发商为加快销售回款速度而大幅降价，一定程度上导致市场乱象发生，不利于楼市发展。出台“限跌令”有效抑制房价下降过快，避免楼盘大幅降价等市场乱象，进一步规范楼市交易行为，有利于促进房地产市场健康平稳发展。

三四线楼市花式促销和“限跌令”并行,要回老家买房吗?
答：人口的不断流出和高企的库存，让一些三四线城市的房地产在比较长的时间里呈现供大于求的状态。为了缓解疲态，部分三四线城市进入了政府层面的“限跌令”，和房企层面的“花式促销”并行状态。“老家的房价降了不少”毕业工作了五年之后，攒了一笔钱的小余开始考虑是在上海还是老家置业的问题。小余在老家...

三四线多地“限跌令”背后 楼市“价格战”或遇严控
答：“这些现象说明，三四线城市的楼市已经从过热开始转向偏冷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，出现“限跌令”的城市房价往往有下跌趋势，但并不都是自然下跌，而是由楼市的恶性竞争导致的，恩施就是最典型的例子。“这时候管控房价是有必要的，例如不允许相关项目随意降价进行蓄客，避...

三四线城市迎楼市逆向调控,七城发布房价限跌令
答：在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时,部分三四线城市正迎来“逆向”调控,“限跌令”在各地落地。 据不完全统计,已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式,限制房企降价行为。但在降价行为背后,债务压力大,资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实,一场房价保卫战正在上演。 至少七城发布“限跌令” 据澎湃新闻...

稳楼市政策及“限跌令”陆续出台,“并非调控转向信号”
答：在张波看来，楼市的稳定，既不能任由房价非理性上涨，也不能让其出现过快下跌。就目前来看，对于楼市降温过快，尤其是房价下行过快的三、四线及以下城市来说，预计其未来在政策层面同步跟进放松的节奏会有所加快。（原题：《“稳楼市”政策及“限跌令”陆续出台 专家称并非楼市调控转向信号》）

房价“限跌令”和“限涨令”同时出现,楼市咋了?
答：相比于一线城市纷纷升级调控政策让楼市退烧，部分三四线城市正在迎接“逆向”调控。8月21日，湖南岳阳发文规定商品房销售的实际成交价格既不能高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，成为了第一个祭出“限跌令”的城市。8月31日，江苏县级市江阴也对楼市发文提出：严禁低价（如低于成本价、变相降价等）...

限跌令是什么意思
答：限跌令指的是限制房价跌幅的行政令，就是为了防止房价下跌的太多，各地政府采取管控措施，让买房的人不至于损失那么大。现在国家针对房屋的宏观调控已经逐见成效，房价估计不会有持续增高不断现象。为什么要颁布限跌令1、稳地价、稳房价、稳预期的要求。不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市...

另类调控“限跌令”潜行:三稳基调下楼市再平衡
答：在一线城市纷纷升级调控政策为房地产市场降温的同时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，通过制定政策的方式限制房价跌幅。据《时代周报》消息，近日，长三角首张“限跌令”落地，江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁...

楼市出现低调“限跌令”是为了什么
答：“限跌令”能反映出市场的声音，至少说明现在市场出现了两极分化的局面，热点城市房价需要控制，防止大涨;三四线城市由于供大于求，住房供应量过大，房价有下行的冲动，就要调控防止大跌。房价过快上涨将带来金融风险，而房价过快下跌，同样会给楼市带来很大风险，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不...

多地出台房价“限跌令” 楼市转折点出现?
答：房价上涨动力强劲的城市自然无需“限跌”。会出台“限跌令”的地方大多库存压力加大，房地产市场出现转折。以湖南岳阳为例，根据国家统计局发布的数据，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7%，是70个大中城市中新房价格环比跌幅最大的地方;当月岳阳二手房价环比也下跌0.6%，在70城中跌幅仅次于南充市。此外，...

楼市网传“限跌令”属实吗?
答：属实，限跌令旨在限制房价跌幅的行政令。 2021年8月21日，湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。这是2021年全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”。 2021年8月31日，江苏县级市江阴也针对楼市发文，严禁低价(如低于成本价、...