我国长租公寓目前发展面临的问题

在租购并举的政策红利下，长租 公寓 从小众到全民参与，成为各路资本竞相追捧的投资标的。但是随着资本大潮退去，长租公寓大力扩张后隐患凸显，租金贷、甲醛超标、长租公寓爆仓、租金分期、企业从战略上放弃长租公寓领域等“黑天鹅”事件频发，使长租公寓陷入尴尬局面。未来长租公寓发展是停滞不前，还是经历低谷后维稳朝好的方向发展呢?

1、 租房 装修污染

早在2018年以前，租客举报长租公寓甲醛超标的事件就不胜枚举。为了解决甲醛房问题，长租公寓企业也意识到问题，加强装修标准。所有家具板材必须符合国家标准、对所有房源监测合格再上架、租客可通过第三方机构对公寓空气进行监测。但是效果并不理想，有租客通过第三方机构进行检测，发现入住半年甲醛浓度依然超标。此外，一些租客抱团上诉，也没有维权成功。

租房装修污染的背后折射出一系列问题。公寓出现装修污染主要与企业高周转式的发展模式有关。租赁企业一方面想降低成本，另一方面想尽早回笼资金，因此在装修过程中忽略居住安全问题，与绿色健康的居住理念产生严重背离。

2、捆绑借贷平台，缺乏行业监管

据不完全统计，2017年以来，好熙家公寓、Color公寓等20家长租公寓机构先后出现问题。一些企业利用租房人信用做背书，用于自身现金流转和业务发展，如果企业经营不善，租客和房东将成为背锅侠。以鼎家公寓为例，企业破产直接导致约4000户租户成为最直接的受害者。通过金融创新手段，在租客不知情的情况下使用网络贷款，同时也将风险单边转向租客和房东。

这种现象的出现，反映的是行业发展的乱象。其一，长租公寓与租房一样存在淡旺季，一二线城市流动性较强，房屋空置率没有达到平稳的水平，营业收入不稳定，员工运营管理成本高;其二，企业资金周转不过来，又没有获得投资方融资，只能剑走偏锋，采取租金贷这种方式。其三，企业内部缺乏监管，一些小型企业缺乏监管，高管侵吞租金跑路并不少见。其实出现这种问题的根源不在于是否使用了金融杠杆，而在于缺乏行业监管和对企业内部人员的管控。

3、参与主体背景及资源禀赋严重不均，竞争激烈且失衡

长租公寓乘着政策红利的风口迅速扩张，参与主体从小众到全民参与。从长租公寓爆仓的企业上看，往往是中小型长租公寓企业。主因是融不到资金而资金链断裂。而央企、国企在不动产资源、资金实力方面有先天优势，在长租公寓市场竞争中，通过对中小长租公寓企业收购扩大规模，实现强者恒强。

4、投资回报周期长，盈利困难

目前在长租公寓领域，企业主要通过二房东赚取租金差来获得盈利，但是这部分营收并不乐观。长租公寓租金回报水平每年仅2%，加上高额的运营管理成本，长租公寓一直成为企业亏本项目。长租公寓的发展大部分靠资产证券化融资来存活。目前融资主要有3种模式，轻资产租金收益权ABS、重资产(类REITs、CMBS)。

目前用的比较多的是ABS和类REITS模式。ABS是以租金收益权为底层资产，一般中介通过这种方式融资较多。CMBS是以商业地产产权为底层资产。类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产。虽然这些融资方式能解决资金进出的问题，但是盈利难的问题依然存在。

5、长租公寓租金高

长租公寓与普通租赁住房相比，并没有太大优势。首先从租金上看，长租公寓前期收房成本、装修成本都加剧租 房价 格上涨。这些成本最终都会转嫁到租客身上。如果租赁一个普通单间，所花费的费用要远低于租住长租公寓。长租公寓要想发展，首先要有其不可替代性，除了良好的装修和居住环境，在价格上和运营上也要下功夫，做好产品并且租金价格合理才能在租赁市场上立足。

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