开发商如何拿地？过程是什么样的？

开发商如何拿地？过程是什么样的？相信这个问题不少读者都很感兴趣，毕竟每个人居住的房子，都是由开发商开发的，对于这个问题，小编查阅了一下资料，今天分享给大家。
房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。
一级市场是拿地最主要的通道。
一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。
1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。
在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。
拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。
土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。
以上内容就是开发商如何拿地？过程是什么样的？早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理

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房地产市场开发的流程和从拿地块至开始售房需要办哪些手续?
答：15、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17、超转人员安置费 18、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税 第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气(天然气)厂建设费 4、...

供地、用地、征地三个流程有什么区别呢?
答：供地就是土地招拍挂，通俗说就是开发商拿地。用地就是拿到土地后，按要求办理相关规划、施工许可后开工建设，或者是厂房或者是居住小区。征地，就是把土地从集体变成国有，通俗说就是拆迁、清表。1、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位...

开发商如何拿地?参加地皮的拍卖么?就用钱买么?不需要什么资质或者文件么...
答：作为开发商，如果你没有“关系”就甭想了。拍卖的地皮也行。你要有相关的资质，作为“开发商”你是注册的公司么，如果是个人你都泵跟人家添乱了

房地产开发商是如何运转及经营的?(要详细解释哟!)
答：项目第二步：定位 开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位，在拿地之后，要对土地的具体规划方向进行细致的定位。在这里有个条件，就是土地的控制性详细规划指标。该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标，同时给出了市政条件。拿到这个指标后，开发...

个人拿地流程
答：可提起相关程序。我们这里总结的只是征收过程中的大概所需要经过的流程，具体需要有的流程有很多，我们这里列举一二以供参考，失地农民在征收中处于被动状态，再加上自己对法律法规和征收程序的不了解，明知对方违法征收，但不知道如何维护自己的权益，从而选择错误的方式维权，错失维权有效期。

服装批发市场进货怎么找货源
答：一、当地市场行情要摸清，出了哪些新品？销售趋势怎么样？库存量大吗？价格有没有涨势？这些要做到知根知底。二、 有初步的进货计划，当然在进货过程中也可应变修改。各个市场都有批发商是“窜货”的，所以要多比较下不同的价格，通常这个商铺50元的商品，说不定另外一个商铺45元就可以拿下。所以不...

请教办理房产证的流程是什么?
答：通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20至60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。2、填写申请表：申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。

商於之地是哪里,张仪是怎么拿这块地做文章的?
答：商於之地是张仪巧妙利用的一块土地，它涵盖了现在的陕西省商洛市一带，原本属于楚国，后来被秦国夺取。由于其地理位置重要，秦楚之间为此展开了多次争夺战，楚国往往处于下风。正是楚国对这片土地的强烈渴望，让张仪得以施展其策略。商於之地与楚国的建国传说也有着密切联系。根据《别录》记载，楚国的始祖...

某地区土拍的楼面价是13000,开发商要卖多少才能保本,是如何计算的?
答：什么品质好之类的话,算你4000成本,还有如果销售非常火爆,瞬间销售完毕的话,会结余很大一部分资金,这一部分资金相信没有开发公司会提前支付给总包单位,这也是开发公司的重要利润部分,可以继续拿地,也可以借出去收利息,总之成本不会超过18000,这算得很粗,这应该是一个细活,我认为这已经有利润在内,如果我操盘,在发...

津南北闸口区域的拿地价格和开发商都是什么样子的呢?
答：津南北闸口镇地块信息在其之前，北闸口06、08号地曾先后挂牌。但1月13日，08号地在出让拍卖过程中因竞买房企报价超过最高限价而“熔断”终止出让。随后的1月22日，据原定出让日期尚有时日的06号宗地也因故停牌。不过就在上周，上述两宗地块均已重新亮相挂牌，拟于4月19日出让。两宗地块的新版挂牌...