限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？
限购政策会影响房屋买卖合同效力吗？
一、关键词:房屋买卖、限购政策、合同效力、执行异议。
1.典型案例
2014年5月，老邬与开发商签订购房协议约定，老邬购买商品房15套。因国家限购政策该15套房并未办理网签备案手续，也未办理过户登记手续。双方约定，待国家限购政策解除后，再办理相关手续。但事与愿违，未等到限购解除，开发商就因资不抵债，在其他纠纷中被法院依法强制执行，包括涉案15套房屋在内的房产均被依法查封。老邬认为其对涉案房屋享有的权益足以排除执行，故提起案外人执行异议之诉。
2.法院判决:
法院经审理后认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 (以下简称《执行异议与复议规定》) 第二十八条和第二十九条规定了可以排除强制执行的情形。尽管老邬与开发商订立的商品房买卖合同有违限购政策，但该合同系双方真实意思表示，协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同有效。但老邬并未提供充分证据证明其在法院查封前已合法占用涉案15套房屋，亦未提供充分证据证明其已支付全部购房款，其一次性购买15套房屋明显并非为居住，此外老邬对房屋未办理过户登记亦存在自身原因，因此对老邬排除强制执行的诉请法院不予支持。
二、懂法重点:
1、为什么老邬签了买卖合同，法院还要查封他的房?
《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因老邬签订房屋买卖合同后并未办理过户登记手续，因此房屋的所有权人仍为开发商涉案的15套房屋仍为开发商的责任财产，当开发商资不抵债时，法院可以依法查封其财产以供执行。
2、违反限购政策影响房屋买卖合同的效力吗?住房限购政策在性质上具有公共政策的性质确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但一般而言，购房政策并不属于《合同法》第五十二条规定的，“法律、行政法规的强制性规定”。因此，违反限购政策的房屋买卖合同并不无效。当因违反政策无法办理房屋过户登记手续时，买卖合同存在履行障碍，双方可以要求解除合同。
3、为什么合同有效老邬也无法排除执行?通俗来说，执行异议之诉中判断能否排除执行，衡量的是案外人与申请执行人之间的权利大小。为便利实务，前述《执行异议与复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了可以排除执行的情形。比较而言，第29条规定的条件相对宽泛，但仍需满足以下三个条件:第查封前签署合法有效书面买卖合同;第二，商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋;第三，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。尽管老邬的合同有效，但不符合剩下两个条件，因此法院未支持其诉请。
~
经济适用房买卖协议有法律效力吗
答：按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。2、对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售...
买二手房不过户签协议有效吗
答：也就是说如果合同订立的当事人具有完全民事行为能力，且合同是双方当事人自愿签订的，且合同内容合法，不违背公序良俗，即使房屋没有过户也不影响合同的效力。买二手房不过户有什么风险1、一方违约风险。在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下...
购买违章建筑的房屋买卖合同有效吗
答：所订立的买卖违章建筑的合同并不必然无效。虽然违章建筑不能买卖，但并不意味着双方订立的合同绝对无效，依照《民法典》的规定，物权关系与合同关系相互独立，为了鼓励市场交易，未办理物权登记的，不影响合同效力。合同有效的情况：(1)建造者只要在合同订立后，一审法庭辩论结束前补办了有关手续，这时房屋不...
法院如何裁判借名买房,合同效力和风险是怎样
答：张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力,有肯定和否定两种意见。肯定说认为,限购令政策既非法律也非行政法规,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后,人民法院确认合同...
如何认定房屋买卖协议效力?
答：2、意思表示真实; 3、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生承当 违约责任 法律的后果。 二、产权未过户影响 合同的效力 吗 1、最高人民法院在《民通意见》第...
最高人民法院关于房屋买卖合同效力的规定是什么
答：二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村 集体经济组织 或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999...
二手房房屋买卖协议有法律效力吗?二手房房屋买卖协议如何解除?
答：大家在买二手房的时候，都会选择签订协议书，协议书的条款一般情况下都要我们去考虑一下，这种协议书很多人觉得是没有任何法律效力的，因此都不是特别的重视，但是往往最终引起了纠纷的时候才会想起了。那么，二手房房屋买卖协议有法律效力吗？二手房房屋买卖协议如何解除？二手房房屋买卖协议有法律效力吗？1...
二手房买卖合同是否有效
答：二手房买卖合同是否有效,主要看业主与买方双方当事人有没有民事行为能力及是否在自愿基础上签订的,只要是有民事行为能力的双方在自愿基础上签订的合同,自双方签字或盖章后,就具有法律效力。 如是业主亲人代签的,相对于善意的第三人,业主亲人属于表现代理人,第三人会认为这表现代理人是经业主授权的,所以业主知道后没...
