京沪深三地加码长租公寓监管，严控“租金贷”成焦点 北京长租公寓监管新规下月起实施：“租金贷”只拨付给个人
专家分析指出，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
因此，针对长租公寓高风险经营乱象提出的严控“租金贷”、严禁“长收短付”等举措，成为此轮住房租赁市场调控的焦点。
焦点1：“租金贷”只能拨付给承租人个人
严控“租金贷”，是此次一线城市进行住房租赁经营活动监管的核心内容。
近年来各地长租公寓爆雷事件频发，原因之一，便是企业通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成“资金池”，走上高杠杆疯狂扩张之路并转嫁风险。
此次北京要求严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。
深圳也提出，金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
上海规定，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
上海也明确，对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
焦点2：企业收取和支付租金周期必须匹配
当下，许多长租公寓企业也通过预收租客租金、晚付房东租金的形式来打造“资金池”，用于扩大规模和抢占市场。这种“长收短付”的高风险经营模式及其带来的爆雷风险，引发各地高度重视。
北京与上海都明确，住房租赁企业向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。
北京限定企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。
上海规定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。
上海还要求，住房租赁企业不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过3个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的,对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。而且，监管资金只能由监管银行按月释放给住房租赁企业。
焦点3：设租金监管账户 明确资金监管范围
去年，杭州、重庆、成都、西安等地就发文要求住房租赁企业开立专用账户，对其收取的租金进行专项监管。
上海、深圳此次也提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。
上海明确，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。
同时，两地要求住房租赁企业与银行签订住房租赁资金监管协议，明确专户内资金监管范围、资金释放条件及流程等。
在严禁“长收短付”、严控“租金贷”的前提下，北京则针对住房租赁企业收取的押金提出建立押金托管制度。住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
专家观点：租房是绝对刚需，如何发展仍需更多研究
“三个一线城市同步加强管控，说明租赁市场在发展中确实出现了一些问题，亟需加强监管。” 首都经济贸易大学教授赵秀池指出，其中一个重要问题，就是近两年轻资产长租公寓利用金融杠杆圈钱扩张后出现爆雷、跑路，给房东、承租人和金融机构都造成了很大损失和伤害。
北京、上海、深圳三地也针对这一现象出台了强有力的监管措施，例如严控“租金贷”。“比较来看，在针对‘租金贷’的监管政策上，上海不仅严禁新增企业开展‘租金贷’业务，而且对贷款规模进行了限制，这比北京、深圳更为严格。”
赵秀池认为，租赁住房是当下许多市民的绝对刚需，发展租赁住房市场也是民生的需求。未来各地依然会大力发展住房租赁市场，在租购并举的住房制度安排上、在房源的供给上，租赁住房毋庸置疑都会占一席之地。
但她也指出，住房租赁市场究竟应该怎么发展，仍然需要对更多的问题进行研究思考。“包括租赁市场在住房市场中应该占多大的比重；应该以存量住房及其改造为主，还是新建租赁住房为主；机构租赁和个人租赁如何共存；保障租赁住房和商品租赁住房如何分配；租赁市场和买卖市场的关系怎么处理等等。”
北京长租公寓监管新规：租金贷不能拨付给住房租赁企业~
本报记者单美琪 孟俊莲 北京报道
北京迎来首个长租公寓监管新规，严控“租金贷”拨付对象，禁止资金流向住房租赁企业。
2月2日，北京市住房城乡建设委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（下称《通知》）明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人等，该新规将于2021年3月1日起正式实施。
具体来看，《通知》明确限制企业自建“资金池”，分别对租赁活动的参与主体进行规范。其中，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配，明确禁止“长收短付”经营模式。
对于此前诟病诸多的“租金贷”一事，《通知》也严格控制其拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。对此，北京市住建委相关负责人指出，“租客申请了住房租赁贷款后，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。”
另外，《通知》对于押金问题上述通知中也有明确规定，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
上述住建委相关负责人还表示，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。
消费金融专家苏筱芮分析称，新规以“专用账户托管”的形式对住房租赁企业向承租人预收的租金进行规范，相当于给租客的预付租金加上了一道“保护罩”。新规一方面能够防范长租公寓利用预付资金进行高杠杆收房、资本无序扩张的风险，另一方面则能够有效保护承租人的合法权益。
2月1日，深圳市住房和建设局等七部门联合下发了《关于开展住房租赁资金监管的通知（征求意见稿）》中也出现相似规定，“金融机构提供住房租金贷款，需直接将贷款拨付至承租人个人账户”。
该意见稿还指出，将对租赁资金实行监管，监管范围和方式为“通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过四个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保”。
目前监管账户机制仅存在于租房等领域，规定施加的主体对象也主要是住房租赁企业，旨在将原先处于真空状态的租赁预付款用制度的笼子给“关起来”，对于金融机构的要求仅限于改变业务模式。
亡羊补牢，为时不晚。一方面，蛋壳公寓欠业主和租客的钱还尚未归还，下一步将迎来怎样的答复也未可知；另一方面，长租公寓暴的“雷”也不是一天两天了，随着规模和影响的逐步扩大，监管也在不断锁定以及力求根除导致长租公寓暴雷的一些风险隐患。
然而，除了长租公寓之外，类似“预付款”模式损害消费者效益的事件仍在持续发生，健身、养老、教育等机构的相继跑路也使得各个消费层次和阶段的消费者们接连“中招”。在苏筱芮看来，未来健身、美发、餐饮等领域是否需要跟进，仍值得进一步探讨。不论如何，核心在于对实体场景的风险防范，因为在消费金融模式中，场景方才是主角，金融服务实体，金融是配角地位。只有加强对实体预付款模式的监管，才能够从根源上解决消费金融存在的一系列问题。
“此次新规体现了对金融消费者权益保护工作的重视。”苏筱芮最后预测称，“从近期动向看，长租公寓、教育培训等消费领域都正在加快建立监管账户的步伐，预计后续将有更多地方跟进。”
2月2日，北京市住房和城乡建设委员会 、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。《通知》自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。
对频繁“爆雷”的长租公寓市场，北京市住建委表示，《通知》对住房租赁企业的资金池进行限制，明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收取的押金数额不得超过1个月租金；严格禁止“长收短付”，要求住房租赁企业收、付租金周期必须匹配；严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业；建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管。
住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这实际上管控了三种资金——租金、押金和首付贷资金，补上了此前长租公寓的漏洞。对于租金来说，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚“差价”；对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月，同时明确了押金托管的概念；对于首付贷资金来说，此次政策并没有打压首付贷，但是规定此类资金是不能直接给予长租公寓企业的。
同时，北京市支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。
该《通知》适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。《通知》还从强化住房租赁企业开业信息报送，加强租赁合同管理，细化装修规定，建立租赁纠纷调解机制等方面进行了规定。
《通知》要求住房租赁企业在北京市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。未报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。
住房租赁企业应当使用北京市住房城乡建设部门和市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。
住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将合同信息（包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等）录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。
住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。
北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。
住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由北京市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。
严跃进表示，通过上述政策，有助于规范长租公寓的运行和发展，减少长租公寓市场的各类风险和纠纷。
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