《物权法》第77条业主将住宅改变为经营性用房要遵守哪些法律、法规以及管理规约？ 违反物权法第七十七条应怎样处理

《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

同时《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条和第11条、《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则>若干问题的意见（试行）》也有类似的规定。

这就是说“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足一定的条件：

一、相关法律、法规和管理规约没有相应的禁止性规定。这一条件还隐含着一个命题，那就是法律、法规和管理规约有权规定“住宅禁商”。

二、“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。

这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。

中共中央国务院亦于2008年10月底下发了《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》，第四项提出：

按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定，允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。无疑是一个政策松绑的积极信号。

扩展资料：

法律明确赋予了“有利害关系的业主”可以向人民法院提起针对“住改商”行为的诉求。

“有利害关系的业主”的范围包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主（非本栋建筑物内的其他业主），具体判断标准可以概括为以下两点：

一、具有相邻利益，包括财产利益和精神利益。

财产利益是指相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失，例如：在小区开办公司导致小区停车位长期被公司雇员占据，业主无法进入小区停车，只能停在小区周边的收费停车区；精神利益是指维护小区居住环境，保持生活安宁的利益。

二、超出容忍限度造成侵害。

根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务。

只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主。其次，在正确界定“有利害关系的业主”的基础上，还应当对“同意”进行准确理解。此处的“同意”是指“经有利害关系的业主同意”，从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。

对此《区分所有权司法解释》第十条第二款明确规定：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。

因此在“住改商”行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。

参考资料：百度百科-住改商

业主将住宅改变为经营性用房需要遵守的法律法规等没有具体条款，意思为原则上不能与相关法律法规相抵触。

根据《中华人民共和国物权法》第七十七条 将住宅改变为经营性用房的规定

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

扩展资料：

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条 业主决定建筑区划内重大事项及表决权

下列事项由业主共同决定： 

（一）制定和修改业主大会议事规则； 

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 

（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：1、原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2、住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。①住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。如不得从事法律、法规禁止的经营行为，《娱乐场所管理条例》第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围”；《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”业主在住改商过程中进行的装修行为也不得违反法律、法规的规定，《住宅室内装饰装修管理法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”②住改商必须经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”因此，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。这里，有利害关系的业主并不是一个固定的范围，不同的经营行为涉及到的业主的范围是不同的，如一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多，因此，只要该业主的正常居住和生活环境受到影响，其就是有利害关系的业主。《物权法》赋予有利害关系的业主以事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。③业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，其对物业的结构、功能、使用等情况的全面了解是完成这一义务的前提，因此，业主应将其房屋使用情况告知物业服务企业。3、物业服务企业和有利害关系业主的监督权。《北京市居住小区物业管理法》第十六条规定：“房地产产权人或使用人违反本法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的；”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条规定：“业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。”第十条规定：“建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。”

　　要做哪方面的经营首先要符合你经营项目的一些法律规定，如办公司，就按公司法规定该住址是否能作为公司注册的地址等。

　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　●条文主旨

　　本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。

　　●立法背景

　　在物权法起草征求意见时，许多业主和常委委员反映，目前许多新建小区的业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房，开歌厅、餐厅等，造成小区秩序乱，影响其他业主的正常生话，对这一问题，国家没有法律、法规等规范性文件的规定，造成业主之间矛盾大，物业公司也缺乏管理的法律依据，建议物权法作出规定。

　　●条文解读

　　将住宅改变为餐饮、娱乐等经营性用房，带来许多弊端。例如，造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，危害性大。另一方面，将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。因此，物权法颁布前已有法规、规章对此作了规定，例如《物业管理条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由、№主依法办理有关手续。

　　作为规范业主建筑物区分所有权的物权法，本条明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。据此业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约定的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。何为有利害关系的业主?因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。随着这方面实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这一问题作出具体的规定。另外，作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附届设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的~

1、法律、法规应比较好理解，在这里主要相关的有物权法、城市房地产管理法、土地管理法、物业管理条例等；管理规约实际上就是我们以前叫的业主公约。
2、自购车库改成小店应当经有利害关系的业主同意。

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。 从物权法的立法本意看，本条是尊重业主对住宅改为商业用房(即俗称的“住改商”)的自主选择权，是尊重民法的自由、平等之理念。但是该条同时规定须经利害关系业主同意，这样在《物权法》实施后，在实际操作过程中出现以下几个问题：一是业主在“住改商”时，为了不违反法律、法规以及管理规约，必须先向工商行政管理部门申请办理营业执照，才能合法经营。但是有的地方工商行政管理部门以是否经有利害关系的业主同意，作为审批条件之一；二是业主“住改商”时并没有妨碍相邻业主，相邻业主却以此规定滥用其权利时，也侵害了“住改商”业主对房屋的使用权，也就是说，该条应明确界定何为“利害关系人”。为此，笔者从以下几个方面来理解《物权法》第七十七条规定，并提出一点建议。
一、该条实施是保护其他业主正常生活秩序
目前，有的业主“住改商”后经营歌厅、餐厅等，给居住小区带来诸多弊端，危害性大。首先是此类经营时间不固定，直接影响到小区居民的生活休息；其次，由于出入的人员多且复杂，将直接影响到小区的治安环境；三是经营场所产生的垃圾、油烟等影响了小区的卫生环境；四是住宅楼内从事商业活动造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等，扰乱了楼内居民的正常生活秩序，降低了住宅硬件配套设施的使用寿命。此外，一些行业管理部门也反映，除了对卫生环境和公共秩序等方面的影响，许多“住改商”店铺普遍存在经营证照不全、货品服务质量参差不齐等问题。由于店铺一般位于住宅小区内，给执法部门的监管带来了困难。由“住改商”引发的社会问题也越来越多，许多业主怨声载道，对此业主们也无可奈何。《物权法》第七十七条规定业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这样就对业主的“住改商”行为进行了必要的限制，维护其他业主的正常生活秩序。
二、该条在保护其他业主正常生活秩序的同时，也尊重业主“住改商”的自主选择权。
《物权法》第七十七条是尊重业主“住改商”的自主选择权，体现以人为本，有利于社会发展。
首先，“住改商”丰富了服务市场经济，“住改商”的商业活动多是为本区的居民提供生活便利服务，比如理发、裁剪衣服、小画班、律师咨询、小商品店、副食店等，真正得实惠的是当地居民。以上的商用经营行为大多是为本地区的居民服务的小本生意，受到了居民的欢迎。居民购买他们的商品和接受他们的服务，就是对这些商户的最大肯定和支持，否则这些商户不会呈现出如此繁盛。
其次，从社会权利角度上看，“劳动生存权”是第一位的权利，多数这类从业人员是社会劳动创业者，他们不仅向社会提供了服务，而且自力更生解决了就业问题，我们应该给予鼓励，为之营造更好的工作和服务条件，这才是以人为本，服务社会的现代文明社会的科学管理理念。禁止或限制“住改商”是剥夺公民的劳动生存权利。保障劳动者在家劳动谋生的权利，是对劳动者最基本的公平与正义，是最朴素的社会道义与良知。另外“住改商”还缓解了紧张的交通资源，节约了能源，是利国利民，绿色环保的工作方式。
三、该条没有真正体现出，保护业主“住改商”的合法权益
合法的私有权益是法律规定的神圣不可侵犯的民权，属于私域。而“私域”不能以没有利害关系的其他人意见作为其前置条件。合法私有权益的行使过程中，如有被认为侵害了他人权益的情况，利害关系人应该依据相关法律，通过司法等途径来调整各方利益，这才是法治社会对合法私有权益的态度。凭借垄断的话语权，利害关系人滥用其权利，否定法律赋予公民的合法权益，是剥夺没收私人的财产权利。
《物权法》第七十七条既保护其他业主正常生活秩序，同时也是尊重业主“住改商”的自主选择权。但是该条没有真正体现出保护业主“住改商”的合法权益，而是在业主“住改商”时规定了两个前置条件：一是必须遵守法律、法规以及管理规约的规定；二是同时必须征得有利害关系业主的同意，这两个条件必须同时具备才能将住宅改为经营性用房。前者容易理解掌握和操作，后者是从立法上设定前置条件使“住改商”与《物权法》中的有关规定相违背。
首先，房屋是业主的私有财产，拥有对其的合法处置权、使用权、收益权等，别人无权干涉，不能以有无相关利害的其他人意见作为前置条件。《物权法》第二条第二款规定：“本法所称的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”同时《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”既然《物权法》赋予公民的财产所有权，就不能剥夺他人的合法私有权益。
其次，城市居民的住房如同农民的土地一样，是他们唯一的可以利用的基本生产资料。剥夺城市居民利用住宅为经营场所从事劳动的权利，就等于剥夺农民在自己的土地上耕种，以维持生活的权利一样。剥夺他们自主使用房屋获取生活经济来源，就是剥夺贫困弱势居民分享市场经济带来的好处，是对基本民权的严重侵犯。
第三，房屋的所有人有权依法根据需要使用自己的房屋，从事经营活动，并享受从中获取的经济收益的行为，依法受到法律保护。如果“住改商”业主户侵害了邻居的某项具体权益，可以依据相关的法律，要求其排除妨碍。如民法通则及物权法均规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
四、工商行政管理部门不能以此条，来限制“住改商”业主的登记
某业主在“住改商”申请中只要符合法律、法规以及管理规约，同时具备相关办理登记手续，工商行政管理部应该给予及时办理，而不能以利害关系人是否同意作为条件之一，来限制“住改商”业主的正当经营活动。工商行政管理部门如果以“住改商”业主需经利害关系人是否同意作为条件，而拒工商局登记注册门外，就侵害了从事劳动经营谋生“住改商”业主合法权利。例如：某业主老张下岗在家，为了再就业，将自家底层一套三居室房屋的客厅作为便利店。老张的开店计划得到了邻居们的普遍支持，一方面处于对老张下岗的同情，另一方面是以后买油盐酱醋可以少跑点路，但是住在六楼的业主老王坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着无法睡觉。”老张认为我房间的灯光连二楼都不影响，是不会妨碍六楼的老王睡觉，而向当地工商部门办理登记手续。可是老王到工商行政管理部门拿着物权法，说自己是利害关系人，未经我同意不能给老张办理营业执照，导致老张便利店主至今未能实现。工商行政管理部门以物权法中的，关于利害关系是否同意作为条件之一，来限制业主的活动。同样也是损害 “住改商”业主的合法权益。老王滥用“利害关系”，打着“扰民”的借口，剥夺“住改商”的业主在家劳动经营维生的天赋人权。如果“住改商”业主在经营活动中侵犯了相对利害关系人的合法权益，笔者认为，利害关系人可以相邻关系纠纷为由向法院提起诉讼，要求“住改商”业主停止侵害、消除危险、恢复原状或索取相应的损失赔偿。
综上，笔者认为：《物权法》第七十七条在保护其他业主正常生活秩序的同时，也尊重业主对住宅改为商业用房的自主选择权，但是本条没有真正体现保护业主“住改商”的合法权益。对以上存在的问题，建议最高人民法院应尽快对该条中的“利害关系的业主” 和“将住宅改变为经营性用房”给予正确合理的法律界定和解释。防止和警惕别有用心之人滥用《物权法》第七十七条，剥夺公民合法利用私宅从事家庭合法劳动经营谋生活动的权利，或设置种种无理障碍使得公民无法实现在家劳动经营谋生的权利。

《物权法》第77条业主将住宅改变为经营性用房要遵守哪些法律、法规以及...
答：《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。同时《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条和第11条、《民法通则》、...

物权法77条?
答：中华人民共和国物权法 第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。［条文注释］本条是关于将住宅改变为经营性用房的规定。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的...

《物权法》第77条业主将住宅改变为经营性用房要遵守哪些法律、法规以及...
答：业主将住宅改变为经营性用房需要遵守的法律法规等没有具体条款，意思为原则上不能与相关法律法规相抵触。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条将住宅改变为经营性用房的规定 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规...

违反物权法第77条应承担什么法律责任
答：第十条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以要求他排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。属于侵权造成的民事责任。

在上海,公司租私人住宅开办公室是合法的吗?
答：《物权法》第77条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”读下上述法条你就懂了。一般情况下是不允许改变住宅用途的，但是如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源...

物业公司在住改商问题上应该如何处理
答：《物权法》第77条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”；同时，根据业主在入住时签署的《业主公约》，其中第十条亦明确规定：“业主应按设计用途使用物业，因特殊情况需...

想问私人住宅房产可用于商业经营吗
答：私人住宅能否用作商业经营，首先需视该种商业用途是否违反有关禁止性规定；如无相关禁止性规定，还需看是否违反小区管理规约的规定；如不违反规约，还需取得有利害关系业主的同意。《物权法》第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，...

业主能将住宅改为商业用房开设公司吗
答：为此，《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经有利害关系的业主同意。 根据我国《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主...

住宅楼可以做商业用吗
答：应该不可以的。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

居民楼开小饭桌合法吗
答：不合法。根据查询百度律临得知，不合法。因为业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第77条规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当...