房地产开发期间费用的费用的构成

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：
1．管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。
2．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%；
(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；
(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。
3．财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

如何区分房地产开发企业的开发成本与期间费用~

成本费用核算对房地产开发企业加强经营管理．提高经济效益具有重要作用，为保证及时准确地提供核算资料，成本费用核算应遵守如下基本要求。
(一)合理地确定成本核算对象
成本计算对象，是房地产开发企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本计算对象，是正确组织企业成本费用核算的重要条件。
房地产开发企业确定成本计算对象具有其特定的要求．因为开发企业按照国家城市总体建设规划．在特定的地点进行开发建设。由于土地是一种自然资源，每一块土地因其水文、地质条件不同，工程技术条件不同，用途不同．使土地开发过程及其费用开支有很大差异。对于房屋建设，由于城市规划对其层高、外形、结构等有多样要求。由于房屋的性能、用途各异，使得建筑产品不可能像做工业产品那样，按照同一设计图纸大量复制，批量生产．由此可知，房地产开发企业不存在完全相同的开发过程，必须按照每块土地和每栋房屋单件地组织开发经营，其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用，计算成本。
(二)严格遵守成本费用的开支范围
按照《企业会计准则》的要求，一切与生产经营有关的各种耗费，均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。明确和遵守成本费用的开支范围是正确组织成本费用核算的前提。根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。针对房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品成本包括如下项目内容：
1．土地征用及拆迁补偿费。它是指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑物回收的残值)、安置动迁用房支出等。
2．前期工程费。它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地)等支出。
3.建筑安装工程费。它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。
4．基础设施费。它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。 中国5．公共配套设施费。它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性的(不能有偿转让)公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。
6．开发间接费用。它是指房地产开发企业所属直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用三部分。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。
同时，国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成本费用：①为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资的支出；③没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定以外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本费用的其他支出。
(三)正确划分各种成本费用的界限
为保证费用的归集与成本的计算准确合理，应正确划分如下几个方面的费用界限：
1．正确划分应计入产品成本费用与不应计入产品成本费用的界限
房地产开发企业在其开发经营过程中，由于经济活动复杂多样，致使费用开支的用途也是多种多样的，并不是所有的耗费都计入产品成本费用。与开发经营有关的耗费由成本费用列支，如房屋开发建设领用的材料物资，支付管理人员的工资等；与开发经营无关的耗费由其他项目列支，如固定资产的盘亏、毁损、非常损失、公益救济性捐赠支出、违约罚款、赔偿金等。企业必须按照前述国家规定的成本费用开支范围进行核算，如实反映开发经营耗费，不得乱挤成本，乱摊费用，隐瞒利润，或少计成本，少摊费用，夸大利润。
2．正确划分各会计期间的成本费用界限 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财对于计入成本费用的支出，还应确认其计人成本费用的归属期。企业的开发经营活动持续不断进行，分期结算。因此，有时会发生一些费用的支付期与受益期不一致的情况。如本月份预付下季度的书报费，则本月份是支付期，下季度的3个月是受益期；又如季度末支付本季度的借款利息，则本季度的3个月为受益期，而支付期是本季度的最后1个月。对此，应贯彻权责发生制原则，凡属本期应负担的成本费用，无论其是否支付，均应计入本期成本费用；凡不属于本期应负担的成本费用，即使已经支付也不能计人本期成本费用。对于这些支付期与受益期不一致的成本费用，会计核算中往往采用待摊或预提的方法，以确认其归属期。但不应利用摊派手段，人为地调整各会计期间的成本费用水平。
3．正确划分开发产品成本与期间费用的界限
对于计入本期成本费用的各项支出，企业还应划清计入开发产品成本与期间费用的界限。开发产品成本是为开发建设产品(土地或房屋等)而发生的直接支出(如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等)，以及开发间接费用(即指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等)，开发产品成本以产品的开发项目为归属对象。而企业行政管理部门发生的组织管理费用、销售费用和财务费用，因与产品的开发无直接关系，不易确定其归属哪一个特定的开发产品，故以期间为归属对象，不计人开发产品成本，只有划清两者的界限，才能正确计算各期损益。开发产品成本对损益的影响不仅局限于支出的当期，往往还会影响到以后各期。因为计入开发产品成本的费用，随着产品销售，由销售收入进行补偿，未售出的产品成本，则形成企业的存货资产(开发产品、出租开发产品等)，其成本会涉及以后各期的损益。而期间费用在发生的当期就全部计人当期损益，直接从当期销售收入中予以补偿。
4．正确划分各种开发产品成本的界限 中国淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华，网遍财会对于计入开发产品成本的支出，还应确认其归属对象，以分别计算各种产品的开发成本，如实反映各个开发项目的实际耗费水平，分析、考核各开发项目的设计预算、施工图预算以及工程成本的计划执行情况。这就要求对发生的各项产品开发费用，按受益对象进行分配和归集，分别计入不同的开发产品成本。房地产开发企业的开发建设项目分为四类：土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程。在每一类开发项目下，再按成本计算对象设立明细成本项目(如土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用)。凡是直接为开发经营某种产品耗费的费用，直接计入该产品的开发成本，凡是为开发经营几种产品共同耗费的费用，则应采用一定的分配方法，分配计入各类产品的开发成本。

简单说：与工程有关的费用是开发间接费用…………

计入房地产开发费用的有哪些
答：计入房地产开发费用的有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等。1、土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质...

房地产开发直接成本包含哪些?间接成本包含哪些?
答：回答：一、房地产开发直接成本: (一)土地取得成本 土地取得成本,是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用...

房地产开发项目投资与成本费用的构成是什么
答：1、土地费用； 2、前期工程费用； 3、房屋开发费用； 4、工程费； 5、销售费用 ；6、财务费用 ；7、其他费用； 8、不可预见费； 9、税费。

房地产开发期间费用是什么意思呢?
答：你好，在开发经营活动中所发生的销售费用、管理费用、财务费用。销售费用是指为房地产开发产品销售而发生的各项费用;管理费用是指行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用;财务费用指房地产开发经营过程中，为进行资金筹集而发生的费用。期间费用一般包括销售费用、管理费用和财务费用三类。(1)...

房地产开发成本明细科目有哪些
答：2、也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。二、土地征收及拆迁安置补偿费。土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地...

房地产开发前期工程费用怎么算呢
答：房地产前期开发费用（明细）征地、拆迁阶段：地形勘测费 征用土地补偿费 附着物补偿费（拆迁补偿费）林地补偿费 森林植被恢复费 林地同意使用砍伐费 使用林地评估费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地、鱼塘开发建设基金 村民社保基金 征地管理费 征地查勘测量费 拆迁管理费 临迁补助费 城市增容费 房地产开发...

房地产开发成本构成项目有哪些???
答：① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费...

房地产企业 各项费用占开发成本的比例 如何计算
答：一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定...

开发商的成本包括哪些
答：⑤公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。⑥开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》 第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区...

房地产的开发成本包括哪些???
答：4．代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列...