住房建设领域的寻租 自1998年实行城镇住房制度改革以来，我国逐渐形成了多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房“之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租”也就滋生开来。北京曾发生的 “放号”风波及“经济适用豪宅”现象就是很好的证明。 寻租及寻租理论研究 一、西方寻租理论概述 寻租(rent-seeking)理论是20世纪70年代西方经济学界公共选择学派创立的理论。最早提出寻租思想的是公共选择学派的主要代表人物之一塔洛克((Tullock, 1967)。但是，真正掀起寻租理论研究大潮的是于1974年在《美国经济评论》上发表《寻租社会的政治经济学》一文的安妮·克鲁格。后来巴格瓦蒂(J·Bhagwati)、布坎南(J - Buchanan )、布雷彻(R ·Brecher )、斯里尼瓦桑(T·N·Srinivasan )、托利森(R·Tollison)等人又陆续对该理论进行了深入研究，布坎南还因与此相关的理论贡献获得1986年度的诺贝尔经济学奖。 二、寻租理论在我国的应用 西方寻租理论创立是在上个世纪七十年代，其时正是我国由传统计划经济体制向市场经济体制转轨的过渡时期，新旧体制上的漏洞与摩擦、权力监督制衡的缺乏以及部分掌权人私欲的膨胀使得拉关系、走后门、送红包、递“回扣”、权钱交易等不正之风和腐败成为一种较为严重的社会现象，可惜的是创始者却未能将目光投向中国。出于对改革前途的高度的责任感，以吴敬链教授为首的一批经济学家率先于1988年在《经济社会体制比较》杂志上向国内经济学界介绍了西方寻租理论，进而借助寻租理论对我国现实经济生活中的腐败现象予以分析。随后，寻租理论在对我国腐败现象及转轨经济的研究中得到了更广泛的应用，但这一理论的应用在此后反而走向衰退，也未在房地产等领域深入展开。 三、寻租理论中重要概念的一般性解释 “寻租”与“DUP”：现代寻租理论基本上继承了巴格瓦蒂的定义，将寻租活动归纳为人类社会中“追求直接的非生产性利润”的活动（即DUP，Directly Unproductive Profit-seeking）。这里的“直接”即“直接产生于权力而不是借助于生产过程”，“非生产性”即指“相关活动只产生金钱收益，但并不产生包括在正常效用函数中的产品与劳务，也不产生投入这些产品与劳务生产的投入品，它不能扩大社会生产规模，甚至还会因垄断而缩小生产规模，所争夺的是既有的生产利润”。从以上概念可以看出： 1、“租金”产生的根源在于政府对市场的不恰当干预和管制。 2、寻租抑制了市场的公平竞争，造成生产的低效和资源的浪费。 3、整个寻租活动包括两个方面： 权力主体的设租(rent-setting)：即权力主体在对经济活动的行政干预和管理过程中阻止供给增加，人为造成某种生产要素的供给弹性不足，从而形成权力主体获取非生产性利润的环境和条件，这往往是从权力到金钱的过程。 个体寻租：个体利用合法或非法等手段获得特权以维护既得利益的活动。这往往是从金钱-权力-金钱的增量过程。 4、这里的“租金”与一般经济学原理中的“租金”不同，前者系通过权力干预人为导致某些资源的稀缺从而形成的超额利润，而后者是因资源的自然稀缺形成的超过机会成本的级差收入，例如土地、石油、稀有矿藏等因数量有限、供给缺乏弹性而产生的租金。 寻租现象在我国房地产业中的体现 我国上世纪90年代之前的寻租主要产生于双轨价格的商品流通领域。90年代之后，随着经济体制改革的深化，寻租活动逐渐从商品流通领域转向生产要素领域，房地产成为重灾区。这是因为，一方面，有形商品价格进一步放开，价差减少，另一方面，资金、土地市场进一步发育，而相应的政策法规未能及时出台，不恰当的行政配置资源方式造成资金、土地等生产要素市场产生了巨额租金并诱发了相应的寻租活动。此外，房地产业对土地、资金要素有着天然的依赖性，因而也为寻租现象的滋生和蔓延提供了“肥沃土壤”。 一、房地产寻租特点：租金规模大、寻租主体多、手段多元化 房地产业领域寻租的一大特点是租金规模较大。胡和立、万安培在对我国房地产业的租金规模进行估算后指出，1988年、1992年房地产开发过程中仅土地交易的潜在租金就分别不少于“100亿元、200亿元”。继此之后，万安培于1998年又测算出1996年“股份制改造和房地产开发租金不少于800亿元”。2005年钟伟也经过测算得出“2002-2004年间仅流失的地租一项已达3300亿元”的结论。由于估算者一般宁愿少说不愿多说以免被人攻击的缘故，我们推测，实际的租金只会比任何估算者来得要大。 房地产行业链条较长、涉及的环节也较多，因而房地产经济中寻租者主体也甚广。除了必不可少的各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括资金提供者--银行、资金使用者--房地产开发公司，甚至也包括个体经营承包者、居民户等。寻租的手段也多种多样，有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇，利用特殊政策维护自身的垄断地位等，也有非法手段如行贿受贿、滥用职权等，还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段如“乱收费”、集体寻租等。 二、租金来源 寻租活动是行政干预的结果，意味着权力的运用造成了租金的产生。按权力部门发挥作用的不同，可将房地产业寻租活动的租金来源分为三类：权力部门无意设租、权力部门被动设租和权力部门主动设租。 1、无意设租是指权力部门为弥补市场缺陷而干预经济生活，无意中导致租金产生并引发寻租行为。它产生于权力部门“良好的主观愿望”，是一种主观与客观相脱离的表现。由于自身能力的局限性，权力部门制订了不科学的资金、土地配置政策，便会造成无意设租，并被其他经济人利用从而为自身谋利益，即展开寻租活动。随着知识、经验的积累和管理决策的科学化，无意设租行为会逐渐减少，但只要存在权力部门的干预，这种租金就无法彻底消失。 2、被动设租指的是权力部门出于自身利益或受既得利益集团的影响，利用其职权，制定并实施一些能给这些集团带来巨额租金的法案，客观上成为利益集团的谋利工具。当前一个很好的例子就是，一些地方权力部门出于短期政绩需求或迫于地方经济增长的压力，为房地产开发提供廉价出让土地等过度倾斜的优惠政策，客观上给开发商大肆寻租创造了机会。 3、主动设租指权力部门预期到设租行为可为其带来收益，从而主动通过行政干预创造租金，增加本部门、本地区企业的收益，而这些企业向该权力部门提供部分租金作为回报，其实质是公共权力的商品化，就是权钱交易的腐败现象。由于公共权力的行使与公共利益相背离，这种设租、寻租活动往往导致社会财富的转移和社会矛盾的激化。 三、寻租表现形式 如前所述，房地产开发具有链条长、涉及部门多的特点，因而寻租活动的表现形式也多种多样。 1、土地供应领域的寻租 稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，也就拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动，而我国尚不健全的土地制度也为寻租提供了契机，进而使得土地成为房地产寻租的重灾区。据统计，2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16.8万起，738人被给予党纪政纪处分，134人被追究刑事责任。众多的土地寻租案件中，寻租方式主要有以下几种： （1）供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作，以明显低于市场的价格出让土地, 用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让方。有学者曾对我国土地出让价格进行实证分析发现，1992年我国土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1: 0.61: 0.14,可见，协议出让方式下租金金额之大。潜在的巨额租金使得协议方式成为历年来土地出让方式的首选。有数据显示，截至2002年底，我国招标、拍卖出让土地面积仅占出让总面积的15%，其它绝大部分都是协议出让； （2）在招标出让土地方式下通过控标、抬标寻租，即作为寻租者的开发商在政府部门默许下，与其他竞争者达成私下协议，以支付现金方式使其他竞争者实际退出竞争，从而以较低的招标价获得土地使用权。这种寻租方式极具隐蔽性，不易被察觉； （3）行政划拨土地的占有者擅自改变土地用途上市交易，从而获取巨额租金； （4）地方政府非法、低价征用农村耕地，将其变为房地产开发用地，高价出售，从而获取巨额租金。 2、住房建设领域的寻租 自1998年实行城镇住房制度改革以来，我国逐渐形成了多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房“之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租”也就滋生开来。北京曾发生的 “放号”风波及“经济适用豪宅”现象就是很好的证明。 3、资金领域的寻租 房地产业是资金密集性行业，房地产开发离不开金融的支持。我国房地产企业自有资金较少，融资渠道狭窄，对银行资金的依赖尤其严重。有资料统计，2004年我国房地产开发资金中大约有50%以上来源于银行。企业对资金的渴求，加上国有银行自身的软预算约束，使得寻租活动在银行信贷领域蔓延。以2003年2月底央行发布的《2002年货币政策执行报告》为例，中国人民银行通过对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%。如果这个检查结果具有代表性，即意味着房地产贷款中有近四分之一是违规贷款。而违规放贷，当然是为了索取巨额“回扣”、参与分成，甚或间接成立房地产开发公司，以国家和人民的钱“借鸡生蛋”、谋取私利。 4、涉税领域的寻租 2004年度中国纳税500强企业排行榜中，300名内都没有一家房地产企业，与其在”中国十大暴利行业”中高居首位的形象形成对比。同时，据悉，近期国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。2003年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题，涉税金额高达5031.66万元。偷漏税现象如此严重，与房地产商和官员们的寻租、设租活动是分不开的。 5、房地产业的“乱收费问题” 目前，我国地价及税、费合计约占房价的50%，相对国际上一般20%的比例而言，地价及税、费比重明显过高。据调查，全国各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60～180多项，其中税仅有12种左右（费镇明，1996）。上海市经过1995年清理不合理收费后，房地产收费项目仍达100多项。武汉市经过1996年和1997年清理不合理收费后，房地产收费项目仍近60项，且某些明令取消的项目仍在暗中执行或变相执行(邓宏乾，2000)。河南省在房地产二级、三级市场上，房地产行政收费也达到了87个（李哲，2003）。另据调查估算，1998年房地产行业各项收费大约在1200亿元～1500亿元。房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行为，不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实，是更高级形式的寻租。它不仅加大了居民的购房成本，也使得房地产业不堪重负，阻碍了房地产业向健康发展。 寻租的不良后果 一、既浪费资源又降低经营效率，损害整个社会的福利 尽管寻租活动对于寻租者个人而言是一种“正和的博弈”，即收益大于成本，但从全社会的角度看，寻租活动则是“负和的博弈”，即对整个社会而言是弊大于利，造成整个社会的福利水平下降。原因在于，寻租是一种非生产性的寻利活动，它并不创造社会财富。相反，在政府干预的情况下，人们为了获取个人利益，一方面，把人力、物力、财力用于政府公关，以争取政府的种种优惠，从而加大了交易费用，消耗了大量的稀缺资源；另一方面，在寻租就能获得高额利润的刺激下，企业竞相展开寻租竞争，忽视了降低成本、提高质量、增强自身竞争力的重要性，造成企业经营效率低下。从短期看，开发商必然将寻租成本和经营效率低下带来的冗余成本转嫁给广大消费者从而导致房价上升，而严重背离消费者支付能力的住房价格必然损害消费者的切身利益，造成消费者剩余被剥夺。从长期看，寻租导致开发成本加大、房价走高，引发泡沫产生，而泡沫一旦破灭，必然造成经济下滑，进一步降低整个社会的福利水平。 二、扭曲市场的资源配置功能 在市场经济体制中，市场在资源的有效配置中扮演着重要角色。而开发商为维护自己通过寻租获得的利益，就希望政府保持对土地等资源的控制权，或者通过某种“隐形市场”支配和影响资源配置。政府对市场的垄断及政府扶持下造就的企业垄断排除了公平竞争的可能性，使得竞争机制、供求机制和价格机制不能良好的运行，导致市场的资源配置功能失灵，给消费者和整个宏观经济带来潜在损失。 三、改变了财富分配格局，危害社会稳定 寻租不是创造财富，而是利用权力对既有财富的争夺和转移，通俗的讲，就是不是致力于把社会财富的蛋糕做大，而是致力于尽可能多的占用现有蛋糕的份额。房地产业中的寻租使得社会民众的大量财富轻而易举地转移到少数人手中，从而得以在短期内造就一大批暴富的房地产商和主管官员，以安徽省前副省长王怀忠为例，由于他在阜阳任职期间直接干预大量土地批租和出让事务，导致1994年到2000年间，阜阳明显属于国有土地资产流失的金额高达10亿元，而这笔巨资的绝大部分又都流入了王怀忠倾心扶持的少数“房地产老板”手中。
请问40551是什么意思如题 谢谢了~
死鬼我，我要~ 哈哈哈哈哈哈哈 乱写了
相声的封箱是指封箱演出，是在新年前的最后一次演出,因演出后要将各种道具装箱封存,歇班过年而得名。
拓展资料
1、相声(Crosstalk)，一种民间说唱曲艺。相声一词，古作象生，原指模拟别人的言行，后发展为象声。象声又称隔壁象声。
2、封箱是京剧等戏班的旧俗。 指戏班年终休息。每年农历12月中旬以后， 例行封箱典礼，稍提前亦可。这无非为忙碌一年，当此改岁之时，大家稍事休息，且年关在即，诸事也要张罗。封箱之后，必须祭祖师，名曰祭神。是日，由戏园恭抬祖师至饭庄，路间用乐器前引，大致唢呐二人，单皮一人，齐钹一人。到饭庄后，全班烧香行礼，礼毕聚餐，饭毕送驾。仍用原乐器前引，将祖师抬回原处，礼毕。
3、封箱之后，便不再演戏， 将各种演出用具整理归箱， 贴上“封箱大吉”的封条， 至来年“开台”以前， 不得再开箱。
4、英文翻译:crosstalk或comic cross-talk，TALK SHOW脱口秀，或CHINESE COMIC DIALOGUE。
封箱
地方政府为什么要救房地产
答：而当前中国地方政府财政占绝对比重的土地出让金，如果减少甚至于快速下降，这不仅会影响地方政府当年的财政预算，影响城市公共基础设施的投入，也会把当前各地方政府融资平台的巨大风险暴露出来，及缩小地方政府官员的寻租空间。比如，随着2014年国内房地产市场开始出现周期性调整，房地产开发商对土地需求全面下降...
深圳住建局建立二手住房成交参考价格发布机制
答：最终成交参考价格由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。二手住房成交参考价格有什么作用？深圳市住建局回应称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌...
我国房地产市场是区域性的寡头垄断市场吗?
答：比如，把大地块划小后分别出让，就是防范寡头垄断的一种有效路径；再如，土地增值税对于打击企业囤地和有意放缓产品供给的行为，具有积极意义。综而言之，在绝大部分具体环境中，我国的房地产市场都属于垄断竞争市场，这一市场形态虽然不是经济学中的最优，但却是现实中的较优，国家没有必要也不太可能...
房产中介和置业顾问有什么区别?
答：二者主要是业务范围不同，服务的性质特点也不同。1、业务范围 房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买...
...谈一谈我国现阶段政府干预房地产价格的必要性
答：国务院发展研究中心报告指出，因为房地产在地方是支柱产业，高利润，高税收，高价格，高产值，高GDP这五高对政府部门诱惑很大。土地资源的稀缺性、地方政府的获利（政绩）冲动加上土地出让程序的不透明，使得主管官员面临巨大的“被公关”压力，很容易发生集体或个人的权力寻租。目前政府的土地供应方式而言，...
集中供地对房地产市场的影响是什么
答：1、对房地产开发的影响1)增加了现金流管理的压力，降低了资金使用效率，减少了资本收益率。1.1开发商的销售回款，不能即时进行在投资，短期内现金流积压，增加现金管理的压力;1.2同时由于受集中供地政策的影响，回笼的资金不能即时的进行再投资，直接影响资金的使用效率。降低了资金周转率，从而进一步...
深圳学位房与教育地产有什么不同?
答：但如此得来的入学资格毕竟有限，即便那些“幸运儿”拿到了开发商所购入的入学资格，也同样会受到诸多入学限制。如，必须等那些在学校学区内的孩子选好班级后才有资格入学，且没有资格插班。在种种条件限制下，记者仍建议购房者最好是在购房初期，通过国土公示证确认开发商楼盘所在范围，尽量确保所购房产处于...
国家最近一直出一些调控房地产的政策,可是为什么房价还是一直上涨呢...
答：普通的老百姓一般只能是被宰的对象，而无能为力。真正想要房价稳定下来并下调一定的价格，必须需要走重庆模式，重庆的房价就涨的很稳健，为什么？因为他的保障房做的比较好，尤其是最近几年大力开展的公共租赁房。调控政策顶多是个预期，而且目前政府调控大多形成了“越越涨”的预期，事与愿违啊。
什么是存量房房产税
答：存量房房产税采取的是普遍征收原则，目的是为了提高闲置住房的出租率。存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖...
中国经济的反市场形态原因分析 要写论文
答：第三类,百姓迫切需要,而价格与百姓购买力相差甚远的,如住房。中国老百姓的住房水平,现在人均只有八平方米,与发达国家相差很远。这些年来中国的住宅建设发展很快,但因房地产业是个寻租行为泛滥的行业,房价因此居高不下,为居民年收入的12倍以上(北京、上海、深圳、广州四地更高于此水平),所以房地产业产生了巨大的供...
