北京新政后一个外地青年购房之旅 北京：3月新政利好 改善型人群购房更有利

“你的房子可能买不了了。”3月17日，还没来得及网签的孟方接到中介电话，说出台了新政策，他的购房计划因此生变。

孟方大学毕业后来北京发展，交了一个北京女朋友，去年两人打算结婚，买房的事也提上日程。孟方在京虽已六年多，但头两年没有缴纳五险一金，满足不了“五年社保”的要求，到今年9月才有购房资格，因此双方商定以女方名义买房。

由于两人还没有结婚，在咨询了多个房屋中介以后，双方设计出一个最优购房方案：将女方名下位于房山区的房子卖掉，双方贴点钱，再以首套房贷款方式最大杠杆购入位于石景山区的一套小房子。因为爱情，也因为女方出了购房款的大部分，双方同意该房子为女方的婚前财产。

由于手上钱有限，房子的选择面较小，而且元旦后房价上涨较快，甚至出现了隔一个晚上房东就涨价几万块，或多位购房者抢一套房的情形，使得孟方和女友紧张不已。

终于，今年春节前，两人觅得一套价格能承受的房子，不过便宜有便宜的问题，该房子为“满二唯一”（房主持有该房已满两年且是唯一住房），并且没有解押银行贷款，需要孟方女友用卖掉房山房子的钱来给这套石景山的房子解押。但两人仍立刻与卖家签了合同，交了定金。很快，房山的房子就卖掉了，现在就差去办按揭贷款了。

就在这个空当，北京市连环出台购房调控政策，使孟方的购房计划横生变数。

“非普”闸门

2017年3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（下称“3·17通知”）。

该通知指出，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房，首付比提至60%，贷款时间调整为25年。

房山的房子已经卖掉，现在孟方女友名下无房。但是其房山的房子之前贷过款，所以按照新规定，这次再购房为二套房，需要按照二套房执行。无房有贷，这是第二套房认定中受冲击大的一个类别。

这就是说，孟方那个按照355万签了合同的石景山房子，必须按照新政策，将其贷款降为40%，而不是之前的65%。

孟方之前计划贷款65%，但并不是355万元的65%即230.75万元。

这是由于该房非“满五唯 一”，所以房东卖出时需要多缴纳一笔个人所得税。但按照二手房交易市场上的潜规则，所有的税都由购房者承担。

个人所得税的认定，按照相关规定，普通住房不满五年或非家庭住房出售时，按房屋差额的20%缴纳，不能核实原房屋原值的按全额的1%缴纳，即：总价×1%或（总价-成本）×20%。

小两口不愿意全额承担卖家的个人所得税，于是中介建议将网签价格做低，不低于区域指导价即可，最后，买卖双方达成一致，以185万元的价格网签。而贷款金额是根据网签价格发放的，因此孟方女友的贷款金额为185万元×65%=120万元。

新政之后，认房又认贷，孟方女友因为有贷款记录，再买房属于二套房，只能贷款四成，孟方女友仅能贷款74万元，需要在首付时多掏将近50万元。对于他们这样的工薪阶层来说，50万元无疑是一笔巨款。孟方对《财经》记者说：“236万元的首付，两家已经是倾其所有。”

好在中介指出，要想按原计划贷出120万元并不困难，网签价格只要做到300万元即可，但这需要多交25万元左右的税。

想到多花25万元总比买不到房强，两口子咬牙接受了调高网签价的方案。但新问题马上又来了：如果网签价格为300万，这个房子就不是普通商品房了。

何为普通住宅？按照北京市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布并于2014年10月8日起实施的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，符合以下三个标准，即为普通住宅：

1．面积140平方米以下（不含）；

2．容积率在1.0以上（除别墅外都达标）；

3．成交价格在“环线指导价”的1.2倍的标准内。

三个标准中，第三个影响大。举例来说，孟方欲购的房子位于石景山区五环到六环之间的位置，按规定，其总价不能超过374.4万元，单价要小于31680元。在该标准制定时，该地区商品房均价仅为27130元，如今该地区二手房实际成交均价已经远超31680元。

按上述规定，五环内的房子总价不能超过468万元，否则就是“非普”，市场由此戏谑北京房子为“468”。

非普通商品房（非普）税既高，贷款利率也无优惠。购买非普，契税为总房价的3%，普通住宅则是1.5%；个人购买90平方米以下的普通住宅，且属家庭首套房的，税率仅为1%。此外，按照“3·17”通知，非普只能贷款两成，60万元，首付得交295万元，两人得多筹集60万元资金。

一道“非普”闸门，挡住了通过孟方女友贷款买房的既定之路。

婚姻考验

孟方不得不再次考虑由自己贷款买房。今年9月孟方就拥有购房资格，由于他买房是首套房，因此即使买“非普”，也可以贷六成款，资金压力大为减缓。要做的只是跟卖方协商，变更合同主体，延期付款。因为购房合同已签，新政之后卖房同样变难，房东也愿意协商。

但这么做的问题是：房子由原计划的女方婚前财产，变成了男方婚前财产，但出钱大头却是女方。即使孟方女友并不在意，可她的父母却未必愿意。

挠头之际，又一政策突然出台。

3月22日，北京市地税局、北京市住建委联合印发关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告。规定“在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”，其中“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税，且每个月税费不能为0元。按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。该标准自2017年3月22日起执行。

对于孟方来说，连续缴纳60个月个人所得税的新规可谓是晴天霹雳。按照以前的政策，社保和个税缴纳方面是存在不同的认定要求。社保需要连续缴纳60个月，而个税只需要每年缴纳一次。

虽然据有关部门解释，对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过3个月的，可视为连续缴纳。换言之，对于5年内有换工作经历的个人，允许将其连续60个月在本市缴纳个人所得税的标准，降低至总共57个月。

但对于孟方来说，57个月和60个月没有区别。因为他供职的公司从成本考虑，有很长一段时间，都是按标准缴纳五险一金，这个标准达不到月薪3500元的个税起征线，因此个税记录为零。孟方计算了一下，如果按照57个月计算的话，他距离符合购房标准要再延迟到2018年1月。

石景山的房主能等到那时候吗？

归根结底还是缺钱。在孟方看来，对他而言，新政的本质，就是让他的购房门槛抬高了50万元。

融资无门

询问了很多意见之后，结论还是借钱，只是向谁借，怎么借？

（以上回答发布于2017-04-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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上海购房首付新政又变了！购房一定注意！~

二套房普通住宅首付比例不低于5成，非普通住宅首付比例不低于7成。看到这儿，相信很多人开始变得不淡定了。上海市最近购房首付都有哪些变换呢？首付带来的红利你把握住了吗？
2015年“330新政”：
主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%。
下面我们以房款300万，贷款年限20年为例看看选择不同贷款方式的月供以及总房款等的变化。

2015年“930新政”：
将一套房首付比例从30%降低为25%。
在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。而上海属于限购城市，因此还是按照原政策执行。
2016年2月2日央行房贷首付新政：
在不实施“限购”措施的城市，首套房商业贷款首付比例不低于20%，二套房商业贷款最低首付款比例调整为不低于30%。而上海属于限购城市，因此还是按照原政策执行。
2016年3月25日上海首付新政：
二套房普通住宅首付比例不低于50%，非普通住宅首付比例不低于70%。
下面我们以房款300万，商业贷款、等额本息，贷款年限20年的房子为例，看看新政前后房款总额的变化情况。

（以上回答发布于2016-03-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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继春节连续数年零开盘之后，北京的2月新房成交也较为缓慢。然而，专家预计，随着3月部分开发商积极入市，再加上税费减免，改善型购房或有提升。

北京2月：春节零开盘 新房成交放缓
北京住宅市场豪宅化的倾向已经不去不复返，2016年这一特征将更加明显，而基于高端项目的特性，2016年推盘节奏将进一步放缓。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，“春节的零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性所导致，北京在一定意义上更像一座‘移民城市’，在春节这一特点时点，大量一代二代移民或是‘北漂’纷纷离开北京，需求的四散则使得楼市相对变得冷清。”
限购政策实施后，北京楼市单月开盘量逐渐出现下降，一方面是受到限购的制约一定时段内的需求量减少，使得推盘量随之减少；另一方面则是由于多年集中开发之后，住宅用地供应逐渐稀缺，潜在供应不足使得推盘节奏随之放缓。
3月：开发商积极入市推新盘
经历了1月和2月的供应低迷，2016年北京楼市销售季有望在3月正式开启。亚豪君岳会统计数据显示，今年3月北京住宅市场预计将有27个项目入市，其中包括清城国际中心、万泽·经海广场、紫金印象等在内的10个纯新盘。
亚豪机构市场总监郭毅分析，一方面由于近两年住宅用地供应量持续不足，未来可供开发的土地减少，房企并不会急于清盘，而是放慢节奏持续顺销；另一方面基于土地成本的攀升，新增项目多售价高企，对于高价项目而言，虽然“快销”已成为共识，但价格的市场接受度仍成为问题，高价新项目也不会出现一哄而上的开盘现象。
由此，2016年市场供应将呈现出“量少价高”的现象。
契税减免改善型购房人群受益
2月19日三部委联合发布关于契税与营业税的新规共计三条，其中适用于北京的仅契税第一条，即“对个人购买家庭惟一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”
从这条表述来看，以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。楼市专家分析认为，这一契税征收范围的变化，在已豪宅化的北京住宅市场，对“卖一买一”的改善型家庭来说作用更大。
受契税新规影响，专家预计北京的中端改善型项目有望借势热销。以总价500万元购置家庭惟一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，则需缴纳3%的契税，即15万元契税。而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平方米以内契税为5万元，90平方米以上契税为7.5万元。
在3月预计入市项目当中，地处四五环之间的改善型住宅项目多达6个，其中包括东四环的首开·熙悦尚郡、南四环的首开保利·熙悦诚郡、北四环的八斗以及西四环的大苑·海淀名著。专家认为，新契税征收范围调整后，将对这几个项目实现覆盖。
而对于高端豪宅置业者，由于资金充裕，对契税减免不会太敏感，远郊刚需项目原本就在“普通住房”之列，因此新政对于总价控制合理的首次改善型项目更为有利。
（以上回答发布于2016-02-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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北京新政后一个外地青年购房之旅
答：孟方在京虽已六年多,但头两年没有缴纳五险一金,满足不了“五年社保”的要求,到今年9月才有购房资格,因此双方商定以女方名义买房。 由于两人还没有结婚,在咨询了多个房屋中介以后,双方设计出一个最优购房方案:将女方名下位于房山区的房子卖掉,双方贴点钱,再以首套房贷款方式最大杠杆购入位于石景山区的一套小房...

2024北京最新购房资格全解析!附最新购房政策!包括限购区域、贷款利率...
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外地人在成都买房需要什么条件
答：1、申请人需提供一年以上的缴税证明，或者是社会保险缴纳证明;2、申请人要有合法的身份证、户口本或者其他身份证明。如果申请人是已婚，还需提供相关的身份证明;3、申请人要有稳定的经济来源，以及偿还贷款的能力;4、申请人的信用记录和还款意愿必须达到良好的水平;5、申请人必须要有支付购房首付的能力。...

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答：政策方面·辽沈街第二小学(含工农校区)、尚品学校小学部新划入的学区,学区划分方案发布之日(2021年7月30日)以前购房落户的,需满足房户统一、实际居住,不受购房落户年限限制;学区划分方案发布之日后购房落户的,需满足房户统一、实际居住、三年以上政策要求;仅接收小学一年级学生入学,不接收其他年级学生转入。·尚品学...

廊坊取消限购,环京楼市重启?
答：但他同时提到，在当前投资性需求已经全面退场，控制资金和信贷的政策仍旧有效的情况下，新政对于满足刚性需求和改善性需求，特别是部分临近的北京新市民购房的需求具有积极的意义。“首付三、四十万元，在燕郊能买一个差不多90㎡的两居，这在北京是怎么也没法想的。就算通勤不便、检查站麻烦、路上几小时，...

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答：符合条件的本市户籍家庭在上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制。各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变。具体内容:一、支持制造业进一步稳增长1.鼓励企业增长发展。针对2022年下半年产值同比增长5%以上且增速超过上半年的规模以上制造业企业，增加值每增加200万元奖励1万元；针对2022年月度新增的...

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答：另外需要注意的是,从1月22日零时至3月底,这类人员在抵京后72小时内须做核酸检测,并进行报备。 第四类是环京地区通勤人员:首次进(返)京须持48小时内核酸阴性证明,此后每次进(返)京持14日内核酸阴性证明即可。 2.2022北京出京最新规定 第一类是确诊病例街道人员:近十四日通报确诊病例的街道不能出京,严格执行疫情...