作为买方或卖方,应该履行好怎样的义务,一旦对方违约
一、买方应对卖方违约的六大策略
(一)首先可与卖方协商,顺便固定卖方违约证据。
(二)协商不成的,可以书面催告,动以情,晓以理。
(三)当然对方履行义务期限已届时可直接诉讼。
(四)诉讼同时申请保全,并查封房产,以防“一房二卖”或因其他原因房屋被他人查封,确保将来能继续履行合同。
(五)如果房屋已有抵押,可将抵押权人列为第三人参与诉讼,确保抵押权人获得清偿时配合办理解押手续。
(六)买方有贷款的,及时与银行做好沟通。准备好剩余房款。
二、房屋买卖合同卖方违约的情形有哪些
(一)交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时,则构成根本性违约,除非出于不可抗力等免责事由,均应当承担违约责任。
(二)交付迟延。商品房买卖合同中,出卖人的给付,实际应由两部分组成,一是将房屋交付使用,二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延,只是给买受人造成某些经济损失,或遭受某些不方便,这些一般可主张违约赔偿即可获取补救,所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后,方可行使解约权。在此中,出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
(三)商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
(四)商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定,如果双方当事人未有约定,对于依据计算房款的面积误差超过3%部分,费用由出卖人承担:即超过部分,买受人无需另行支付费用,不足部分,则由出卖人双倍返还买受人。这样处理,是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定,一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘,另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠,通过经济手段来促使合同有效,避免出现房地产逆向流转的后果。
(五)关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言,如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响,都使买受人赢利的合同目的受到极大损害,买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的,买受人可以行使节约权。
(六)关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人,在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺,但许多出卖人在交付房屋时,往往不能兑现允诺。一般认为,这些违约并不导致生命财产遭受危险,也不严重影响生活质量,因此不能认定为根本性违约,不应行使解除权,买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
三、二手房买卖纠纷卖方违约应该如何起诉?
(一)写诉状
民事起诉状是启动法律程序的一个重要法律文书。恰当的诉讼请求,以及事实与理由的陈述和法律依据,都是决定官司胜败的重要因素。所以,写诉状要有好的构思和设计,否则,不仅会影响诉讼结果,有时还会造成费用的损失。
(二)立案
首先要选择一个有管辖权的法院,然后递交诉状和证据及其他相关材料。拿到法院受理通知书后,等待法院传票通知开庭。
(三)开庭
开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。法庭调查阶段的举证、质证是专业性很强的诉讼行为。辩论阶段是充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候。其目的是说服法官和对方当事人认可自己的观点。辩论结束后等待法院判决。
(四)判决
开完庭后作出判决是法院的工作。当事人在拿到判决书后,如不服判决要及时上诉启动二审程序。否则,一审判决生效,双方争议的问题要按照判决履行。
(五)执行
判决生效后,如当事人不在判决确定的期限内主动履行义务,另一方当事人应及时申请法院执行。拒不履行判决法院可以采取拘留、罚款措施,严重的可以追究刑事责任。
以上就是为您详细介绍关于买方应对卖方违约的六大策略的相关知识,卖方违约首先可以协商,协商不成,则准备好相应证据准备起诉,勇于维护自己权益。协商不是前置条件,也可直接起诉。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询,我们会有专业的律师为您解答疑惑。
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国际货物贸易中的卖方和买方义务的一般规定
答：此外,如果卖方在前述的理由明显化以前已将货物发运,那么,即使买方持有其有权获得该项货物的单据,卖方亦可以阻止将货物交付给买方。中止履行义务的一方当事人否认是在货物发运前还是发运后,都必须立即通知另一方当事人,如果该另一方当...
简述期权交易中买方和卖方的权利和义务
答：买方在提出行权的申请，卖方就有义务来履行。对于认购期权的卖方来说，当买方提出行权的时候，卖方必须将手中的现货按照行权价卖给对方;那对于认沽期权的卖方来说，当买方提出行权的时候，卖方必须将买方手中的现货按照行权价...
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答：承担货物在装运港越过船舷为止的一切费用和风险，办理货运保险，办理出口清关手续。CIF买方责任与义务：承担货物在装运港越过船舷之后的风险和费用，办理进口清关手续，接受卖方提供的单据或电子讯息，按合同规定支付货款。
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答：在买卖合同当中，卖方与买方的义务是不同的。可以这样说，卖方的义务对应的基本上是买方的权利，反过来，买方的义务也是基本上对应卖方的权利。合同中的义务是当事人应该遵守、严格执行的，否则就会承担相应的法律责任。1.出卖...
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买方和卖方在交易过程中应该注意哪些问题?
答：一、买方应该注意的事项 1、核实卖方身份 买二手房的第一步就需要做到底事情就是核实与你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房产证上名字和身份证上的名字是不是同一个等等，最好还是到房产交易中心查询一下...
...卖方、报关公司,他们之间的关系是什么?各应履行的义务是什么?急_百 ...
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