沪杭楼市密集调控：稳房价，挤泡沫 上海多部门密集调研楼市 或现史上最严调控
3月9日，在一张业内人士提供的某银行上海分行的个人贷款提前收回告知函截图中，21世纪经济报道记者看到，1月5日，一笔由该行放出的500万贷款，由于客户“未按约履行借款合同‘第四条贷款用途’的相关约定”，客户被要求于2021年3月31日前归还全部贷款本息。
按照业内人士的说法，上海各家银行近期展开对经营性贷款流入股市、楼市的严格审查，是年初楼市调控的延续。早在去年4月，央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。
结合此前的“三道红线”和“银行房地产贷款集中度”，当前监管重心由之前限制融资渠道向限制融资主体转变，通过“因企施策”“因行施策”限制房企资金来源，相较以往更加细化、严格，对于实施房地产长效机制具有重要作用。
调控后手
3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。
“资金”监管政策一出，上海、杭州部分以投资客主导的楼市板块，变化非常明显。杭州二手房门店出现大量房源下架的情况，投资客开始观望、业主短时间内不愿意降价，成交下滑。前述业内人士指出，当前的政策环境下，市场随时可能出现变化。
21世纪经济报道记者了解到，近期金融机构业务员推销信用贷产品的时候也出现了不一样的说辞。“每个项目都有对应的银行，我们有办法帮您申请下来。”上海一名销售人员在电话里对陈晓明（化名）说，经营贷的审批审查虽然严格了，但还是有办法规避监控。
随着前述贷款提前收回告知函的流出，部分消费者开始观望市场。
与严查经营贷、消费贷流入楼市政策同时发布的，还有杭州法拍房限购政策。就在同一天，上海也发布优先购房者所购买房产5年内限售。沪杭一系列政策出台后，叠加此前政策效应，市场热度开始下降。第三方数据显示2021年2月，上海二手住宅共成交约1.9万套，环比大幅下跌57.06%。从2月1日至2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。
监管对房地产市场的调控留有后手，储备政策远不止于此，并且，在规范市场方面，对违法违规案例的查处也逐渐公开透明化。日前，上海市房管局、市市场监管局和市城管执法局查处并通报6起违法违规典型案例，主要涉及广告违法、合同违法、欺诈消费者等方面。
其中，上海齐星房地产经纪有限公司在提供经纪服务过程中，帮助当事人签订不同交易价款的合同，做高房屋交易价格套取银行贷款。
实际上，为了避税，上海二手房交易中，做低成交价的案例也不少。为了整顿市场乱象，上海房地产中介行业协会自去年开始启动房地产经纪行业诚信（信用）信息平台，每月公示黑名单。
挤出泡沫
长三角一线城市、新一线城市这一连串调控，一个背景是房地产价格快速上涨。一方面，房企把长三角地区看作投资重点区域，不惜重金布局长三角；长三角一线城市、新一线城市都市圈的房价上涨压力显而易见。另一方面，综合第三方机构数据，2020年，上海住宅销售面积1434.07万平方米，增长5.9%；二手房网签面积2246.23万平方米，增长24.4%，创近4年来新高。
杭州方面，2020年新房成交152836套，创下近三年来的新高；二手房虽然没有出现大涨，但在一手房被调控之后，资金开始流入二手房。
进入2021年，上述城市房价上涨压力仍存，自1月下旬起，住建部相继赴上海、杭州、无锡等地调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。各地陆续出台调控政策，一切指向房地产资产泡沫风险。
3月2日，国务院新闻办举行发布会介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况，并答记者问。关于房地产，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清表示，房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速；现在各城市“一城一策”推出调控举措，目的是稳地价、稳房价、稳预期；很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。
平安证券有分析师指出，监管层仍然认为房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。此前郭树清曾指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，此次重申房地产金融化、泡沫化倾向强，表明监管层对防范和化解房地产风险的决心，预计房地产融资环境仍将稳中偏紧，政策执行落地将相对有力。
防范资产泡沫首先就是控制价格泡沫。反观春节前夕，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，成为全国首个推行二手“指导价”的城市。开年后，无锡、上海、杭州、成都等城市跟进，矛头直指虚高二手房价。以上海为例，二手房市场成交下滑明显，2月份上海二手房成交1.9万套，比1月份成交量减半。
各地政府祭出一系列政策组合拳之后，市场热度得到有效遏制，叠加春节因素，2月份各项二手房指标的环比均出现显著下滑，市场观望气氛浓厚。
从上海链家、上海中原反映的带看量情况来看，2月份带看量有明显的减少，环比下降44%，新增客户量也出现下降。分环线来看，郊环以外的均价甚至出现同比负增长的情况。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，目前新房摇号试行计分制，在一定程度上保障刚需购房者的需求，而二手房市场以刚需购房者为主，或有一部分被疏导到新房市场。
杭州方面，日前明确规定中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。这直接导致未来科技城、奥体、申花、三墩北等投资客占比较高的市场板块，这几天内出现大量房源下架。
据官方数据，截至目前，中介机构共自查33000余套房源信息，对疑似存在问题的985套房源进行梳理核对，已下架660余套房源。
虽然没有出现杭州这样明显的房源下架情况，但上海2月份二手房成交量腰斩，拐点隐现。
上海一名中介人士认为，价格泡沫被挤压之后，成交也相应回落。一般而言，上海春节前后，小阳春之前的二手房市场成交在2万套左右，目前看似回落到1.9万套的正常水平，政策效果如何，还需观望三四月份的市场情况。
沪深杭等城密集收紧楼市 年内各地调控近百次~
3月首周，杭州、上海、北京、深圳等城市房地产市场再现一轮密集的调控收紧潮，部分城市楼市政策连续加码。3月前4天，就有10余个房地产相关的政策或信息出台，一天之内多个城市出台楼市新政已不鲜见。
热点城市“扎堆”调控
3月3日，杭州市发布楼市调控新政，强调防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场，并将法拍房纳入限购。这是杭州在1月27日的楼市调控升级之后，再度对楼市“挥拳”。
同日，上海再为楼市“打补丁”，当地新政提出按优先购房政策购买的新建商品住房限售5年、强化住宅用地供应管理等措施。这也是上海在今年以来，至少第七次对楼市“动手”。
深圳市规划和自然资源局也在3日公布消息称，拟对《深圳市城市规划标准与准则》局部内容进行动态修订，修订后，深圳新建商务公寓或将成为历史。
同样是3日消息：住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展。此前，倪虹已陆续赴上海、深圳、北京等多地调研督导房地产市场情况。
除此之外，北京、无锡、海口等多个城市也在近期发布房地产相关政策。据中原地产市场研究部统计，今年以来，中国各地各种房地产相关调控和信息发布已近百次。
“地根”现重大政策调整
各地因城施策的同时，重点城市土地市场也迎来重大变化：“住宅用地一年最多只供应三次”。
近日，天津、郑州、青岛、南京、济南、福州等城市陆续曝出拟对住宅用地实施集中供应的消息。如：青岛市提出，2021年将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
自然资源部自然资源开发利用司负责人也于近日表示，今年要求各重点城市继续增加住宅用地供应量，与此同时，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶指出，如果以2020年的供地情况计算，土地集中出让政策实施后，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗。一次性推出大量土地将分流房企资金，客观上带动土地市场溢价率下行，给土地市场降温。土地集中供应后，将在未来1-2年内形成住宅新盘项目集中入市的情形，有效降低因供需矛盾带来的“哄抢”现象。
重磅政策或发挥联动效应
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期土拍政策的调整将与房企融资“三道红线”、房贷集中度政策一起，逐步形成对房地产市场的长效调控。
从去年开始，可以清晰看出，中国房地产政策保持了相当的连续性和稳定性，除了限购、限贷、限价等短期调控政策外，房地产行业越来越多的中长期政策开始发力。“银根”和“地根”是楼市的两条“命脉”，也被视为长效机制的重要组成部分。而今年这两者均出现重大的政策调整，土地和金融开始成为调节楼市供需的重要方式。此外，官方多次提及大力发展住房租赁市场，解决大城市住房突出问题。
继3月4日上海住建委调研之后，3月8日，上海发改委再度举行了一次常规研讨会，这次研讨会看似常规，实则不“常规”。虽然尚处调研阶段，但可以说，研讨会基本为上海楼市下一步政策走向初步指出方向。
上海史上最严调控隐现
3月8日调研会上，住建委相关领导在陈政高的观点基础上做了一些细化和落地性的列举措施，他们认为市场供求矛盾导致上海市场持续上涨。
“3•30政策”执行层面松动也和这轮市场上涨有关系，因此住建委相关领导建议上海继续严格执行楼市限购政策，比如新房只签约不登记不行了，在购房资格审核这块也会加强；重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构，防止高端楼盘过热带动楼市过快上涨。
上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供应”。这是因为报批的都是高端楼盘，所以相关部门没有批，最终“零供应”。实际上，最近很多房企怕政府实施控价，赶紧申请项目报价。调研会上，多部门认为上海楼市新政定调收紧是大概率事件。
首先，将要收窄“3•30 新政”的执行力度。2016 年上海的二套房贷政策可能严格按照普通住宅标准执行，以调节市场成交结构，稳定房价。
其次，对于影响上海楼市深远的资金杠杆问题，多部门建议加强业务监管，涉及P2P、首付贷、中介等。打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。
此前中介为了帮买卖双方避税，二手房交易估价和税收估价偏低，是否强化监管尚在讨论之中。多部委也提出强化有关首付贷消费金融的业务监管，防范首付贷款引起的市场风险。
再次，限购资格应该提前认证，看是否具备购房资格再买。二套房实行差别化的政策，未来建议收紧。
长三角房价暗涌
总体上看，上海房地产市场稳增长的发展路径总体是明确和清晰的。后续总体原则应该是维持市场活跃度，同时打击各类炒房因素。
由于房贷的收益率仍大于理财产品，所以银行仍然较为青睐房贷。上海房价上涨较快，有泡沫，房价的上涨速度应该和收入匹配。股市的场外配资被打击完后，资金没有出路，于是到了楼市，楼市出现了场外配资，也就是首付贷。打击楼市场外配资不是根本的解决问题措施，关键是为这些闲置的资金找到资金投向和出路。
事实上，上海的房价波动已经传导到周边多个城市，上海出台更严调控为时并不晚。专业人士指出，政策一旦收紧，成交量会马上缩水，而且政策收紧的效果对成交量的影响会比以往更显著。
当今楼市下买房应当注意什么：
首先，根据自身的经济能力选择合适的房源，切不可“打肿脸充胖子”，在保证一定生活品质的前提下，购买与自身经济实力匹配的房子。
其次，优先考虑地段。买房当然要买地段好、周边配套相对完善的楼盘。不过对于特别嘈杂、喧哗的地方，建议也不要购买。因为这些地方居住品质得不到相应的保障。
然后，考虑品牌。大品牌、知名品牌大房企建造的房子，质量更有保障。
最后，户型重中之重。根据家庭结构，选择适合的户型。合理的户型设计，能够最大化的利用空间，动静分区、南北通透，对于居住体验将有最直观的效果。
（以上回答发布于2016-03-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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