房地产策划【关于房地产策划的一些问题与答案】
答：（1）联系：两者同处于项目投资的前期阶段，二者的出发点一致，考察的内容及方法基本一致，目的和要求基本相同。二者的目的均是要提高项目投资科学决策的水平，提高投资效益，避免决策失误，都要求进行深人、细致的调查研究、进行科学的预测与分析，实事求是地进行方案评价，力求资料来源可靠，数据准确，结论客观而公正。
（2）区别：二者的承担主体，在项目投资决策过程中的目的和任务不同，在项目投资决策过程中所处的时序和作用不同。在项目建设程序中，可行性研究在先，评估在后，其作用也不相同。可行性研究是项目投资决策的基础，是项目评估的重要前提，但它不能为项目投资决策提供最终依据。项目评估则是投资决策的必备条件，是可行性研究的延续、深化和再研究，通过更为客观地对项目及其实施方案进行评估，独立地为决策者提供直接的、最终的依据，比可行性研究更具有权威性。
2、问题：为什么项目总投资没有形成固定资产投资？
答：投资项目总投资是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。项目投入总资金由建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分组成。由于流动资金具有其不确定性的性质，在建设资金一定的前提下，流动资金的不同，其项目总投资也会随之而改变，因此项目总投资不会形成固定资产投资。
3、问：房地产开发项目与一般工业项目总成本费用的来源和区别？ 答：一般工业项目属于生产性的项目，它分为建设投资和流动资金。
建设投资由固定资产，无形资产和其他资产组成，在固定资产中每年既定的一部分折旧形成了折旧费，无形资产和其他资产则形成摊销费。流动资金就用于购买原材料和燃料动力机支付人工工资等，由此构成了一般工业项目的总成本费用。生产性的项目还有一部分是用于自营，其也分为建设投资和流动资金，建设投资转化为了固定资产直接形成了折旧费。
与之不同的是房地产开发项目用于出租，出售的建设资金全部转化为了总成本费用。
4、问：房地产开发项目和一般工业项目的经济评价差别在哪？
答：（1）总投资构成上不同。在没有经营资金的情况下，房地产项目的开发建设投资等于总投资。销售型房地产开发项目的投资过程本身就是房地产商品的生产过程，它只划分为开发成本与开发费用。而一般性工业项目区分为固定资产投资和流动资金两大类。
（2）现金流量的不同。房地产的建设期，经营期往往混合在一起，不像一般性工业项目那样截然划分开来。再加上投资成本费用构成上的差异，房地产开发项目的现金流量不同与一般工业项目。
（3）经营形式不同。房地产开发项目的主要经营形式是销售，出租或部分销售，部分出租，有别于一般的工业项目。
（4）总成本费用估算表不同，成本费用构成不同。一般工业项目属于生产性的项目，它分为建设投资和流动资金。建设投资由固定资产，无形资产和其他资产组成，在固定资产中每年既定的一部分折旧形成了折旧费，无形资产和其他资产则形成摊销费。流动资金就用
于购买原材料和燃料动力机支付人工工资等，由此构成了一般工业项目的总成本费用。生产性的项目还有一部分是用于自营，其也分为建设投资和流动资金，建设投资转化为了固定资产直接形成了折旧费。与之不同的是房地产开发项目用于出租，出售的建设资金全部转化为了总成本费用。
（5）资金筹措与还本付息不同。房地产项目以销售为目的，其销售收入除了用于清偿债务以外，还有相当一大部分要用于再投资。因此，在制定还本付息计划时，就不能像一般工业项目那样按折旧，摊销，利润及其他还款资金来确定还贷计划，而只能累计每笔借款的实际还贷要求额，编制项目的还本付息计划。
（6）评价参数和评价指标不同。在经济评价时，不把销售税金及附加放入总成本费用中。对房地产项目的投资分析，在评价参数和评价指标的选择上，有别于一般的工业项目。由于房地产项目开发建设周期较长，原材料及其他成本费用未来的价格水平难以准确地把握。考虑到商品房的销售价格也会随成本的波动而变化，因此，在进行房地产投资项目财务评价指标的计算时，除敏感性分析外，一般只用项目开始投资那一年的数据，不再考虑物价指数的影响。
（7）税率不同。按房地产出租收入计征的税种，税率12%。从租计征，如果出租，按租金收入12%缴纳。有则交。房产税计入管理费用。
（8）财务报表不同。由于房地产项目经营形式、投资构成、现金流量等均有别于一般建设项目，因此，描述项目财务状况的财务报
表，也就有别于一般建设项目的财务报表，构成了自身特殊的、专用财务报表体系。 5、问：容积率怎么算？地上地下算不算建筑面积？
答：容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
计算公式： 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(容积率各个地区或城市有各自相关规定)。
容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
6、酒店式公寓如何判断？
答：酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫，洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括的说，就是将星级酒店的高标准服务融入于日常生活之中。
⑴服务对象：酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动，
较长期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。
⑵特点：
户型：酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。
产权：业主拥有独立产权，投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
管理：酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁，送餐，洗烫衣物，更换被单，叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这份方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份气派。
功能：兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居
住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。
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房地产策划【关于房地产策划的一些问题与答案】
答：对房地产项目的投资分析,在评价参数和评价指标的选择上,有别于一般的工业项目。由于房地产项目开发建设周期较长,原材料及其他成本费用未来的价格水平难以准确地把握。考虑到商品房的销售价格也会随成本的波动而变化,因此,在进行房地产投资项目财务评价指标的计算时,除敏感性分析外,一般只用项目开始投资那一年的数据,不...
房地产营销策划的工作内容有哪些房地产营销策划主要做什么
答：1、房地产营销策划主要工作职责:一、策划部在项目开发中的位置和作用本部门是企业执行前营销的主要职能部门，80%的工作应该在项目的前期定位阶段，20%需要贯穿再整个项目开发的各个环节中，为项目的开发和销售提供支持的平台。2、二、工作内容（程序。3、主要分以下七个方面: 1市场调研、策划;2项目投资...
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答：房地产活动策划 篇1 名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达到“更上一层楼“的目的,特决定举办中秋晚会。现对本次中秋晚会实施方案详述如下: 一、活动时间 20xx年9月12日(中秋节)18:00—21:00 二、活动地点 名城中心广场 三、活动主题 望月 主题释义:该主题将开发商与中秋有机地...
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答：整合家电与房产两大主力时尚资源,以丰富的产品面及较大的广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。 同时活动较之于平面广告更能加强产品的市场印象,能增进与消费者之间的互动,更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入,又能提高市民对活动的关注...
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答：房地产策划是做什么的 房地产策划工作主要有：房地产项目的市场调研和咨询策划、产品营销工作、方案策划制定、投融管理、房地产项目的运营工作和物业管理等工作的策划部分。在2005年3月31日，劳动和社会保障部正式发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业后，房地产策划就引起了社会各界的广泛关注...
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答：一、对房地产策划方案的认识1、房地产策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划。2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正。3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的...
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