二手房买卖中关于房款的风险 二手房房款的支付中应注意什么问题

在二手房买卖中，常常出现卖方收了房款之后便杳无音信的情况，还有买方支付首付款后才知道房屋被查封或房屋抵押没有注销而不能办理产权过户，而卖方已无还款能力了，让购房人房钱两空。

以下这些行为存在交易风险：

1. 不选择资金监管

交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2.当买方全款购房，要求提前过户，尾款延后支付

卖方未拿全款或未控制全款来源就过户，卖方会存在极高的风险。

卖方风险：如果买方只有极少的自有资金，想通过购得的房屋抵押贷款获得资金，滚动购买多套房屋，极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时因房屋已过户也失去了对房屋的控制权。

3.房子有抵押，卖方想用买方的首付解抵押

买方风险：第一，房主有可能拿买方用于解抵押的钱挪作他用，导致房子没办法解压;第二，房子有可能有多笔欠款，买方支付的钱只能解压其中一个，解除一笔还有其他笔，轻则延误交易，重则钱房两空。

4.买方短时间内打算以他人名义多处购房

这样做无法保证买方能否按照合约如期支付尾款，对卖方即有可能拿不到尾款，又可能耽误时间。

那应该如何预防上述风险呢?

选择房款资金监管，既能保证买家的资金安全，确保房屋过户后再支付房款，即便房子不能过户，自己的资金也不会有影响;而对业主的保证就是，房屋过完户之后，可以在约定的时间准时收到全部房款。

另外，在二手房交易过程中，买方一般有四次付款行为，第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金，第二次是签订买卖合同后支付首付款，第三次是房屋过户后支付的房款，最后一次是支付尾款。

我们也可以从资金支付的谨慎来规避支付风险：

1、 支付意向金

在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息，看看房产证是真还是假，产权人是谁，房屋有无抵押贷款以及房屋是否被查封等情况。这样假房东或承租人就不能卖房了，房屋被查封而不能过户的房屋也就无人购买了。由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的，买方的意向金也是交给中介公司，这样在意向金转定的条款中一定要慎重，不能让中介和卖方吃了你的定金。

2、首付款，首付款是在签订《北京存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付，这笔款很多，至少在房款的百分之二十以上，而且首付款的支付风险最大，这笔款付给谁最保险呢？如果直接付给卖方，那卖方有可能卷款而逃。付给中介公司也有风险，信誉不好的可能有进无出，小中介也可能关门走人。这笔房款最好是双方委托银行的监管机构或律师事务所来管理。如果房屋有抵押贷款而卖方又无力还款注销抵押，那么首付款就直接支付给银行还贷，这样支付的风险就大大的降低了。

3、房款

一般是在房屋产权过户后支付，过户后房屋的产权人就是买方了，不论是现金支付还是靠银行贷款支付都没问题，但是也要注意这笔款交给谁？收款人一定要是卖方或其委托的收款人。不然你还要付二次房款。

4、尾欠款

这笔款的数额不大，一般在房价的百分之十左右，但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用，还有卖方要把房屋内的户口迁出，不然的话买方就不要轻易的支付尾款。

（以上回答发布于2015-11-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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怎样规避二手房买卖中的法律风险~

二手房交易由于较为复杂的流程使得交易过程中存在很多漏洞和风险。那么在二手房交易过程中正确的规避风险就显得十分重要。
客户购房的主要风险1、合同签约主体及代理人没有从事房屋交易的资格
具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。
2、标的房屋所存在的风险
此方面的风险主要有：
用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围
房屋产权存有争议
房屋为共有，出卖人未经共有权人同意
房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益
房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的
已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的
被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让
交易房屋存在质量问题
3、交易流程方面的风险
房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
交易风险规避措施1、注意交易房屋的权属情况
主要指审查交易房屋有无抵押、租赁或存在其他共有人。共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
2、注意审查房屋价款、其他费用及中介服务费
大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，为防止不法中介故意抬高房价牟利，购买人应该充分了解交易房屋的出卖人的委托价,最好在中介机构的组织下与出卖人直接协商房屋价款。此外，购买人要明确交易税费的承担，房屋附属设施的价款也应该明确。购买人对中介服务费应该明确约定，包括委托价格、服务内容、服务费金额及交易失败后服务费的退还等。shangeshgh
3、必须对付款方式进行明确、具体的约定
这是签订二手房买卖合同最为关键的一点。交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。
4、注意对交房情况进行严格审查
交房时间的明确是清晰划分责任的关键，买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
5、房屋无瑕疵担保条款
购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无瑕疵做出担保，尽最大努力维护自身的权利。
6、关于交易双方违约责任的约定
违约问题，不止是损失定金那么简单，一旦违约，除定金不予退还或双倍返还外，最高将承担房屋总价20%的违约金。在签约时应仔细阅读《房屋买卖合同》第七条及《补充协议》中违约责任条款，明确各种违约情况。

[问]：我欲买一套二手房，但对方要求先支付部分房款之后才能办理过户手续，余下的钱等过户完毕之后才支付，请问这样有没有什么风险？如何防范？ [施周律师答]： 这在二手房买卖中经常遇到的问题，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得产权，那就比较麻烦了。实际上作为买受人来讲，这种担心并不无道理，这样的现实问题也经常在发生，也确实存在比较大的风险。 一、查封情况下的不能过户。 按照法律规定，房子被抵押或者查封了，在抵押权存续期间、查封期间，是不能办理过户手续的。当然在二手房买卖中一般对于房子是否存在抵押，买受人一般都会去了解的，这是一个基本的常识，一般都会对这个问题作出妥善的约定，所以这个问题这里不再赘述。所以面临的一个主要问题就是查封的问题，这也是目前购房者比较容易忽略的、而且很难去预防的一个问题。查封一般情况都是因为房屋出卖人因为存在其它债务，被其他债权人依法申请法院查封了。因为房屋出卖人和买受人一般情况都是不熟悉的，所以无法了解出卖人的财务状况的，再说即使彼此比较熟悉，也未必知道出卖人有多少债务，而且他的债权人什么时间起诉更是无法掌控的，所以查封这一块是很难预料的事情。在房屋买卖实践中，很多买受人为了防范自己的风险，在房产登记部门受理了产权登记之后开始交付房款，这种方法是否行之有效呢？答案是否定的，这里有两个概念要弄清楚，“受理”与“产权核准登记”是两个不同的概念，“受理”并不代表产权已经核准登记了，仅仅是表示这个房产是否可以办理过户进入了审查期，并不代表已经核准登记了，从”受理“到”核准登记“还是有个时间段。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。这里明确了“受理”和“核准登记”是两个大为不同的概念，即使已经受理尚未核准登记，法院仍然可以查封。在实践当中，买受人在房产登记部门受理之后交付房款，结果房产仍被法院查封，无法过户的情形并不鲜见。 当然并非所有情况下的购房款支付之后，尚未办理过户手续的房产都是可以查封的，这里有一个例外，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。这里的不得查封有三个前提，一是已经支付了全部价款，二是实际占有该房屋，三是买受人没有过错，所谓的没有过错，我的理解是指该房屋没有办理过户登记手续并非因为买受人的过错，而是因为其它原因，比如说房产登记部门已经受理尚未核准登记，出卖人不配合办理过户手续等等，如果是因为买受人在可以办理过户手续的情况下，一直拖延未办过户手续，那么即使他已经支付了全部的房款，并且也实际占有了该房屋，法院也可以查封该房屋，因为这三个前提条件是一个整体，缺一不可的。所以如果买受人已经支付了全部房款，那么建议买受人要及时实际占有该房屋，并且在房屋没有过户这一块要有效避免自己的过错。当然在房屋过户之前即付清全部房款，这个本律师在此并不提倡，而且建议大家要极力避免，因为这是一个风险非常大的买卖行为， 因为房款全部付清了，如果你不能实际占有或者最后你有过错，法院查封了该房产，那么你就不能最终过户了，所以这个风险非常大。 二、法律后果。 已经支付了部分购房款，但房产被查封了，不能过户了，这样能产生什么样的法律后果呢？买受人可否向法院支付余下房款，法院可否解封，以便买受人办理过户手续呢？ 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同的约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。如果单单从这一条上看貌似如果房产卖受人在合理的期间内支付余款，法院就可以解封了，实际上这样的理解是错误的，该规定的第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结的；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，结合第十六条与第十七条的规定来看，第十七条是针对需要办理产权登记的买卖行为的一个特别规定，也就否定了第十六条对需要办理过户登记的财产的适用，第十六条适用于动产，第十七条适用于不动产。由此可见，作为不动产的房产，在被法院查封的情况下，并不能要求向法院支付余下的房款而要求法院解封，房产实际上就无法过户了。 不能取得房屋产权，那么买受人已经支付的购房款又如何主张呢？这个时候作为房屋买受人对出卖人的债权也只是一种普通债权，并没有任何优先权，如果房屋出卖人财务状况不好，并无其他财产偿债，房屋被拍卖了，买受人也只能与其他债权人根据债权比例受偿，这样所能拿回来的也只能是很少的一部分了。 三、律师建议。 既然对于二手房的购房款的支付存在如此大的风险，那究竟购房款要如何支付为好呢？在这里本律师建议两点： (一)尽可能对房屋出卖人的状况有个比较详细的了解。对于那些财务状况差，欠债累累的出卖人，买受人就要注意了，你的付款行为风险系数将会大大提高了，当然这里的了解也只能是在力所能及的情况下，因为一般买受人与出卖人根本不熟悉的，大多数是房产中介在操作这样的事情，中介对出卖人一般也不了解的，所以这里本律师只是建议房屋买受人尽可能的作个比较详细的了解，再说即使你了解很清楚了，也很难完全防止被法院查封这种状况的出现，真正的要去防范还要看本律师的第二点的建议。 （二）不直接交付房款给出卖方，而是交给双方都比较信任的第三方，比如说中介公司或者公证机关等，待房屋过户登记已经核准之后，再由第三方将房款交给出卖方，这样的话，对于买受人来讲风险已经小了很多，房产没有核准登记，出卖人就无法拿到购房款，而对于这个约定，出卖人也基本上是可以接受的，因为他房产的过户是有保障的，因为钱已经押在第三方，并不担心过户之后拿不到钱。 二手房屋买卖是个比较复杂的问题，涉及的问题也比较多，本文也仅就查封这一种情形展开，其它问题难以一一涉及，若有购房时遇到困惑，建议还是咨询律师，这样才能得到比较妥善的处理。

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房屋私下交易会有哪些风险
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二手房买卖中卖家要求先支付一定房款再过户会存在什么风险???
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