卖方违约拒绝卖房时 该如何解决问题？ 卖房必看：要是买方违约02卖方应该怎么办

小王月底在中介看中了一个校区房，交了定金并与房主签订了买卖合约。没想到“五一”刚过，小王找到卖家想办理相关手续时，卖家却以夫妻间未就卖房达成一致为由毁约，宁可赔偿双倍定金也不愿履行合同……针对近来频发的二手房卖主毁约案件，法律专家说，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。

当下房价涨幅较快，买方因出卖方反悔导致的二手房交易违约率激增，大部分出卖方不愿意“按合同办事”，宁愿主动违约，甚至支付双倍违约金也拒不交房。

近一段时间，哈尔滨市各区法院受理多起房屋买卖合同纠纷。一些买家在房屋买卖中途遭“腰斩”，叫苦不迭，纷纷到律师事务所寻求法律帮助。据黑龙江启凡律师事务所主任姜启凡介绍，该所仅在4月份就收到该类纠纷案件3起，今年以来，他们已受理咨询此类纠纷30件，其中有8件已经正式代理诉讼。房价看涨卖方毁约

今年2月，于某通过某房产咨询代理公司与黄某签订了一份《房屋转让合同》。于某向黄某购买南岗区某名校的学区住房，面积86.38平方米，房价65万元，并约定了付款方式、定金及违约责任等相关条款。按照合同，于某先向黄某支付定金2万元，并在合同中详细约定了如何办理房产过户和交纳房款的一切事宜。

但是，黄某的儿女得知此事后，认为黄某不了解房市价格，“贱卖”了房子，并找到房产评估机构，得出的评估结论为该房产市场价值约为85万元。于是黄某向于某提出交涉，希望能改变原合同，按照评估价格来交易房产。于某认为他们原先商谈的价格为当时的市场价格，并签订了合法的协议，黄某提出的要求既不合理也不合法，遂拒绝了黄某的建议。黄某提出如果不改变原协议，他就拒绝履行合同，宁可双倍返还定金。于某提出即使自己得到双倍定金的赔偿也无法弥补损失，因为两个多月来市场价格已经大幅度上涨，他与黄某签订协议后就没有再出去选择其他房屋，无论是同意黄某的提议还是出去选择其他房屋，对自己都会造成一定的损失，所以希望黄某履行原协议。但黄某坚决不同意，经过一段时间的协商，于某无奈接受了双倍定金的赔偿。

赵先生的遭遇与于某相同。2009年8月，赵先生带着妻子去看房，房主是一对夫妻，双方几次接触下来谈好房价为70万元。签房屋转让协议时，双方特意就违约明确了责任，“违约方要支付定金两倍的赔偿金”。因为房屋是登记在夫妻名下，房主小马不但签上了自己的名字，也把妻子的名字代签了。签好协议后没多久，赵先生就接到小马的电话，称房子不卖了，理由是老婆不同意，法律规定重大经济行为不适用代理。无论赵先生怎样恳求，小马都坚称房子不卖了，小马表示，老婆在卖房的过程中一直不同意卖房。当时卖房子时，赵先生妻子正在房间为了几件旧家具还与自己老婆吵架，自己老婆根本不知道自己卖房。赵先生认为如果小马老婆不同意卖房，当时就应提出来，现在的毁约理由太牵强。后通过了解，赵先生才发现，短短一段时间，该地段房子每平米价格已经涨了一两千，赵先生表示房子不卖也可以，但既然是卖方违约在先，应该双倍返还定金。

要钱要房买主定夺

分析人士认为，房价上涨是一个原因，而业主心理预期看涨也是导致卖家毁约的重要原因。

哈尔滨市一家房产中介机构的经营者丁女士认为，由于房价上涨的速度较快，一些卖主为了让自己的房子能卖上最高价，宁可主动赔偿双倍定金也要毁约，这在过去的房产交易中是没有过的。而很多买主为了避免官司的麻烦，也就无奈地接受了卖主的要求，接受双倍返还的定金。

有多年房产纠纷审理经验的道里区法院民事审判庭的孙法官解释，买房人有权要求卖方继续履行合同。卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。由此可以看出，排在第一位的违约结果就是继续履行合同。这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。

孙法官称，卖房人双倍返还定金只是一厢情愿，但承担违约后果的方式不是违约人选择的，而是“受害人”选择的。

毁约背后“借口”多多

孙法官说，在诉讼中，卖房人毁约都不会承认是因为房价上涨，而是要挑出买房人的过错，比如买房人没有按时支付首付款等，再就是称自己配偶对卖房不知情。孙法官称，这些“借口”能否导致合同无效，要视具体情况具体分析。

借口一

买房人违约在先

对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为的，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。如果买房人只晚交了一两天房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就可以理解。在这里提醒买房人，要注意按时履行合同约定，且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。

借口二

配偶对卖房不知情

很多房屋属于夫妻共同财产，如果配偶对卖房不知情，就可能导致合同无效，所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况也较多。在审判中，法官会要求卖房人提供配偶不知情的证据，询问卖房人为什么没有将卖房的事情告知配偶。另外，买房人也可以提供在看房或者签约时，卖房者配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样，法院就可以查清真实情况，从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效，买房人还可以向卖房人追讨相应损失。法官支招

规避风险

针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，孙法官提示购房者应从六个方面保护自己、规避风险：

购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

（以上回答发布于2015-06-29，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

如何解决卖方违约拒绝卖房的问题70~

违约责任的承担方式有以下几种
（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。
（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。
（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。 　
其他补救措施.第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

按合同办。

首先要看签订的房子买卖合同中对违约金是怎么规定的，签订了合同，并且合同中对违约金有明确的说明，是多少钱还是按房价的比例，如果这个时候买方违约，就必须按照合同的说明支付违约金。如果是口头上的，就比较难办，因为没有具体的合同等，就是买方违约了不给违约金也没有太好的办法。

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。