2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（8）
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／平方米，办公楼市场租金水平每月为150元／平方米。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为租金的8％，保险费为建安造价的2％0，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。另外，当地土地还原率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。
(一)审题
(1)明确估价对象，正确选择方法。本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。
(2)明确估价时点。本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。
(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。
(4)了解资料内容。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得，一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。
2．解题思路
(1)运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。
(2)运用剩余法估算土地价格。
(3)根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。
(三)公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
(1)收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入－年房地费用
式中：年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
式中：年折旧=建安造价÷按土地剩余使用年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式：
P=a/r[1-1/（！+r）n]
式中：P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。
(2)剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格－总建筑成本－利息－利润
(3)可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
2．计算步骤
(1)用收益还原法测算房地产总价
●计算年出租总收入
在计算年出租总收入时，应明确：①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3
=15000(平方米)
商场建筑面积=3000(平方米)
办公楼建筑面积=15000－3000
=12000(平方米)
商场年出租收入=300×3000×12×90％
=9720000(元)=972(万元)
办公楼年出租收入=150×12000×12×80％=17280000(元)=1728(万元)
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入
=972+1728=2700(万元)
●计算年房地费用
年管理费=年租金×10％=2700×10％=270(万元)
年维修费=年租金× 8％=2700× 8％=216(万元)
年保险费=建安造价×2‰=3000×(3× 5000) ×2‰=90000(元)=9(万元)
年税金=年租金×12％=324(万元)
年折旧=建安造价÷47=4500÷47=95．74(万元)
在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2001年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经
3年，故在2001年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。
年房地费用合计：270+216+9+324+95．74=914．74(万元)
●计算年房地纯收益
年房地纯收益：年出租总收入－年房地费用
=2700－914．74=1785．26(万元)
●计算房地产总价
假设户为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式，有：
P=a÷r[1－1/(1+r)n]
在本题中，还原率为综合还原率(10％)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50－3=47年
根据已知条件，有：P=1785．26/10%×[1－1/(1+10%)47]=17650．18(万元)
(2)应用剩余法计算地价
●计算总建筑成本
根据已知条件，有：
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价
=3000×15000=45000000(元)=4500(万元)
●计算利息
在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。假设：地价为v，银行贷款利率为10％，则利息为：
v×[(1+10％)3－1]+4500×60％×[(1+10％)1.5－1]+4500×40％×[(1十10％)0.5－1]=0．33v十414．96+87．86=0．33v十502．82(万元)
在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地价计息周期为3年；而开发建设到完成是2年时间，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者距开发建设完成时间分别为1．5年和0．5年。
●计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500× 30％=1350(万元)
●计算地价
根据公式：
地价=房地产价格－总建筑成本－利息－利润
v=17650．18－4500－0．33v－502．82－1350
=8494．26(万元)
该地价为50年期土地使用权价格。而考虑估价时点为2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：
8494．26×[1-1/(1+8%)48]/ [1-1/(1+8%)50]=8463.47(万元)
(3)计算可抵押贷款额
可抵押贷款额；地价×70％=8463．47×70％=5924．43(万元)
(四)难点与常见错误分析
1．试题难点
(1)方法的综合应用。本题涉及到收益还原法和剩余法的综合应用，因此在解题时，必须牢记各种地价评估方法的操作步骤，并且能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。
(2)信息的庞杂与取舍。由于作为综合计算题命题，内容覆盖面广，提供的信息有交叉，需要根据题目要求并结合必要的法律法规作出判断，如自有办公用房是否要虚拟作为有收益的办公用房，建筑物年折旧额的计算如何考虑建筑物自身的经济耐用年限和土地使用年限的关系，等等。
(3)有关假设前提和相关时点、年限的确定。本题是为抵押目的而评估在建工程中的土地使用权价格，涉及到针对这一目的的估价原则和前提假定。首先，从为抵押目的评估而言，通常遵循保守、谨慎原则，由于房地产尚未建成，有关土地投资中的利润是否计入土地价格应该慎重；其次，尽管本题仅应用了收益还原法和剩余法，但是作为土地估价的基本原则之一——替代原则一直贯穿在估价过程中，实际上应试者可以假定有一块空地，除了土地使用年限为50年外，其他条件与本宗土地一致，包括土地取得、房地产开发建设过程以及房地产经营获益方式都完全一致，而且这些假定应符合市场的一般情况并保持不变，那么，应试者则可以应用常规的剩余法估价方法和步骤评估该块空地在本题设定的估价时点时拥有50年使用年期的土地使用权价格，然后进行必要的年期修正来评估待估宗地在本题要求的估价时点下的相应土地使用年期的地价；最后，对于在建工程的土地价格评估，可能涉及到减价或增价修正的情形，由于本题对此类条件没有明确，只能暂且忽略。此外，本题的时点涉及到土地取得时点、开始动工兴建时点、土地估价时点(即拟向银行贷款时点)，还隐含着开发建设完成投入经营使用的时点；在相关利息计算时，还涉及假定第一年投入、第二年投入所集中发生的时点。相应地，从土地使用年限和各类投资的计息年限上存在着多种情况，必须予以清楚的界定。所以建议应试者在涉及到剩余法应用的试题时，通过现金流量图来表示各项收支的情况，以帮助答题。
(4)关于剩余法应用中的销售税费问题。对于出售型房地产，在应用剩余法进行估价扣除有关项目求取地价时，必须扣除相应的销售税费。由于本题作为出租经营型房地产考虑，题目给定条件中也未涉及有关销售税费因素，答题时可以不考虑这项因素。
(5)对土地使用权价格的年期修正。从本题估价时点到土地使用权到期时点相隔48年，需要进行年期修正。
2．常见错误分析
(1)审题不够细致，方法选用不当。由于信息量大且互相交织在一起，审题时容易只及一点，仓促选用单一方法来答题，往往出现“有头无尾”的答案。
(2)基本概念不清。如建筑面积、土地面积和容积率的关系、建筑层数和建筑面积的关系比较混乱，导致分类物业面积分割错误。
(3)指标计算漏项。如某项物业年出租收入的计算缺少出租率或12个月等。
(4)计量单位不统一。常见的是金额计量单位万元和元混用，造成计算结果偏差。
(5)关于办公楼自留部分，在本题中要假设将其按出租方式经营，并计算虚拟收入，否则可能造成漏算。
(6)计算折旧问题。虽然本题条件中建筑物的经济耐用年限为70年，但受土地使用年限的影响，具体计算折旧时应按房地产建成后尚可使用年限47年计算。
(7)时点和有关年限的选用混乱。
(8)利息计算中，未注意涉及到的各项费用和发生时点，或未采用动态计息方法。
(9)未进行剩余土地使用年期修正。
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