二手房交易后 才发现房屋质量问题 如何处理

　　一般的买卖合同中出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物为不动产房屋，而且一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，而根据交易习惯买受人数次现场看房，对房屋的瑕疵状况有理性的判断，最终在认可房屋的使用年限以及现貌的情况下做出真实的买卖意思表示。因此司法实践中根据上述二手房交易习惯，对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人明知瑕疵的，则出卖人不承担责任，此处的明知应当是按照正常人的认识水平和识别能力都可以做出判断和认识的。但是对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，如上家在使用中造成的的损害但是在买卖时故意隐瞒没有告诉下家，此处的隐瞒包括在介绍房屋的使用情况时隐瞒了房屋存在的问题也包括卖方通过技术上的处理使得买房人从表象上无法看出房屋的瑕疵，这种情形下那么上家应当承担赔偿责任。比如上家在装修中破坏了管道但是买家从表面上又看不出，此时毫无疑问上家应承担赔偿责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 所以下家如果就质量问题向上家索赔的话，在举证上难度是比较大的。因此在交房验收的时候一定要查验清楚，最好在合同、验收书上注明房屋的交付要求和实际状况。
　　《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。因此合同法中对于因质量问题提起解除合同的前提是合同目的不能实现，具体到房屋买卖合同中，买房的合同目的实现房屋的价值和使用价值，如果房屋的质量问题致使房屋无法在市场上交易或者无法实现他的正常生活和居住的使用价值，就可以认定该合同的目的无法实现。而对此主张解除合同的买房应当负举证责任。对于责任的承担方式，我们认为也应当适用合同法的相关规定。《合同法》第一百五十五条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。第一百一十一条具体规定如下: 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

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