富阳房产的第三部分 富阳房地产发展现状及趋势

过去十年，富阳市房地产整体上保持了持续、健康、快速发展态势，但也存在一些问题，如房价上升过快，投资性需求过旺，空关率高，基础配套不齐全等。从下一步发展形势看，富阳开发区房地产发展将紧跟杭城整个楼市的变化，不但当前销售走势平淡，而且还存在区域城市基础配套设施不到位，成熟的可供土地资源短缺等问题。急待构建道路框架，拓展可开发土地空间，完善整体配套，打造区块品牌形象，形成规模优势，发挥整合效应，顺利融入杭城居住圈，增加杭城房市中富阳房产的比重，从而促进富阳整个房地产稳步发展。
影响未来行业长期发展的因素
（1）国民经济的快速增长是行业长期向好的经济基础
改革开放以来，富阳市的综合实力和居民收入都有了根本的提高，GDP从1995年56.7亿上升到2006年的238.4亿元，12年间增长约4.2倍；同时经济增长质量也有了质的飞跃，近几年经济发展速度一直保持在10%以上，预计在未来较长的时间内仍会保持较高的经济增长速度，综合实力也会不断的增强，居民的收入水平和消费能力将大大提高，大家对未来的预期也将越来越趋于乐观，因此，对房地产的需求也会大幅度提高。
（2）居民收入的大幅增加是行业长期向好的物质基础2000年富阳城镇人均可支配收入超过1000美元，标志着富阳经济已经进入一个新的发展阶段，社会由温饱型向小康型转化，近几年的住房消费情况就提供了有力的证明。同时，农民纯收入的逐步增加使其进城购房的可能性日益增大。
（3）城市化进程加速提供了房地产市场“外延式”发展机遇根据新一轮总规，富阳在目标上要打造富春山水名城与人居新城，城市人口规模要求近期（2007年）30万，2015年40万，远期2020年49万。大量的外来人口、城镇基础设施的改善以及政府城市经营过程中产生的拆迁因素都将大大推动富阳房地产市场的“外延式”发展。
城区房地产需求预测
富阳城区（以富春街道为主）的住宅需求主要包括以下方面：
（1）城区居民居住水平不断提高带来的住宅需求富阳城区每年有5%左右的住户欲改善现有居住条件，形成以小换大的住宅需求。
（2）人口自然增长带来的住宅需求目前富阳城区人口自然增长率为5.102%，由此带来年均自然增长人口的住宅需求。
（3）城市化进程不断加快带来的住宅需求2004年富阳城市化水平约40.35%，到2010年要求达到50%，由此带来新增住宅需求。综合以上需求，通过分析测算，2005年至2010年每年富阳城区需新增的住宅量为33.474万平方米。
3、城区房地产供应预测（新的数据有待统计）
据统计，02年至04年内在富阳城区总供地66.49公顷，可开发住宅近100万平方米，商业用房14.3万平方米，服务用房4.7万平方米，其中普通住宅和商业用房依次分别为同类房屋年均实际销售量的7.3倍和14.3倍。
由于近几年富阳实际销售住宅面积低于新开工住宅面积，以及近三年城区供地可开发住宅大增等状况，未来两年内的富阳房地产市场将以消化存量土地为主，同时政府将加强督促存量土地的及时开发，满足市场需求。从长期看，政府将适时供地，使房地产市场供略大于求，以满足年均约33万平方米的新增住宅需求，并防止房价过快高涨。
从房地产周期分析，目前富阳房地产市场正处此轮房地产上升周期的末端，紧缩的宏观经济环境，逐渐增速的市场供给最终将使市场短期供求趋于平衡，甚至供大于求，房价将有涨幅收窄向小幅下跌过渡。但是，从行业长期发展前景分析，经济的快速增长、人均可支配收入的快速增加、人民币的升值预期及处于加速之中的城市化进程等，这些都是推动富阳市城区房地产市场保持长期快速增长的决定性因素，未来可能的短期行业调整不会改变富阳房地产业长期向好的大方向。
在富阳未来的房地产发展中，将形成以下几个主要的发展区块，同时不同的区块将形成不同的特色。
银湖区块：以别墅、排屋等较高档次住宅为主，形成“住在富春”的文化，进一步衔接小和山、转塘等地的功能布局。随着杭州地铁建成，特别是转塘镇地铁第一号线（下沙至萧山火车站）站台的设置，将使银湖与杭州主城连成一片，实现真正的无缝隙接轨。
富春湾区块：位于富阳市东北部，南面临江，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望森林公园。该区域未来规划定位是旅游娱乐中心，目标客户锁定为杭州市场。其优势在于交通便捷，滨江东大道是杭富沿江一级公路，已全线贯通。现在富春湾区块到杭州市区距离比到银湖还要近，离富阳市中心距离也只有几分钟车程。
富阳城区区块：虽然目前该区块消费群体仍以本地人为主，但凭借“优质地价”的市区住宅和稀缺的江景房，该区块正吸引着越来越多的外地人来富阳投资、居住。市区中心地段的普通住宅，以多层为主。富春江畔的江景房，则是继银湖高档别墅、富春湾景观房后，富阳房产的又一投资热点。有专家指出，这里的定位就应该是整个长三角地区的“后花园”。接轨“大杭州” 富阳房地产还需大步向前：富阳的山水优势固然给房地产开发带来了独特的优势，但是区位距离的存在，要吸引更多的杭州人前来置业，富阳房地产市场还有很长的路要走。
业内认为，多数杭州人之所以还是钟情于杭州城郊的较远楼盘，而不选择像富阳这样距离相当甚至更近一些的的周边县市居住，主要还是一个心理上的距离。所以要推介我市楼盘，更关键的是要使“大杭州”的观念更加深入杭州人心中。
据了解，为了营造更加便捷的往返杭州交通条件，我市积极完善配套工程。9月初，富阳320国道至余杭02省道（杭徽高速）连接线工程（高桦线）可行性研究报告就已经通过了专家组的评审，有望尽早投入建设；今年的市政府工作报告中，将启动银湖至小和山留和路的午潮山隧道工程。目前这项总投资两个多亿的，正在积极争取杭州市政府的支持。
有关人士还建议，把富阳建设成为杭州的“卧城”，变郊县为效区，在具体举措上，一是自觉地把富阳城市总规作为杭州市城市总规的一个组成部分，把富阳作为“郊区”来认知，作为组团来规划，着力打造山水文化名市、现代产业新城、人居休闲胜地；二是打破行政区域界限的框框和束缚，根据持续、和谐、集约、节约的原则，编制产业、交通、市政设施等方面的规划或方案；三是编制完善居住区域规划，提高房产地有序开发、科学开发程度和品质；四是调整产业结构，鼓励发展现代服务，限制“低、小、散”行业；五是推行农村住宅公寓化，节约、集约利用土地，营造卧城氛围，美化环境。本面积都为50㎡以下。
附：富阳目前在售楼盘信息（部分）
1、金都铬苑 楼盘名称 金都铬苑 楼盘位置 桂花西路、龙山西潞 开发商 富通金都置业 环境配套 位于富阳中心黄金地段、桂花西路、龙山西潞 规
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设
计 总占地面积 60亩 总建筑面积 11万方 规划户数 350套左右 产品类型 高层 户型
设计 主力户型 110㎡、130㎡、150㎡、180㎡ 户型范围 110­­­­㎡—200㎡以上 配套设施 配置防盗、电子对讲门、电话、有线电视插口等。 楼盘售价 沿街5200元/㎡
里面5600元/㎡ 付款方式及折扣 开盘优惠1个点 交房时间 2008年底 销售情况 已销售60—65% 已开盘1#、2# 2、清风·万和苑三期 楼盘名称 清风·万和苑三期 楼盘位置 迎宾路 开发商 工贸房产 规
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设
计 总占地面积 52亩 总建筑面积 6万方 户数 300套左右 产品类型 多层、小高层
单身公寓 户型
设计 主力户型 130㎡左右 户型范围 100㎡-220㎡ 配套设施 　　楼盘售价 5500元/㎡以上 付款方式及折扣 无折扣 交房时间 2008年底 销售情况 已销售60—65% 丁香花园 楼盘名称 丁香花园 楼盘位置 金桥北路188号 开发商 飞虹房产 规
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设
计 总占地面积 占地120亩 总建筑面积 18万方 规划户数 1000余户 产品类型 小高层、高层 层高 2.9米 户型
设计 主力户型 130—140㎡ 户型范围 110㎡-250㎡ 配套设施 游泳池、健身所、咖啡吧、图书阅览室、棋牌室、儿童活动室. 楼盘售价 小高层6098元/㎡（13层）
5500元/㎡ 均 付款方式及折扣 一次性9.8折 交房时间 一期2008年6月 销售情况 已出售70% 百合蓝鸟苑 楼盘名称 百合蓝鸟苑 楼盘位置 金桥北路南 开发商 百合房产 环境配套 位于富阳中心黄金地段、桂花西路、龙山西潞 规
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设
计 总占地面积 60亩 总建筑面积 11万方 规划户数 350套左右 产品类型 高层 层高 2.9米 户型
设计 主力户型 110㎡、130㎡、150㎡、180㎡ 户型范围 110­­­­㎡—200㎡以上 配套设施 配置防盗、电子对讲门、电话、有线电视插口等。 楼盘售价 沿街5200元/㎡
里面5600元/㎡ 付款方式及折扣 开盘优惠1个点 交房时间 2008年底 销售情况 已销售60—65% 大家·水岸青云/彩云苑 楼盘名称 大家·水岸青云/彩云苑 楼盘位置 金桥路北 开发商 大家置业 环境配套 金桥北路南 规
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设
计 总占地面积 137亩 总建筑面积 14万方 规划户数 908套左右 产品类型 小高层 层高 2.9 户型
设计 主力户型 110㎡.139㎡ 户型范围 　　配套设施 会所,儿童游乐设施, 楼盘售价 4200元/㎡
（8层以上）4450元/㎡ 付款方式及折扣 无 交房时间 2007年12月 销售情况 一期现房基本售磬 备注 二期未开盘今年7月开盘 百合景苑 楼盘名称 百合景苑 楼盘位置 迎宾路与工农路 开发商 百合房产 环境配套 金桥北路南 规
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计 总占地面积 13180方 总建筑面积 7万方 规划户数 250套左右 产品类型 高层 层高 2.9 户型
设计 主力户型 155㎡.180㎡ 户型范围 　　配套设施 会所,儿童游乐设施, 楼盘售价 6000元/㎡ 付款方式及折扣 无折扣 交房时间 2007年12月底 销售情况 一期现房基本售磬 备注 无 华立永通·逸城 楼盘名称 华立永通·逸城 楼盘位置 东洲开发区 开发商 永通房产 规
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设
计 总占地面积 350亩 总建筑面积 30万方 规划户数 待定 产品类型 花园美墅、花园洋房、小高层 层高 2.8 户型
设计 主力户型 140—150㎡ 户型范围 120—300㎡以上 配套设施 会所, 楼盘售价 花园3600—4000
小高层3900 付款方式及折扣 无 交房时间 一期2008年4月
二期2009年 销售情况 已销售40% 备注 一期、二期6幢已开
二期2 007年5月开盘 鸣翠桃源 楼盘名称 鸣翠桃源 楼盘位置 华庭西路88号 开发商 紫太商住 规
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计 总占地面积 350亩 总建筑面积 40方 规划户数 1300套 产品类型 多层`高层`排屋 层高 2.9 户型
设计 主力户型 90㎡.145㎡ 户型范围 90㎡-300㎡以上 楼盘售价 3300元/㎡ 付款方式及折扣 无 交房时间 2007年7月 销售情况 销售80% 备注 开盘2006年6月准现房 容大郦城 楼盘名称 容大郦城 楼盘位置 容大房产 开发商 金桥北路 环境配套 周围交通方便,各项设施齐全. 规
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计 总占地面积 1万多方 总建筑面积 15万方 规划户数 150左右 产品类型 高层 层高 2.9 户型
设计 主力户型 130—140平方米 户型范围 119-140平方米 配套设施 基本配套齐全 楼盘售价 一期4000元/㎡
10楼4300元/㎡（内部）
二期5000元/㎡左右（预计） 付款方式及折扣 无 交房时间 准现房2006年6月 销售情况 基本售磬 备注 二期现已推出

富阳房产网浪漫香滨房~

前一条回答的非常正确，按那个去找。

海宁吧