房地产座谈会释放重要信号 跟进收紧调控？ 论述房地产和商业银行的关系

据新华社报道，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。韩正表示，要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

由于上半年部分城市楼市大热、房价出现异动，7月以来，已有包括深圳、南京、杭州等在内的多个城市收紧调控政策。在房地产座谈会举行当天的深夜，东莞连夜发文，加码楼市调控。

国家重申“房住不炒”和“三稳”目标，为下半年房地产调控方向定下基调。中原地产首席分析师张大伟表示，疫情之下，2020年初房地产市场快速下调，疫情后又加速复苏，5月-6月市场出现投资、销售双活跃，市场回归上行通道，部分城市出现明显的“万人摇”、房价上涨现象。这个时候房地产工作会议召开，代表了政策稳定的重要性，最近各地也开始了新一轮房地产调控。

东莞之后，哪些城市还将跟进收紧调控？

再强调“房住不炒”，10城代表参会

据新华社报道，在座谈会上，韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施；要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势；要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督；要发挥财税政策作用，有效调节住房需求；要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为；要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

对于座谈会召开的时间节点，张大伟表示，房地产工作会议的召开，一定程度上，是总结市场，也是预警市场，代表了调控的风向。

值得关注的是，参加7月24日座谈会的还有来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人。这其中，上海、深圳、南京、杭州、成都、宁波均是今年上半年楼市热点城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次10城代表参加座谈会，目的很清晰，即高层希望了解此类城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控此类城市，进一步促进房地产市场的稳定。

7城已收紧楼市调控，包括深圳、南京

事实上，在房地产座谈会之前，深圳、南京两大热点城市相继加码楼市调控，引起业内外的关注。

7月15日,深圳住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房等八大调控措施。这被称之为“深圳史上最严调控”。

继深圳之后，7月23日凌晨，南京楼市爆出调控“炸弹”，南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政，涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从南京发布新政的时间点，可以很明显看出，南京亟须规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市，总体内容和深圳政策的相似性较高。其带来的信号意义也非常强，意味着在“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。

南京也成为下半年第7个收紧调控政策的地区。从7月开始至房地产座谈会召开前，全国迎来一轮调控政策收紧潮，除了深圳和南京外，杭州、宁波、郑州、内蒙古等城市也相继加码楼市调控政策。

诸如7月2日，杭州发布楼市新政，提出人才优先摇号购房从网签之日起，5年内不得上市交易。7月6日，宁波升级楼市调控，扩大限购范围。7月13日，郑州开展房地产市场秩序专项检查，内容包括一房多卖，捂盘惜售，返本销售，售后包租等。7月14日，内蒙古调整住房公积金贷款相关政策，停止向第三套房及以上购房者发放公积金贷款。

众所周知，今年上半年，受疫情影响，楼市交易在2月份呈现断崖式下挫，随着各大行业复工复产，楼市政策相对宽松，资金面也较为宽裕，5、6月份楼市加速复苏，市场出现投资、销售双活跃，部分城市楼市大热，出现房价上涨、高价地频出以及“抢房”现象，诸如深圳、东莞二手房价大涨，南京、杭州、成都出现“万人摇”等。张大伟分析称，调控政策从房价明显上涨的城市开始了收紧。

当然，楼市调控有紧有松，比如长春于7月21日发布通知，在市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。业内认为，此举符合国家“一城一策”的政策指导。

调控加码城市扩围，东莞连夜发文，成都会是下一个吗？

张大伟表示，新一轮调控出现，有可能超过15个城市会发布不同力度的收紧政策，成都等城市预计后续加码调控的可能性都非常大。

近期准备在老家成都买房的佳木（化名）7月24日就收到当地置业顾问发来的信息，“成都下周可能会加强限购，要求落户或者是社保缴纳年限增加”。

与此同时，东莞是否会升级调控成为业内人士的热议话题。从今年7月初开始，坊间就有传闻，东莞将出台二手房限购政策。更有消息称，本周五（7月24日），东莞将会升级调控政策。意料之中，东莞加码楼市调控，选择在7月25日凌晨发布新政。

东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及加大住宅用地供应、二手房启动限购、上调限售年限至3年等9个方面内容，可谓东莞“史上最严购房新政”。

东莞和成都都是今年上半年楼市大热的城市。上半年，东莞房价飙涨，有区域二手房成交价同比上涨6成。而成都出现6个“万人摇”楼盘，典型的龙泉驿区凯德卓锦万黛项目，报名人数达到了22806人，他们争夺194套房源，综合摇中概率仅有0.85%。

值得关注的是，成都代表也参加了7月24日的房地产座谈会。

严跃进表示，预计下半年政策面会有几个表现，一是参加座谈会的城市预计后续政策会收紧，尤其是近期没有出台政策的城市；二是全国其他城市在政策放松方面或更加谨慎，不会轻易进行放松，至少会谨慎评估市场状况；三是关联领域也将会收紧政策，尤其是银行金融等部门，预计下半年风向会变。

房地产在社会经济中的有什么作用？~

　　地方政府在推动房地产开发中获得的收入来自两个环节一个是开发用地招拍挂带来的土地转让收益，另外一个是来自于开发转让过程中的税收(目前国内税收主要包括了14个税费种类，例如营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅，直接影响了地方财政收入的增长水平，一个明显的例子是很多城市的旧城区因土地供应有限，其财政收入增长水平远远低于新城区域。


　　为了保证财政收入稳定增长，地方政府采取的对策是第一，城市化进程成为扩大开发用地供应的旗帜，而缺乏土地的旧城区偏好拆迁改造，不惜以每年保持一定的拆迁面积来竞相制造并获取土地收益和税收，当然拆迁带来的新增商品房消费增长也是一个正面价格推动因素。第二，在土地供应数量相对确定的情况下，使土地价格保持一个相对稳定的增长，这种增长也是各个地方政府乐于见到并积极推动的。


　　在分析商品房消费的支付环节时，我们发现以信贷消费为主的房地产消费还有一个特点，就是对未来收入的税收预支。由于现在购房者普遍采用按揭购房，以7成按揭计算，地方政府所得到的营业税中实际上个人只承担了30%左右，70%是从商业银行中对未实现的商品房收入的税收透支而来的。即每100元钱的商品房销售收入，政府征收5元营业税，其中1.5元是购房者现在缴纳的，3.5元是从商业银行未来收入中预收的。因此，实际政府从商业银行预收税收的涨幅和商品房销售额涨幅是一致的(参见图1)。


　　由于商品房价格面临波动的风险，从长期看，如果价格出现较大幅度的下跌，商业银行存在较大坏账风险，由于国内商业银行拥有国家信用，所以实际上出现风险损失是由国家来承担，一旦发生银行坏账，地方政府已提前支取的房地产税收收入不用承担任何风险。因此房地产行业获得了地方政府、开发商和商业银行的集体大力推动和支持，使这个行业从众多的行业中脱颖而出。


　　在目前城市土地的性质没有明确的情况下，招拍挂收入完全进入地方政府预算外收入，近年在地方财政中所占的比例平均达到15%，并且还在不断上升。在旺盛需求的推动下，地方政府能通过有效地控制开发用地的数量和价格，从而确保每年预算外收入的稳定增长。这种显而易见的无风险收益，导致了各地经济增长的房地产化倾向，只顾及房地产一个行业，不再兼顾其他行业的发展。

　　房地产：经济发展的万能良药？

　　在各地积极推行优先发展住宅产业的经济政策，以通过开发销售
　　住宅的经济循环，拉动GDP 增长作为主要政策取向的时候，十分有必
　　要分析这样一个问题：房地产究竟是城市化的原因还是结果？因为这
　　一问题无论是对于城市经济可持续发展，还是对于房地产开发商制定
　　中长期战略，都有着十分重要的现实意义。

　　目前城市都在优先发展住宅产业

　　由于市场需求不足是困扰我国目前国民经济发展的主要因素，产
　　业关联度较大、被认为是现阶段首选消费品的住宅，被我国政府选择
　　为国民经济新增长点产业。
　　各地在具体推行优先发展住宅产业的经济政策中，通过采取降低
　　住宅交易税费、建经济适用房、住房分配货币化等具体措施，不仅有
　　效地缓解了住宅商品房积压对于金融业和城市经济的威胁，对于GDP
　　增长还产生了十分明显的拉动作用。一时间优先发展住宅产业对于城
　　市经济发展几乎成了一剂万能良药，而且理论界也十分看好住宅产业，
　　认为这一产业可以持续拉动城市经济发展几十年。

　　不同的城市有不同的结果

　　由于各种城市的经济内涵具有十分明显的差异，从长期来看，大
　　体一致的经济政策可能会产生基本不一致的两种结果。这种结局主要
　　是因为在我国社会经济发展中，存在着两种性质完全不同的城市。
　　第一类城市以北京和上海为典型代表。就客观而言，这类城市房
　　地产行业在发展中所面临的社会经济背景，是可以吸引大量的国内外
　　投资，特别是质量较高的投资，增加了这类城市的经济含量。其城市
　　化进程具有较强劲的工商业发展支撑，其城市的辐射作用更强大了，
　　快速发展住宅产业具有一定的合理性。
　　一个十分典型的经济现象，就是全国乃至全世界，有许多机构都
　　在这些城市设有办事处。一些较高层次的企业发展到一定程度，客观
　　上必须把主要办事机构转移至这类城市，为这类城市提供了数量较多
　　和收入水平较高的就业位置，使其房地产行业，特别是住宅产业具有
　　与城市化相关的产业支撑。这种社会经济背景使这类城市在大规模的
　　住宅产业开发“运动”中，房地产行业较快发展是城市化的结果。
　　在另外一些城市，住宅产业的迅速扩张可能具有截然相反的情形，
　　这种情形可能会在不太久的时间就有明显的不良反映。因为这类城市
　　在快速发展住宅产业中，并没有相应的工商业发展与之呼应，相对来
　　讲，房地产行业成为了推动这类城市城市化进程的主要原因之一。而
　　这类城市住宅产业的巨大消费支撑来源于周边地区的居民，许多城市
　　都因此而出现了住宅郊区化。
　　房地产是城市化的载体，就一般意义上讲，房地产更主要的是城
　　市发展的一个结果，而不应该是推动城市化进程的主要原因。
　　相对北京、上海等城市来讲，这类城市目前优先发展住宅产业的
　　具体经济政策选择，可能存在着以下两大问题：
　　第一，如果单纯地扩大住宅产业规模，没有其他工商业发展支撑，
　　在不久的将来，这类城市就会因为缺乏就业位置，使新进入城市的居
　　民不能够在城市中就业，而使快速发展的住宅产业推动的“速成”城
　　市化显示出泡沫性质，最终一定要影响房地产行业的持续发展。
　　第二，许多城市深感自己城市居民素质不高，缺乏发展高科技产
　　业的条件，从而实行了特别的吸引人才政策，实际上，这类城市也十
　　分缺乏产业发展环境，许多引进的项目都缺乏竞争力。但是，在优先
　　发展住宅产业的经济政策面前，这些城市完全忽略了城市的这种环境。
　　“有奶便是娘”，把房子销售出去变成了基本的政策取向，降低了城
　　市居民的素养水平，构成了对城市经济持续发展的威胁。
　　如果房地产是城市化的一种结果，那么，目前绝大多数城市采取
　　了相反的路径发展住宅产业，让住宅产业充当了驱动城市化的原因。
　　这种违背基本经济规律、经济政策带来的城市化进程，其基础肯定存
　　在着严重的泡沫，当泡沫破灭的时候，所有的城市都必须承受经济规
　　律的惩罚。

“适度宽松”的货币政策第一个大动作是降息。2008年11月下旬做出人民币存贷款利率下降1.08%的举动，是十年来罕见的猛烈的货币政策动作。政策当局对未来宏观经济下行的担忧充分体现出来，但是下降利息的作用还没有出现立竿见影的效果。正如降温的政策需要累积一样，反降温的升温政策要将企业与居民的情绪点燃，同样需要时间的积累和政策能量的持续加温。因此，市场与政策的博奕过程中，降息的预期仍然会持续，直到经济运行中已经不再因为信用短缺而出现货币信用流失的时候。当居民和企业对未来预期还不明朗的时候，当大家对货币的需求停留于保证足够的现金流时候，彼此的信用消失就会表现为流动性下降与货币乘数下降的两重吸纳货币的作用，降息的效果因此比较正常经济运行状态会打折。2008年冬天开始实施的“适度宽松”的货币政策第一个大动作降息不仅是为了弥补国内企业与居民的作用消失危机，更是为了弥补国际资本撤离或者撤离预期对市场流动性萎缩的反动作用。在现有外汇管理体制下，如果说2008年上半年货币政策是为了应对美元泛滥的推动的人民币1：6.5倍以上投放而出现的通货膨胀威胁的从紧举措，2008年冬天开始的货币政策，应当具备反美元回流而出现的6.5:1通货紧缩威胁,以美元标价的外资流出多少,央行积极向市场“注入”多少。因此，在降息的同时，放开信贷限制是理所应当的举动。“适度宽松”的货币政策第二个大动作放开信贷额度。从紧政策背景下的信贷额度控制并结合窗口指导，导致了2007年秋天前中国企业流动性紧张。伴积极财政政策的信贷额度放开，不仅是固定资产投资配套资金的需要，也是向企业注入流动性，从而防止企业因流动性不足导致出现的“枯萎病”。出口需求的大幅消失、居民消费无法短期弥补出口需求短缺遗留下来的缺口，必然反向向上游形成需求萎缩链条，从而出现PPI与PMI的急速下跌，官方公布的PMI在11月出现急跌，就是实体经济信用萎缩后，经理人对未来预期的悲观表现。因此，为应对来自国际的金融危机的威胁，以积极财政政策来抵消外需萎缩，从为生产而生产的第一部类入手，4万亿固定资产投资将基建、有色、钢铁、水泥、能源、交通等行业将形成生产需求，这种需求必须有配套资金的支持。我们预期，从2008年冬天开始的高速铁路为中心的固定资产投资，不仅需要财政资金的支持，更需要持续的流动资金的支持，这种持续的资金需求，必然随着投资规模因为地方的积极响应而扩大，从而形成对货币信贷额度的冲动性需求。冲动性需求在国家、地方政府和企业的共同推动下，鉴于对经济危机可能形成对经济下滑的威胁，经济下滑将导致失业率上升，长三角、珠三角地区外向型经济的大面积滑坡，迫使在结构调整没有完成条件下进行大规模的固定资产投资。当有政府信用做担保时，商业银行将乐于积极合作为政策性项目放贷。不断扩大的信贷规模，将直接持续地为上游投资提供足够的资金保证。中国经济有可能在财政和货币政策和政策性力量的强力促成下迅速摆脱“危机”的压力，但最终需求因为外贸和内需不足而迫使经济再次回落，从而形成相对的生产能力过剩和生产资料过剩，这种过剩的生产能力如果没有效益保证，最终迫使银行以商业利益为目标而收缩信贷。这种预期的潜代词是中国经济可能在未来三年内走出一个W底，即中国经济在宽松的货币政策和积极的财政政策的共同作用下很快速地走出危机，但却可能受到内外需求萎缩的反向力量的拖累而再次回归到经济规律的基本面，换过话说，中国经济已经浓度界入全球经济循环的时候，我们的积极的政策作用还会受到国际力量的消极影响，因此，为了抵消这种消极影响，货币政策上就得运用汇率工具了。“适度宽松”的货币政策第三个大动作应当是人民币主动或者变相贬值。如果说1998年为了亚洲经济的稳定，中国以牺牲自己利益为前提保持人民币不贬值，如今，当中国外汇储备已大量购买美国国债成为美国第债主的时候，防止美元贬值而保卫国家利益的直接有效办法就是人民与美元比赛贬值。当前，国家政策上对人民币贬值的主要措施是提高出口退税率，从而为相关企业出口提供政策性保护。这种政策性保护措施一定程度上实现了财政性的货币贬值，但出口补贴越多，实际上中国政府向全世界其它国家居民补贴越多。这种补贴政策并不能鼓励企业利用技术、提高产品的竞争力。如果直接采用贬值的措施，即大量地向市场注入货币，扩大人民币在国际贸易中的结算范围，主动地贬值，形成对内贬值与对外贬值的统一，则中国不仅可以抵消美元战略性贬值对外汇的侵蚀作用，还可能因素将国内的通货膨胀压力外移。鉴于中国国内巨大的社会保障和医疗保障压力、三农需要巨大资金的投入，对外贬值的压力是现实的。一旦这种压力与国家大规模基础建设结合，对外主动贬值的通货膨胀盈余将有利于国家货币政策改革：即人民币逐步向完全可兑换的方向迈进。与此同时，是中国地产业金融创新的升级阶段，因此，适度宽松的货币政策自然与地产业相联系。“适度宽松”的货币政策第四个大动作地产业货币政策。这是因为地产业一手联运上游系列行业的兴衰，一手又与居民的消费需求及财富效应相联，中国为金融业相牵连。1998年开始的中国地产业革命是在以按揭为代表的金融创新和集团消费推动住宅商品化双重力量推动下实现的。2002年后，随着美元的倾销、中国WTO加盟而后形成的急剧的外汇储备推动的扩张性货币政策导致的物价上升，地产业持续了市场主导的五年的繁荣。从紧货币政策、经济衰退、收入预期下降、物价下跌等因素共同作用下，中国地产业开始进入新一轮调整性的循环过程中。当前市场警惕并担忧的是，如果既享受了“社会主义”优惠政策又享受可以市场交易流动便利的“经济适用房”大量涌入市场，将会形成地产业的“大小非”即彻底打破了价格形成的市场机制，从而对现在有房屋拥有者形成极大的财富缩水式打击。中产阶级的财富如果因为地产业的“经济适用”冲击，可能直接导致银行业的危机。美国的次贷危机是地产业的金融创新过度，中国的地产业危机可能因为政策“创新”过度，进而对国内消费需求的增长形成负面效应。相反，如果通过政策引导，将“社会主义”性的福利性住房计划与“市场经济”的商品性住房供求有机结合。人均十五平方左右的“社会主义”性的福利性廉租住房计划面向城市低收入者，分流需求从而对火热的需求逐步降温。“市场经济”的商品性住房供给，各城市应当有供地计划，使老百姓对未来供求有基本的了解，防止盲目追价引发房价非理性的大涨后大落。因此，货币政策对于廉租房的信贷支持应当积极有为。中国要在国际金融危机中提高国际地位，在国际金融体系中获得更多的话语权，首先在生产领域稳定自己，其次就得在消费领域稳定居民的财富信心，同时还得联合国际上其它货币区如欧元一起限制美元霸权。因此，建立国际金融新秩序，第一步是与日本韩国等亚洲主要国家联合形成亚洲货币结算单位，第二步在亚洲货币结算单位的基础上形成亚元区，第三步与欧元、美元形成一种新型的特别提款权。通过上述过程逐步将人民币资本项目下可兑换化，但又与其它货币形成联盟而不与美元直接冲突。上述四大政策的前景会如何？这是量与质的平衡与失衡过程，是中华民族能否在危险中把握机遇的问题。中国应当关注如何建立和保持一个健康的金融体系。经济繁荣的背后容易掩盖银行业没有得到有效监管的事实，当经济出现衰退迹象的时候，银行业监管方面的漏洞就显露出来。中国的银行业长期受到坏帐的影响，我认为中国当务之急是建立稳固的现代金融体系，不要建立现在美国和欧洲的那种债权过度的金融体系，应当建立那种债权较少且不以房地产业为主的金融体系。中国应当适度地进行真正的投资。假如中国在房地产领域过度投资，那么房地产市场的价格崩溃就会动摇中国的金融体系。如果对经济高速发展做出盲目的乐观估计，因而进行过度商业投资，这同样也会影响中国金融体系的稳定。