二手房按揭贷款注意事项 按揭买二手房的流程和注意事项都有哪些

二手房按揭贷款要注意：评估价与最高贷款额、注意二手房房龄、注意房屋产权、选择贷款银行、注意还款方式、注意贷款年限。

1、评估价与最高贷款额

贷款购买二手房时，购房者要注意贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、注意二手房房龄

二手房的房龄会对二手房的评估价有很大的影响，因为银行对二手房的房龄有比较严格的规定，若房龄过老，那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房房龄和贷款时间加起来不能超过30年，有的直接规定二手房房龄不能超过15年。房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短。

3、注意房屋产权

购房者在购买二手房的时候应该多多注意房屋的产权，有些二手房是没有产权的，购买没有产权证的房屋对于购房者来说有很大的风险，房主有可能在拿到钱后再将房屋抵押或转卖。而且有些房屋有是好多个共有人的，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

4、选择贷款银行

贷款购买二手房时，购房者可以自己选择贷款银行，但是不同的银行贷款政策肯定是不太一样的。购房者在选择银行的时候，不仅要考虑到贷款年限的问题，还要综合考虑银行网点数量、还款是否便利等条件。所以说，大家在选择银行的时候可以多多去了解几个银行，最后选择最适合自己的。

5、注意还款方式

贷款购买二手房时，购房者要注意还款方式，目前各大银行最主要的还款方式为等额本息还款法和等额本金。等额本金是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。等额本息是指购房者每月需要还款额是相同的；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

6、注意贷款年限

在购买二手房的时候会影响到贷款年限的因素非常多，购房者在办理贷款时，贷款的年限越长，总的还款利息就越多，但是每个月的还款金额就会少很多，贷款年限短，总的还款利息就比较少，但是每个月的还款金额就更多了。

按揭贷款是购房者常用的二手房贷款方式，购房者只需要获得卖方（具有房屋产权证）同意后，将交易的房屋向银行进行抵押贷款便可，购房者只需要支付一定比例的首付款。商业贷款压力太大，公积金贷款又对公积金缴纳年限有要求，很多二手房购买者选择了按揭贷款买二手房。但是按揭贷款同样也是有局限性的，申请之前需要做一系列信息的核对与选择。

1、评估价与最高贷款额

众所周知，二手房贷款申请之后，银行会先对房产进行评估，获得一个评估值（一般低于市场价）。放贷时以合同价和评估价两者之间的低值为基础，乘贷款成数，得出房产的最高贷款额度。

2、竣工年代与贷款年限

一般情况下，银行在审批贷款过程中，会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，按照“房龄+贷款年限≤35年”的公式进行贷款、而房产证上的竣工年代很容易被借款人忽略所以计算贷款年限的时候，贷款人对这个信息有所了解。

3、贷款成数和利率

贷款成数的大小多少在不同的成市是不同的，以北京为例，2015年，各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。

4、还款方式的选择

按揭贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等，还款方式是由贷款人自行选择。等额本息适合收入稳定的工薪阶层，等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，比等额本息更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。小编认为，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力进行还贷方式的选择，以不超过家庭收入的50%为宜。

5、银行的选择

如今的银行此起彼伏，推出的二手房按揭贷款业务品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

6、收入证明、还款能力

无论什么银行什么贷款方式，都会要求借款人提供能显示其收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

7、借款人信用评估、年龄限制

现在，央行征信系统是全国联网的，银行会以此为据，对个人信用的情况、还贷能力进行评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

年龄限制：目前银行规定借款人年龄不超过65岁。借款年限=65-年龄。

8、放贷周期

二手房按揭贷款的申请需要经过很多机构的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。快的话总共7个工作日就可以办理完成。在办理房贷过程中，贷款人也应该配合各个机构的工作，以此保障自己能在短时间内办完手续、拿到贷款。

（以上回答发布于2015-09-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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买有按揭贷款的二手房注意事项???
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