购买二手房应该注意哪些问题？整个流程是怎样的

购买二手房需要注意的问题跟流程如下：
步骤一：上网或去中介查看房源信息
步骤二：实地考察看房，确定购房意向
步骤三：产权调查、和房主商议合同细节
步骤四：签订买卖合同
步骤五：办理贷款手续、支付首款
步骤六：产权（房产、地产）过户，房屋交割
步骤七：领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）：
如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。

二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：
1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2、房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：
1、看房产证。看以下几点：
（1）有没有房产证。
没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。没有的话，让他借钱把证赎回，再找你。
（2）看房主是谁
卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。
（3）看房屋有没正在贷款
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
2、看土地证
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。
划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
3、去房管局核实以上情况
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局查册看看。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
4、看房子是否在租
原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。
兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。
可以让原业主搞定租赁的事，在签合同。因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
5、近期是否会拆迁
如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。

四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：
1、看二手房的物管费用是否拖欠：
有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。哪些费用要注意：
（1）水费。
要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
（2）电费。
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事）
（3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。
（4）电话、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。
（5）物业相关费用。
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。
2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：
1、合同的建立：
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。
2、约定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。
3、确定交房细节：
（1）交房的时间和条件。
时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。
（2）物业费、水电费等
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。
（3）过户：
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
4、明确违约责任：
现在就先明确违约责任，注意以下几点：
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。记得换锁。

扩展资料：

二手房的交易流程指的是二手房的购买流程，大体上有八个步骤：买方咨询、签合同、办理过户、立契、缴纳税费、办理产权转移过户手续、银行贷款、打余款完成交易。

参考资料：二手房的交易流程-百度百科

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