2017年房地产估价师考点：房地产市场的运行规律
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房地产市场的运行规律：
1.房地产空间市场与资产市场：
房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
(一)房地产空间市场
在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于家庭，空间是其消费的商品之一;对于企业，空间是生产要素之一。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金或住房所有权成本(住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作是等效租金)。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
(二)房地产资严市场
在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
2.房地产市场的周期循环：
由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。因此从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。
(一)房地产周期循环的定义
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。
(二)房地产周期循环的原因
房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time-lag)。
(三)传统房地产周期理论的主要内容
传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
(四)分析房地产周期运动的新观念
上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。
(五)房地产市场的自然周期
不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)，尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
(六)房地产市场的投资周期
在市场经济条件下，资本流动对房地产市场自然周期的许多外部因素有着重大的影响。因此，如果没有资本流动的影响，就不可能产生房地产市场自然周期。
(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
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房地产评估报告案例
答：十三、估价人员 *** 中国注册房地产估价师 注册号:*** *** 中国注册房地产估价师 注册号:*** 十四、估价作业时间 XXXX年8月12日—*** 十五、估价报告有效期限 本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年,即从XXXX年8月18日至XXXX年8月17日止。 房地产评估报告案例2 福建中兴资产评估有限公司接受江苏...
房地产估价师一年考几次?难考吗?全国各地都有考点吗?
答：房地产估价师一年考一次，难考不大，全国各地都有考点的。房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析...
房地产估价师报考条件是什么
答：房地产估价师报考条件包括专业、学历以及工作年限三方面的要求。1、专业要求 必须是房地产估价相关专业，例如房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划、建筑经济、房地产价格管理等专业。2、学历要求 需要取得中专及以上学历。3、工作年限要求 不同学历所对应的工作年限要求不同。中专学历要求具有8年...
房地产估价的特点和本质包括哪些方面?
答：3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一...
房地产估价建筑物实物状况有哪些
答：(1)建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。开间即房间的宽度，是指房屋内相邻两个横向定位墙体之间的距离;进深即房间的长度或深度。层高是指上下两层楼面或楼面与...
房地产经纪人和房地产估价师哪个好考点?
答：房地产估价师属于中级职称。考试介绍 从1993年到2003年,中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年,中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格,特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运...
房地产评估的理论基础
答：估价对象(房产证号为“XX市房权证市区字第XXXXXX号”,建筑面积为129.10㎡,分摊土地使用权面积为72.34㎡)在估价时点的市场价格为人民币40.34万元(大写:肆拾万零叁仟肆佰元整),单价为3125元/㎡,扣除房地产估价师知晓的法定优先受偿款为0,其抵押价值为人民币40.34万元(大写:肆拾万零叁仟肆佰元整)。此估价报告仅...
2019年房地产估价师《理论与方法》考点:地租理论及测算
答：【 #房地产评估师# 导语】2019年房地产估价师考试备考正在进行中，为了方便考生及时有效的备考，那么， 考 网的更新。【地租理论及测算】1.地租的含义(熟悉)狭义，指利用土地所获得的超额报酬。广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。或者说是土地生产要素的报酬。2.地租...
房地产估价师报考条件
答：首先，报考房地产估价师需要具备中华人民共和国国籍，并遵守国家法律法规，具有良好的职业道德和品行。这是为了保证房地产估价师队伍的素质和职业道德水平。其次，考生需要具备相应的学历和学位证书。一般来说，取得大学本科学历并从事相关专业工作满4年的人员，或者取得硕士学历并从事相关专业工作满2年的人员，...
如何考取房产估价师证?
答：凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，...
