东莞再度祭出楼市调控“组合拳” 全方位查补政策漏洞 东莞加码楼市调控：升级限购、封堵假离婚买房
“东莞的调控逻辑很像上海等城市，调控主动性在增强，不断查补政策漏洞，调控政策非常全面，将有效规范当地房地产市场，进一步打击炒房等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。
据悉，本次通知内容从土地拍卖规则、拿地资质及拿地资金审查、法拍房纳入限购、个体工商户停购、新市民限购条件、涉房贷款集中度管理、违规资金监管、建立二手房成交指导价制度、热盘摇号、热盘延长限售、规范参与主体行为、严格经纪机构备案制度、完善住房保障体系、扩大公租房保障能力等方面全方位调控房地产市场。
“此次东莞的调控措施是在八部委联合发文的基础上，整合了全国各地调控经验后，针对东莞市房地产市场的全面规范。尽管被称为‘史上最严’，但调控整体依然体现了维护市场稳定健康发展、支持刚需购房、让房地产服务于城市发展的思路。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。
本次通知显示，在税收调节方面，东莞借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，加大交易转让成本，抑制“短炒”投机行为。
在加强认购销售管理方面，东莞首次将商品住房认购环节纳入监管，建立购房意向登记系统，对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房、延长限售年限等，遏制收“茶水费”等乱象，支持刚需自住购房需求。
“这将在一定程度上促进购房交易的公平性，保障购房者的合法权益，促进市场平稳发展。”诸葛找房研究中心一位分析师指出。
此外，通知显示，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，东莞将加快建立二手住房成交指导价机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。
“东莞积极跟进多城建立二手房成交指导价机制的脚步，在一定程度上整治虚高挂牌价乱象。”上述分析师表示。
值得关注的是，今年4月8日，东莞曾被住建部约谈，住建部要求其坚决遏制投机炒房，随后在4月10日东莞被列入房地产市场监测重点城市名单。
去年以来，东莞市多次出台调控政策，加强限购、限售、限贷等方面调控。不过，东莞房价依然保持着上升的态势。
广东省房协数据显示，今年上半年东莞市商品房销售均价为27303元/平方米，同比上涨20.4%，房价涨幅位居全省首位。
“莞八条是对已有调控政策的进一步补充，再次表明了东莞坚持房地产市场调控不动摇、不放松的态度。”中指研究院东莞分院总监殷传强表示。
“从全国范围看东莞的调控对各地市均有示范意义，规范市场发展是总体方向，行业正在经历第三次大转型，避免房地产行业过度占用社会资源，针对乱象严格管控才能使行业和企业持续健康发展。”潘浩如是说。
对于房企而言，潘浩认为，行业整体正在从“跑得快”向“跑得稳”转变，短时间的阵痛在所难免，有序降负债、建立“慢”的能力才符合行业发展需要。
重磅！东莞深夜发布楼市调控政策，再次调整限购年限~
2月27日凌晨，广东东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。
这是继去年7月，东莞出台楼市限购、限转让政策以来，东莞再出楼市重磅新政。
【通知全文】
关于进一步加强房地产市场调控的通知
各有关单位：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、调整商品住房限购年限
自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。
夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。
企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。
二、进一步加强房地产金融管理
调整差别化住房信贷政策。经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。
（二）居民家庭名下在本市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在本市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
（三）居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
（四）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
进一步规范房地产金融秩序。严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。督导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
三、加强新建商品住房价格指导与监管
积极应对我市房地产市场发展的新情况，坚决遏制房价过快上涨势头。根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。
四、强化房地联动调控机制
围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。
五、完善房地产市场监测及信息公开工作
建立健全房地产市场运行数据的统计与共建共享机制，加强与社会第三方机构的合作，加强房地产市场监测分析，准确把握市场变化趋势、区域分化情况，及时研究制定有效应对措施，化解市场潜在风险，抑制不合理需求过度释放。
进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。
六、持续规范房地产市场秩序
加强对房地产开发企业、销售代理企业、房地产经纪机构的监管。持续开展房地产市场秩序整顿工作，加大联合整治执法力度，强化执法合力。严肃查处捂盘惜售、收“茶水费”、未明码标价、虚假广告、发布虚假房源、捏造和散布不实言论、变相规避调控政策等违法违规行为，对涉事企业及人员依法依规采取约谈、预售资金降级监管、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，并加大曝光力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
本通知自印发之日起施行，此前相关政策措施与本通知不一致的，以本通知为准。
东莞市住房和城乡建设局 东莞市自然资源局
东莞市不动产登记中心 东莞市市场监督管理局
中国人民银行东莞市中心支行 中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局
2021年2月27日
2月27日凌晨，东莞再次深夜升级楼市调控政策，包括增加限购年限、封堵假离婚买房，提升二套房首付比例、加大住宅用地供应等。
东莞再次深夜加码楼市调控。2月27日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等7部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》（简称“《通知》”），升级楼市调控政策，包括限购年限增加、新落户者限购、封堵“假离婚”买房、提升二套房首付比例、加强新建商品住房价格指导与监管、强化房地联动调控机制等。
非东莞籍家庭二套房限购年限“二变三”
《通知》指出，非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在东莞市逐月连续缴纳社保满三年。
根据去年7月25日凌晨东莞发布的调控新政，二手房启动限购，非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前三年内在东莞市逐月连续缴纳二年以上社会保险证明。
在二手房启动限购前，东莞只对新房限购，执行内容与“7·25”楼市新政一致。这也就意味着，此次，东莞同时对新房、二手房的二套房限购政策加码。
此外，此次东莞新政也增加了打击假离婚买房的措施。根据《通知》，夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
在新落户方面，东莞此次也加强了购房管控，新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在东莞市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。在企业购房方面，企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。
首套房未结清贷款，二套房首付比升至50%、60%
除了限购加码外，此次东莞新政的另一个特点是提升首付比例，调整差别化住房信贷政策。
根据《通知》，居民家庭名下在东莞市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。
居民家庭名下在东莞市无住房但有已结清的住房贷款记录，或在东莞市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
居民家庭拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。
对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
而根据2016年东莞发布购房政策，居民家庭在东莞市首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。
加强住房价格指导，强化房地联动调控
值得一提的是，为了坚决遏制房价过快上涨势头，此次东莞新政还强化新房价格管控以及房地联动调控机制。《通知》显示，根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。
在二手房方面，进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围、增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。
《通知》还指出，围绕稳地价稳房价稳预期的调控目标，进一步完善土地市场管理。加大住宅用地供应，今年供应住宅用地不少于300公顷，进一步缓解商品住房供需矛盾。优化住房供应结构，加大中小套型普通住房供应比例，增加住房供应数量，促进供需关系平衡。加大人才安居保障力度，今年筹集人才安居房不少于5000套。严格落实住宅用地项目配建安居房要求，落实做好移交政府的配建安居房的配租配售工作，加快实施限价住房的建设和分配试点方案，尽快让符合条件的人才和特定保障对象群体享受政策红利。
对于东莞此次楼市新政，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，无论是增加限购年限、封堵假离婚买房，以及增加新落户者、企业购房限购，都体现了当前房地产调控继续收紧的导向，而封堵购房政策漏洞，也说明当前确实存在这样的市场主体参与了炒房。此外，对原有政策查漏补缺，也是今年政策调控的整体基调，其他城市可以借鉴。
实际上，在去年上半年，东莞房价上涨“凶猛”引起市场广泛关注，6月的房价“涨幅首次超过深圳”。此后三个月，东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”。
