探讨商品房预售制度｜海南先行先试，新出让地块要求现房销售
“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”的海南于今年3月发布楼市新政，明确“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”，成为首个一省范围内推行现房销售的地方。
今年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，《通知》提出改革商品住房预售制度，规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
虽然此前部分城市对“现房销售”有过各种尝试，但明确改革商品房预售制度，在一省范围内实行现房销售，海南还属首个。
海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃提到，海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。
“海南可以认为是全国首个发布省级现房销售政策的，通过现房销售的模式可以防范各类烂尾楼的出现，更好的保障购房者的权益，同时也可以约束房企激进拿地的行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。
在海南宣布改革预售制度背后，海南自2018年1月开启断腕“去地产”，彼时，海南省省长沈晓明指出，未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂，并在之后逐步加码楼市调控，并于同年4月22日实行全域限购。
对于商品房预售制度的探讨由来已久，在海南之前，也有部分城市有对“现房销售”有所探索。
作为改革的先行者，广东省房地产协会曾于2018年9月21日下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
尽管彼时广东省房协相关人士表示通知仅征求意见，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究，但市场对于商品房预售制度的讨论再次热烈。
不过，2018年10月，广东中山合计推出14宗住宅用地，所有宅地均明确了现房销售的出让条件。
在特定地块中尝试“现房销售”的还有杭州。
2017年3月，杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售（即现房销售）；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。不过，溢价率达50%需现房销售的政策执行4个月后在后续的土地出让公告中悄然取消。
彼时，媒体报道称，出让公告中取消溢价率达50%这一规定，是因为该政策在3月24日出台之后，大部分土地出让结果显示，溢价率已经超过50%，这使得这条限制线的设置没有意义了。但是，溢价率超过70%之后竞拍自持这一条需要继续坚持，这是因为，这一政策导向的目的有两个：一、为了鼓励发展杭州市的房屋租赁市场；二、抑制房价，抑制地价。
“取消预售制度实际上是鼓励有实力的开发企业去拿地。取消预售对开发商而言，资金要求比较高，也可以控制地价的上涨。与此同时，实力强的开发商后续‘烂尾’等风险也相对较低。但是从今年疫情期间各地发布的政策来看，鼓励现房销售还是适当调整预售门槛，背后还需考虑的是房地产企业的资金情况，如果发现房地产企业的资金压力比较大，还是会允许调整预售门槛。”严跃进说。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，在当前的房地产市场环境下，推行现房销售制度将是一大趋势，这对于楼市的稳定、健康发展将起到促进作用。另外，随着相关制度和法规的逐步完善和升级，房地产交付的标准也将进一步优化，精装修交付在未来或将也会成为一个趋势。
但是，张波也提到，就房地产市场的实际情况来看，现房制度施行的扩围，也不应操之过急。现在如果一刀切要求所有在售将售项目全部转成现房销售，对于房企来说存在非常大的资金压力，不利于楼市的稳定。从现实情况看，短期内现房销售制度在国内范围内快速、整体铺开，也是不现实的，大概率将是小范围优先试点，并逐步有序、稳定、合理全面推行开来。
在业内人士看来，当前，中国对房地产不断地深入调控，对房企的资金要求不断提升，未来现房制度会在更多的地区铺开，更多的企业将加入执行的行列。对于房企本身来说，在地产领域的开发要求会逐步提升；对于居民而言，现房销售制度的施行，将让大家的购房需求得到更好的保障，这是可以预见的。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐的观点认为，房地产行业发展初期，预售制度解决部分房地产企业开发资金不足的问题，加快城镇住房建设，尽快改善住房质量，可以说是中国城镇化建设中的助推剂。但在行业规模发展的过程中，预售制度的弊端逐步凸显，预售制度成就了高周转的企业，同时也出现延迟交房、产品质量差甚至烂尾的现象，侵害了购房者的权益。预售制度也在一定程度上会加快地产泡沫的形成。在预售制度下一些中小房企才得以存活，也潜在助长了一些中小城市的无序地产开发，特别是2014年爆发的库存危机中，三四线中小城市烂尾项目、房企携款跑路等现象很多。
许小乐称，对于目前国内部分大中城市而言，地产开发基本完成量的增长，后面进入质量的增长阶段，政府及购房者对于产品质量要求越来越高，预售制度并不利于这一趋势的发展。未来地产市场成熟的城市可能逐步实行现房销售。而对于城镇化较低、城镇化进程较缓慢的一些新兴城市或区域，为加快城市建设开发，鼓励房企进入等，预售制度还是有利的。“我个人认为，预售制服并非要取消，而是需要加强预售至交付环节市场监管，强化对延期交付、虚假承诺的管理力度也能解决上述问题。”
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房产预售制或将全面取消
答：最近这10年时间,房地产的发展速度是超出了所有人的预想,目前房地产的发展模式更多的都是采用野蛮的发展,地产行业内出现的乱象也变得越来越多,如今的“房产预售制度”出现的问题越来越多,有不少的老百姓都在呼吁取消预售制度,实现现房销售。 国内的商品房市场虽然经过了20多年的发展,但是很多问题依旧没有得到很好的解...
什么是商品房预售制度?商品房预售制度优缺点是什么?传闻将取消预售房制...
答：目前预售价格较现售约低１０％－１５％。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房销售行为与房屋实际交付...
预售制度只有中国有吗
答：并不是只有中国有。预售制度是指房地产开发商在获得房地产预售证书后开始出售房地产的一种制度。根据查询网易网信息显示，除中国外，世界上许多其他国家均存在商品房的预售制度或类预售制度。例如：日本；韩国；美国；法国；新加坡等。
多地试点现房销售 取消商品房预售制还有多远
答：因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题,导致房地产行业投诉和纠纷频发。 为了规范楼市、降低购房者的买房风险,3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),正式取消房地产预售政策,成为全国首个...
商品房预售管理办法介绍 商品房预售合同注意事项!
答：第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。 第七条开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料: (一)商品房预售许可申请表; (二)开发企业的《营业执照》和资质证书; (三...
商品房预售许可证办理条件以及办理流程
答：商品房预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，就目前而言，商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证...
商品房预售制度什么时候开始的
答：从目前的情况来看，短时间之内这种预售制度应该是不会取消的。因为商品房的预售许可制度其实是和国内房地产市场发展进程有很紧密关系的，由于国内的城镇住房总量不是很充足，所以商品房总是供不应求，而这种预售制度是可以加速建设资金周转的，从而就能够提高资金的使用效率。商品房预售需要具备哪些条件？商品...
...建议提高预售门槛直至现房销售,商品房预售制度的本意是什么?_百度...
答：人大代表建议提高预售门槛直至现房销售，商品房预售制度的本意是什么？意味着能够进一步的控制炒房，并且让购房者降低风险，不会出现烂尾的情况。当然任何制度都有好处和坏处，我们先来看看预售制度带来的好处都有哪些？开发商提前回售资金。房地产行业是资金密集型的行业，在项目开发的所有过程中都对开发商的...
房子预售标准是什么
答：防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须...
