收房纠纷成楼市关卡 开发商目前三大期盼 起诉房地产开发商必须是在业主收房后吗？

2011年年末起，维权渐渐在京城楼市形成一股风潮，几乎一收房就会被爆出风波。在楼市降价潮下，收房已成为开发商一道不好迈的关卡。

潮白河孔雀城陷入维权

位于城东的潮白河孔雀城项目，就陷入了收房风波。近30户业主以“维权团”的名义，要求集体退房，还有更多业主因不满房屋质量，要求开发商在业主收房前进行整改。

“开发商在没有提前告知业主的情况下，偷偷修改了设计方案，这属于刻意隐瞒，所以我们坚决要求退房。”属于“维权团”成员之一的一位不愿透露姓名的男性业主告诉记者，当初签订购房合同时，开发商明确写着房屋层高最低不低于3.0米，可30位业主在实测后发现，房屋净高只达到2.61米，加上楼板，远远达不到3.0米的标准。“这房子变矮了，那还怎么住呢。”而更多业主反映，收房时发现了门窗安装有缝隙、墙面空鼓等质量问题，已告知开发商，要求给予整改。

业主维权在继续

在城南，一家楼盘的部分业主也在继续着维权之路。去年年底，业主们接到收房通知后，发现小区供暖、绿地和实测面积都存在疑问，几十名业主便坚持“拒收”房子。

“购房时宣传的是市政集体供暖，收房却变成了自配锅炉房供暖。购买时88、89平方米的建筑面积，实测后又超出了90平方米，不仅要按每平方米21000元的价格补交增加面积，还得按1.5%缴纳契税。”业主陈腾坚持重新测绘。开发商给记者的回复却是，并不存在任何问题，“锅炉房集中供暖是经政府相关部门审定的，也属北京市部分小区采用的集中供暖方式，与合同中‘供暖2011年12月30日达到敷设到户’并不矛盾。由具备甲级资质的北京市新兴华安测绘公司出具的实测面积报告也已在售楼处公示。”

收房纠纷成楼市关卡

收房维权的名单还能列出不少。2011年12月22日，一房地产项目的交房日，近200名业主到项目现场集体抗议。对于开发商强制要求代缴契税等问题，业主们要求得到一个合理的答复。2011年12月末，就北京四中和配套医院的问题，房山长阳半岛项目曾陷入维权风波……

一收房就闹纠纷，原本应皆大欢喜的交钥匙收房，如今却成为楼市的一道关卡，和降价砸楼盘一样，令许多开发商颇为担心。“悄悄降价，平安收房，没有业主闹事，做到这三项，那对项目来说就算成功了，该偷着乐了。”一位大型房企的营销负责人悄悄向记者表示。

导火索是什么

这一轮频繁的收房维权，究竟导火索在哪里？究竟是因为房价下降了，还是因为房屋质量确实堪忧？在采访中，业内专家也是看法各异。

有的业内人士表示，和2008年收房纠纷频发的情况类似，房价下降是导致目前业主维权增多的主要原因。“由于不少楼盘在宏观调控下顺势降价，导致现在收房的业主心理发生不平衡，所以一些业主，特别是炒房客就会想方设法退房。2008年房价下跌时就出现过类似情况。这是违背契约精神的。”北京中原地产市场总监张大伟表示。

不过，也有不愿署名的房地产专家表示，业主拒绝收房最主要的原因还是产品质量问题。“有些刚需业主，没了这套房也买不起其他房，他们不收房并不是因为价格。而且，不收房意味着合同没按期执行，因此而产生的物业费、供暖费延迟交付问题，到时又是一场纠纷，不是当事双方能随意说了算的。”

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三种情况可退房

法律专家提醒购房人，通常来说，三种情况业主可要求开发商退房：第一，延期交房60天；第二，实测面积与预测面积误差超过3%；第三，变更规划没有通知业主。而一些楼盘中出现的前期广告宣传与项目实情不符的情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 (赵莹莹)

（以上回答发布于2015-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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有关房地产开发商消防验收、竣工验收和收房的问题~

根据以上的信息，我们给予您的解答内容如下：《城市房地产管理法》规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的。《消防法》第十条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了我国《消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。所以虽然您已经签署了房屋交付验收清单，但是这是无效的，您可以拒绝收房。建议您现在可以去房地产管理局和消防局投诉，或者按照商品房买卖合同的约定，开发商延期交房要求其承担损失赔偿，如果合同约定了延期一定的时间可以解除合同的，您也可以选择解除商品房买卖合同。以上建议供您参考。

　　不是，如果开发商违约都可以起诉的。
　　开发商违约后，购房者是可以要求退房的，但是必须符合法律规定的条件。
　　《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
　　因此，开发商违约时，如果满足以下条件之一的，则购房者可以退房：
　　1、开发商和购房者协商后都同意退房;
　　2、商品房买卖合同里规定了退房的条件，开发商的违约行为符合该条件;
　　3、开发商的违约行为构成了《合同法》第九十四条规定的情形。
　　相关知识延伸阅读：退房需要满足哪些条件
　　法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下几项：
　　(一)购房合同无效
　　根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：
　　1、开发商无权处分该房产
　　主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
　　2、开发商存在欺诈情形
　　虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。