二手房交易 三个方面多留意 二手房交易

      因涉及较多因素，二手房在交易过程中及交易后出现的纠纷也相对比较多。其中以贷款、购房资格等因素影响交易，合同约定有漏洞、单方面违约等问题居多。业内提醒，在买卖之前最好将各种因素约定在内，以避免不必要的纠纷。

　　1、买方支付全部房款，交房时发现卖方欠物业费且拒交。张先生购买了位于北京东城区富贵园小区的一套房屋，合同约定过户后5日内办理物业交割手续。但 就在张先生将全部房款支付给卖方，并完成过户后，却发现卖方尚欠23000元物业费未缴纳。张先生与卖方沟通此事时，卖方以与物业公司存在纠纷为由拒不补 交物业费，且后续失去了联系。物业公司方面则以张先生所购房屋尚有拖欠物业费为由不予配合办理装修许可证。后迫于无奈，张先生替卖方补交了23000元物 业费。

　　专家点评：业主拖欠物业费纠纷常有发生，如果前期没有做到妥善预防，一旦发生纠纷，买受人往往非常被动。建议：1、在买卖合同中约定，买受人留一部分 尾款(一般为2万至3万)，待完成物业交割手续后再支付给出卖人；2、在买受人支付尾款前，买卖双方先到物业公司做物业查验，确定无欠费纠纷的情况下再支 付尾款。

　　2、卖方将首付款挪作他用，且后期无钱偿还银行贷款。吕女士通过某中介公司购买了位于北京朝阳区富力城的一套房屋，因卖方贷款尚未还清，根据买卖双方 约定，用买方的首付先为卖方偿还银行贷款，然后注销抵押并过户。但就在吕女士将首付支付给卖方后，两个月的时间过去了，卖方却迟迟未办理银行还款，而是直 接将首付用于生意，且短期无法取回。由于吕女士也需要贷款支付剩余尾款，故拿不出钱款为卖方偿还银行贷款及办理注销抵押手续，遂产生纠纷。

　　专家点评：使用买方的首付为卖方偿还银行贷款的，一定要谨慎操作，不给卖方挪作他用的机会。此类风险常见规避办法是，首付款不是直接支付给卖方，而是 要先让卖方和银行约好还款日期，到时买方与卖方一同到银行，买方将首付直接打入卖方的还款账户，并要求银行即时扣款，并出具还清贷款的声明。

　　3、银行贷款放款慢，导致卖方不能及时收到房款。黄女士在北京有一套房产出售，王先生需要贷款购买此房屋。买卖合同签署后，一切交易手续均正常完成， 但是恰逢银行政策收紧，放款困难，而黄女士又居住在国外，不能长期留京。银行迟迟不能放款，导致其不能按照既定时间出国，这给黄女士造成了很大困扰。而着 急买房的王先生也长期在外地出差，因为各种手续来回奔波也让王先生头疼不已。

　　专家点评：在签署房屋买卖合同时，如果买方需要贷款，卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后再确定是否同意贷款。

（以上回答发布于2014-09-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易~

二手房交易流程：

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签订二手房买卖合同。
双方共同到贷款银行办理贷款手续。
双方共同到产权交易中心办理过户手续。
交纳相关税费。
双方共同到产权交易中心办理产权手续。
付清余款 完成交易。

二手房交易流程
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。