商铺版蛋壳公寓亏到惨__法律应对二房东

商铺遭遇二房东跑路“蛋壳公寓”租户怎么维权

2022年11月底，深圳科兴科学园发生了几家商户被物业驱逐的事件。这个事情没有被媒体报道，从现场和大致情况了解:园区内的某一区域店铺先由二房东承租了下来，二房东再分割成多间商铺租给各餐饮商家，如今二房东拖欠园区租金并已失联，作为业主的园区要收回商铺，勒令商户们搬迁。

听着颇像轰动全国的蛋壳公寓暴雷，本质上业主和租客都是受害者，然而对租客商户来说这样的损失是让人难以承受的。一家店铺涉及的成本可能包括加盟费、装修费、租金、转让费等，加上科兴科学园的餐饮客流量很高，生意好的商户被迫退场是很遗憾的。

今年在杭州就有这样的案例，黄先生在地铁口附近向二房东租了一间14.5平小门店做炸串生意，前期投入30万元装修门店与购买设备，每年交租金18.8万元。经过三个月的努力，黄先生的生意刚有起色，突然就被业主华城工贸有限公司断电，导致冰柜里的数万元冻品损坏。

店铺被断电的原因是业主和二房东之间产生地铁赔偿款纠纷，业主要求收回店铺，其中最受伤害的就是黄先生。大部分商铺、写字楼租赁纠纷都与二房东有关，降低风险的做法就是直接与业主签租赁合同。可业主往往为图省事，将大面积物业先租给二房东。因此面对店铺、写字楼这样的高成本租赁，一定要多提前了解法律知识，或请律师把关审核合同与流程。

一租赁之前应重点注意哪几点?

01 与二房东签约先看其转租权利。这一点我们团队在之前也写过，再回顾下知识点:业主会与二房东之间签订的租赁合同(以下统称为“《基础合同》”)一般会约定二房东有权对外转租房屋。租户核对不动产权证时发现出租人是二房东而非业主的，一定要查看业主与二房东的《基础合同》是否对转租行为作出明确约定。

02 查看业主与二房东签约的租赁期限。这一点我们团队在之前也写过，再回顾下知识点:业主会与二房东之间签订的租赁合同(以下统称为“《基础合同》”)一般会约定二房东有权对外转租房屋。租户核对不动产权证时发现出租人是二房东而非业主的，一定要查看业主与二房东的《基础合同》是否对转租行为作出明确约定。

03提前问清楚物业规定。有的商铺，明确规定某些行业或某些行为是不能做的。例如在一些地铁内、住宅小区底部的商户，规定不能做明火餐饮等。因此在租房前，承租方可以问房东自己所经营的行业是否受到限制，如果房东不是很清楚，可以咨询物业或工商局。

04争取优先续租权。一般情况下签2-5年，如果商户生意好大概率都会续租的，因此可以在合同上注明优先续租权，约定有租金递增的，也要白纸黑字写清楚商铺租金每年递增是多少。

二遇到纠纷，承租人能从哪些方面维权?

01因二房东产生纠纷，租客先找业主沟通。转租行为经业主授权且未超过《基础合同》租赁期限的，业主应继续履行合同，由此给业主造成的损失应向二房东主张赔偿。

在这里提醒一句，如果你找到业主后，发现二房东并没有取得业主允许的转租权，而且还消失跑路了，此时急于跟业主协商的效果不大(未经业主授权或已超过原合同租赁期限的，租客签订的合同无效)，应及时报警向二房东追偿。法条引用《中华人民共和国民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效:第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

02业主是否可以随意强制停水、停电?如果《基础合同》/租户的租赁合同没有明确约定房东可以在二房东/租户拖欠租金等情况下停止水、电使用的，那么业主则没有权利停水停电，如果因其停水、停电导致租户遭受损失的，租户可以要求业主承担赔偿责任。

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