卖房有技巧 售二手房需规避的四大风险 未满2年的产权二手房怎么规避交易风险？

二手房交易中，买方常常被认为是弱势的一方，其实卖方同样面临着交易风险。那么注意哪些事项才能保证卖方的权益不受侵害呢？可以看看卖方需要规避的四类风险。

风险一：选择不正规中介

很多二手房交易纠纷都是源于中介，因此卖房者选择安全正规的大中介还是很重要的。这样不仅能够减少不必要的纠纷发生，而且大中介的客源丰富，能更快更安全的将房子卖出去。

判断中介是否正规可以通过营业资质、注册资金、员工资质和该公司拥有的门店数目来判断公司实力。另外，从口碑、形象、员工素质及工作划分细致程度也可以判断中介是否诚实可信。

风险二：选择全权委托

由于卖房手续复杂，因此卖家选择全权委托的售房模式屡见不鲜，但受委托人如超越委托权限进行交易行为，会给交易带来很多潜在风险，

建议卖家选择一般性委托，不宜采取全权委托或独家代理销售的形式。另外在签订合同或委托书环节需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等）应认真考虑，避免自己的合法权益受到损害。

风险三：房子尚在租期

卖方需要注意如果尚在租期的房子出售是需要提前告知租客的，这是因为租客享有优先购买权。如果租客不打算行使该权利，卖家需要求租客出具声明书表明放弃优先购买权。如不告知租客，其是有权利要求卖方和买方解除合同的。

风险四：盲目解约

由于房价上涨或其他因素，卖方可能会面临着已经签订合同，却不打算出售房屋的情况。这里就涉及到解约，但解约是要付出代价的。一般而言，在签订合同过程中买卖双方会约定违约责任，一旦卖方决定解约不仅需要支付违约金，还需要双倍偿还买方的购房定金。因此，如果卖方想要违约，那么好还是主动和买家协商一下赔偿问题，尽量按照双方都满意的办法进行处理。

二手房交易过程复杂，稍有不慎就会落入钱房两失的陷阱，作为卖方不能轻视各个环节的同时还要了解足够的房产知识，保证交易的顺利进行。

（以上回答发布于2017-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）

买新房，就上搜狐焦点网

卖房有技巧 售二手房需规避的四大风险~

二手房交易中，买方常常被认为是弱势的一方，其实卖方同样面临着交易风险。那么注意哪些事项才能保证卖方的权益不受侵害呢？可以看看卖方需要规避的四类风险。
风险一：选择不正规中介
很多二手房交易纠纷都是源于中介，因此卖房者选择安全正规的大中介还是很重要的。这样不仅能够减少不必要的纠纷发生，而且大中介的客源丰富，能更快更安全的将房子卖出去。
判断中介是否正规可以通过营业资质、注册资金、员工资质和该公司拥有的门店数目来判断公司实力。另外，从口碑、形象、员工素质及工作划分细致程度也可以判断中介是否诚实可信。
风险二：选择全权委托
由于卖房手续复杂，因此卖家选择全权委托的售房模式屡见不鲜，但受委托人如超越委托权限进行交易行为，会给交易带来很多潜在风险，
建议卖家选择一般性委托，不宜采取全权委托或独家代理销售的形式。另外在签订合同或委托书环节需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等）应认真考虑，避免自己的合法权益受到损害。
风险三：房子尚在租期
卖方需要注意如果尚在租期的房子出售是需要提前告知租客的，这是因为租客享有优先购买权。如果租客不打算行使该权利，卖家需要求租客出具声明书表明放弃优先购买权。如不告知租客，其是有权利要求卖方和买方解除合同的。
风险四：盲目解约
由于房价上涨或其他因素，卖方可能会面临着已经签订合同，却不打算出售房屋的情况。这里就涉及到解约，但解约是要付出代价的。一般而言，在签订合同过程中买卖双方会约定违约责任，一旦卖方决定解约不仅需要支付违约金，还需要双倍偿还买方的购房定金。因此，如果卖方想要违约，那么最好还是主动和买家协商一下赔偿问题，尽量按照双方都满意的办法进行处理。
二手房交易过程复杂，稍有不慎就会落入钱房两失的陷阱，作为卖方不能轻视各个环节的同时还要了解足够的房产知识，保证交易的顺利进行。
（以上回答发布于2017-03-10，当前相关购房政策请以实际为准）
买新房，就上搜狐焦点网

　　第一、审清“房屋权属主体资格”，注意“共有人”。
　　在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。
　　第二、仔细审核“代理人”资格。
　　有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书(经公证)，也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。
　　在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的(房管局不给过户的)，那么，合同无效。
　　第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地。
　　被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;
　　如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。
　　如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。
　　目前，经济适用房还没有放开交易。
　　比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会放心省心。
　　第四、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等
　　法律上有句话叫“买卖不破租赁”。房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。
　　所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。
　　第五、不要“跳单”
　　法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告违约，要支付违约金的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。
　　第六、房屋贷款风险。
　　二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款?律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，?还要对所交易的房产进行严格的评估作价。所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。
　　第七、产权转移登记过程中风险。
　　买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的。应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。
　　第八、双方的主要权利义务应当明确，附随义务要注意。
　　支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。办理过户手续是卖方的主要义务。当然合同的附随义务也是比较重要的，例如，有些人买房就是为了孩子上学，但是往往忽略户口的问题，在房子购入后，由于原房产所有人未能将户口及时迁出，致使新房屋所有人户口不能迁入，出现法律纠纷。
　　第九、合同违约责任要明确。
　　明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此建议在约定合同履行期限时应明确到具体日期，每项违约情形都要有违约责任，且违约责任的承担要有一定的拘束力。
　　第十、要随时了解国家新政，如国务院办公厅2013年2月26日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确要求：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　从市场反应来看，这条对公众的反响最大。公众的第一反应是，这个20%是按总价的20%来征收的，那将是一个非常庞大的数额。但事实上，这一理解是错误的，所谓“转让所得”，其实是差额，即现交易价减去当初买入时的价格，再减去合理费用及转让过程中缴纳的税金。