本人急需物业公司于开发商的交接合同及注意事项？还有物业管理规章制度全套的？懂行的朋友请帮助一下！谢 本人急需关于物业管理的收费研究这方面的论文资料~~~
物业管理权交接，往往在整个程序上是合法的，业委会的成立是合法的，在小区办备了案；所签订的物业服务合同是合法的；招投标过程是合法的，是通过正规的招投标公司进行的。而最终以失败告终，从物业管理公司自身考虑，原因有两个，首先是对原来物业管理公司的情况和背景没有了解透彻；二是没有做好市场分析，没有充分认识到物业管理市场的新旧物业管理公司交接尚且不规范，过于乐观地进入了新开发的市场，没有考虑到市场的复杂性。从外界来讲，我个人认为存在政府管理力度不够，业委会定位不准、不到位的原因。出现问题后，管理制度滞后，无执行依据。
一、物业管理交接的文件
物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。
5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。
6、专项维修资金的节余。
7、所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。
8、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。
物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交，物业管理企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。
二、注意事项
(一)文件法规存在的相关问题
1、交接的具体内容有待细化。虽然《物业管理条例》对交接的内容有所规定但比较笼统，需要制定有关细则进一步加以规范，将日后新物业管理公司顺利开展管理服务工作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。
2、出现问题后，可以参照的制度太笼统。没有具体的规定出现了纠纷不知道怎么处理，按照什么规定来进行经济索赔。
3、历史遗留问题很难解决。开发商的社会责任心不强和开发短视，太注重经济效益，轻视房屋的质量和后期的将会使用等问题，往往后来业主居住时，给物业管理服务造成了一系列的矛盾和纠纷。而新旧公司交接时，双方因顾及各自的利益，矛盾会更加激化。
4、费用征收问题不好协商。原公司不能详细公布交费情况，该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管。公说公有理，婆说婆有理，在交接时，容易扯不清，不能顺利接管。即使接管了，也容易出现问题不能很好地为业主提供服务。
新旧物业管理公司交接虽然存在各种问题如开发商遗留、政策法规滞后物业管理行为不规范等等，但也不乏交接成功的案例如万邦大厦业主委员会新聘用的光大物业管理有限公司成功接管小区。该业委会的成员专业性很强，还聘请了物业管理专家和法律顾问来操盘此事；借助了政府的力量，从业委会的备案，招投标过程、新旧管理权的交接，政府都非常重视此事，给予了较大力度的劫持；新聘物业管理公司的前期调查到位，事先调查了小区的各种情况如欠费情况、设备情况、原公司提供的服务质量和标准、业委会的成员结构等等，最关键的一点是业主拖欠原物业管理公司的管理费较少。
（二）作为新进入的物业公司的注意事项
应当说新物业管理公司的进入压力比起原物业管理公司的退出压力要小得多，因为它没有什么历史“遗留”问题一般暂时接管不到物业也不会造成太大的损失。但是面对一份新的市场利润的诱惑，新物业管理公司还是迫切地想如期接管物业。可是由于前述原因，新物业管理公司进驻小区进行管理时，往往会遭到原物业管理公司的抵制，如果新物业管理公司不理智和冷静，就会引发火药味十足的冲突。现实生活中，不止一次地发生新旧两个物业管理公司同时管理物业小区、相互对峙的情况。
这需要新物业管理公司注意以下几点：
1、应当主动加强与业主委员会和原物业管理公司的沟通和协商，争取达成彼此都能接受的解决方案和移交计划。
2、不要正面和原物业管理公司发生冲突，因为新物业管理公司是与业主委员会签订物业服务合同，并不与原物业管理公司发生直接的法律关系，新物业管理公司应当基于物业服务合同的约定直接向业主委员会主张权利，而不是向原物业管理公司主张权利。
3、积极配合并参与业主委员会与原物业管理公司的物业承接验收和资料移交工作，及时发现问题并进行解决，将以后可能发生的纠纷消灭于无形。要按照法律法规的要求，做好与业主委员会的物业承接验收和资料移交工作，并做好签字记录。
4、由于新物业管理公司承担的法律责任是以物业服务合同的生效时间为准，并非以原物业管理公司退出并完成了交接工作为准。所以，如果新物业服务合同生效时间到，而业主委员会还不能移交物业，新物业管理公司因此而提供服务不到位可以免责。如果物业已经移交，新物业管理公司就应当承担因提供服务不到位的法律责任，如果提供服务不到位确系由原物业管理公司“遗留”问题造成，则新物业管理公司可在对业主承担相应的赔偿责任后，对原物业管理公司进行追偿。新物业管理公司对此应有所认识，尽量提前做好物业管理进入的相关准备工作。
此外，相关政府主管部门在解决物业管理交接纠纷中扮演着重要的角色。由于《条例》只是提出了一些原则性的规定，因此地方房地产主管部门应当制定更为详细的新旧物业管理公司交接的具体实施办法，应当明确规定物业管理交接的程序和法律责任。如明确规定物业管理交接期限和程序，明确规定业主委员会滥用权利或违法决定的法律责任，明确物业管理公司无合法理由拒不退出物业小区、不移交有关物业管理资料或移交资料不全的法律责任，明确原物业管理公司自己已经投入小区建设的资产的处理方式等。
三、存在问题
1.如果在接管过程中，业主委员会不作为，物业公司能否起诉？
如果物业管理公司在承受了不小的经济损失后，新进入的物业管理公司是否可以状告合同另一方业委会？
状告业主委员会这个问题不是不可以考虑，可是首先业委会不是独立的经济主体或者法人，根据人民法院有关司法解释，业主违约时，业委会不能作为被告，只能将小区全体业主作为被告应诉。实际操作过程中不现实，执行起来很困难。作为新进入物业管理公司，又做了大量的投入，却面临管理权交接难，难以采取正常的法律途径来获得赔偿是非常遗憾的。
2.物业管理公司应在哪几个方面调整自己的经营思路？
首先，要加强团队建设和规避风险的意识，进行市场竞争不能盲目，要结合行业现状充分地调研和分析，再采取相应的经济行为。其次，对经济行为的可行性以及入情入理的细节要多加考虑，因为物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是现阶段竞争不规范、规则不完整的情况下，存在很大的经营风险。
一、合同交房日期的确定，延误交房物业亏损大；
二、前期物业运行亏损的补偿办法；
三、交接验收必须按照国家规定交接执行，主要是公共设施设备的验收及厂家的起保日期；
物业和开发商交接时，开发商需要为物业公司提供的东西有哪些？~
有两个方面的内容：
一、物业管理资料移交
1、竣工资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养资料。
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
4、物业管理所必须的其它资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程的验收签证、记录、证明等。
二、物业现场验收
这个内容太多，就不一一例举了。
物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，其在发展的过程中遇到很多困难，其中最为突出的就是物业管理收费难的问题。所谓“物业管理费“是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：（1）物业管理企业员工工资及福利费；（2）公用设备、设施的维修养护费；（3）清洁费；（4）保安费；（5）绿化费；（6）物业管理企业的办公费；（7）物业管理企业固定资产折旧费；（8）税金；（9）利润。收费问题是消费者即业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点。如何解决收费难的问题，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务行业的健康发展，需要通过政府、企业与业主三方面的努力来共同实现。
虽然多年努力，从国家到地方各级人民政府和物业管理企业，从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规以及相关政策，各项管理制度与办法，但仅仅是一个开头，打下一个基础，离完善的物业管理法规体系还相差很远，还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。例如，物业管理是一种有偿的经营服务，在目前情况下，有关物业管理各项经费的来源、收缴标准、使用办法应由国家和各级人民政府在已制定的各项基本原则的基础上制定更为明确的实施标准和办法。具体而言如是否应由开发企业交纳物业管理启动资金，各地物业管理服务费的具体标准，物业管理经费使用的监督办法等。
近十年来，尽管国家制订了一些相关政策，明确了城市建设要实行“全面规划，合理布局，综合开发，配套服务”的原则，但在实施中各方未能很好的协调，给物业管理工作带来很多麻烦，例如，有些小区虽然已建成了很久，由于协调力量不足，及存在一些实际困难，使得周围配套仍未跟上，如通往小区的主干道路还未弄好，建筑垃圾到处堆积，车辆或行人将污泥带入了整洁的小区内，小区外围噪音夜以继日严重扰人，让人感觉环境极差。这一系列的问题就会引起小区居民的不满，不明理的业主常将这些原属于开发商或有关部门的责任迁怒于物业管理公司。
现行物业管理费的收取标准大都采用政府定价或政府指导价。这样来，一旦定得过高，则业主会交不起；相反定得过低，则物业管理企业无法维持日常的工作运营。
现行的物业管理费的计费单位通常以“元／平方米”为标准，即以每平方米（建筑面积）为单位核定综合管理费用标准。但随着物业管理行业的发展，这一标准已不能适应物业管理企业深化发展的需要。传统的房产管理方针是以租养房，计租单位是“元／平方米月”物业管理行业在刚起步时延用了这一单位，从某种意义上而言，这是对由传统房产管理，转变为物业管理起到了一个平稳过渡的作用。而忽略了与物业管理服务相关的诸方面因素，如楼层、环境等而片面地注重建筑面积，使得一些方方面面居住条件，周边环境较差，但房屋建筑面积又与其他房屋建筑面积相同的业主在交费时候会产生一种心理上的不平衡。
一份调查显示，对物业管理公司服务表示不满的不足50％，其中很满意的20％；比较满意的占25.6％；认为物业管理公司服务一般的占14.9％，那么造成业主不满的主要原因有哪些呢？
一是一些物业管理公司的服务意识差，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少；
二是不能够完全彻底地履行服务承诺，有的物业管理公司在进行物业管理实施过程中在未经过业主的同意下私自减项或不按合同执行；
三是物业管理公司服务态度不好，工作未完全到位。物业管理服务的对象相对固定，为业主提供优质的服务是物业管理公司的天职。物业管理企业必须正确认识自己的社会角色，找准位置，要使每位员工都清楚地意识到我们是提供物业管理服务的企业，而不是单纯地管理物业管理单位，更不是管理业主的部门。我们所提供的服务只有得到业主的认可，我们的企业才能生存与发展。而我们的管理职能也是通过执行委托管理合同来体现，以尊重业主、帮助业主、提醒业主、规劝业主的方式来体现的，其目的是为业主提供更好的工作、生活的环境和空间，更好地为其服务我们的服务意识要从以下四方面来体现：一、要依法行之，文明管理；二、要常规服务，守时守信；三、要友情服务，不计条件；四、要理性服务，谅解住户的不当言行。
从物业管理的性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行业，因此服务质量的问题便不时的被抬上桌面，成了日常工作中的热点和突出问题。上乘的服务质量无疑是能够取悦人心的，其结果必然是将业主和管理人之间的关系推向更加融洽的境界，而恶劣的服务质量所产生的效果却绝不仅仅是让人不快，更将引发一系列的恶性连锁反应，甚至将管理推向进退两难的境地。面对社会各界都在推行服务承诺的今天，物业管理行业应向广大业主和住户拿出什么样的承诺呢？由服务质量我们也想到了物业行业的收费与效益，所谓“一分价钱一分货”，每一个业主都期望也有权利在其缴纳管理费的同时得到更高的回报和满意的服务，而每一个管理服务过程中付出辛苦与热情的管理人也都将从汗水和笑容中收获到应得的报偿，所以作为物业的拥有者有理由要求管理者所提供的服务是“质价相等”的，而物业管理人也必须遵循这样的规则，才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住，走得稳。这里有必要强调的是服务立场与服务态度的总是，物业管理者应严格站在全体业主的立场上，向广大业主和住户提供优质服务，不断提高自身的服务意识，端正从业人员的服务态度，并牢固树立“业主至上”“服务第一”的指导思想方能在行业的竞争中取得优势并保持不败。
物业管理服务收费是直接关系到业主，使用人和物业公司利益的敏感问题。物业管理企业要强化管理，建立规范自身行为的约束机制，使收费与提供的服务相符合。要加强收费的内外监督，加强财务审计和成本核算，规范收费行为。公开服务项目，服务标准及收费标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。
物业工作难度较大，矛盾较多，总体上讲大多数企业不改源低微，但决不能因此而忽视物业管理的服务质量。提高服务质量，既是政府主管部门一再强调要求的，也是广大业主实际需要的。物业管理企业要加强企业自身对服务质量的提高能力，明确岗位职责，建立并落实责权利相结合的质量责任制，实行有效的监督和考核。
物业管理企业在保证良好的服务同时，应在所管辖的小区内积极，拓展其他有偿服务，开展多种经营项目，努力增加收益，减轻自身负担。做到收支平衡，维持企业的正常运行。
是不是业主不需要其它的服务呢？数据可以说明一切。一份调查显示。有58.1%的居民表示需要特约服务，其中较集中的是各种代缴费用，如代缴手机，电话费，占30.8%；其次是送报，送奶等各种专送占29.5%；管道疏通服务需要占26.6%，此外还有照顾老人或病人，接送小孩，提供家庭卫生清洁，室内装修等也都有一定的需求，这也就意味着社区服务行业有着广泛的发展前景。物业管理行业是近年来伴随房地产开发业的兴起而出现的一门附属热点产业，尽管它与大家所熟悉的福利型房屋管理相比具有更多的优势，但近期内还不能完全为人们所接受，随着住房制度改革步伐，的加快和各地房地产迅猛发展，人们将逐渐告别原有的住房分配形式，也就意味着必将抛弃陈旧的房管意识，来顺应和接受新兴的物业管理模式。目前的状况正处于两种意识的交接过渡期业主和住户在心理上还保留着很大一部分旧观念，与此同时，也为物业管理工作带来了一定的难度。因此要帮助这部分业主和住户在观念上的尽快更新，从以往认定物业管理是“开支”转 变认识为是对物业保值增值的“投资”，并在物业管理与收费的问题上取得共识。面对着日新月异的城市风貌和不断崛起的物业新区，那些心中仍被旧观念所占据的居民尽快改变原有的意识，与旧趋势完善的物业及其管理模式保持一致高度。起初物业管理公司常常摆不正自己的位置，以为自己受雇于开发商来实施对业主、住户的“管卡”，加上业主们对物业管理一无所知，虽然麻烦很多，但也有点“好管”。但随着“业主是主人，管理公司是受雇者的宣传，管理公司位置已逐渐摆正了，但越来越多似懂非懂的业主、住户摆不正位置了，个别人动不动就要与管理公司理论，要上电视，报刊投诉，动辄“要换管理公司”，“要换某某人”，“拒交管理费”等。目前管理成绩尚无良好衡量，对比无绝对标准，即便干好也常认为是应该的，稍有问题则批评，指骂铺天盖地而来。甚至管理者成为“被告”已是不足为奇的。
物业管理不是为一家服务的，“众口难调”，表面上看似容易的事，在实施中却不那么容易。因此很需要公众，舆论对物业管理有个正确的认识,理解和尊重，并积极宣传业主委员会的群体自治作用，协助管理公司搞好管理。
有一点应指出的是，在拖欠费用问题上，物业管理企业可以要求拖欠费用的住户限期交纳并加收3％的滞纳金，对那些逾期仍不予以交纳的，可按长住小区公约和有关规定催缴，连续半年拒交的，物业管理企业可向人民法院提出上诉。以通过法律手段来保护自身的合法权益。解决好物业管理收费难的问题，有利于物业管理工作正常地开展有利于改善城市居民的居住环境；有利于提高城市的文明程度。随着我国住房制度改革的进一步深化，市场经济进一步的繁荣，加强解决物业管理收费难的问题，促进物业管理步入健康发展的轨道，具有着现实意义和很强的紧迫感。
新的世纪，是知识经济大爆炸的时代，新技术的革命将导致物业管理领域的巨大变革，许多传统的管理办法将难以继续适应新的情况。寻求变革将是物业公司在新世纪面临的巨大挑战，物业公司要抓住机遇，乘势而上，着力解决工作中存在的问题。培育市场，规范竞争，推动物业管理工作向纵深发展。物业管理行业经过二十年的发展，已成为一项新兴的朝阳产业。人们将越来越多的希望放于它的肩上特别是加入WTO以后，物业管理市场面临着更大的机遇与挑战。只有不断发现不足，改正缺点，才能立于不败之地，让这一行业向着更快，更强的目标前进。
开发商和物业公司签订的前期物业服务合同生效多少天后进行交接
答：是看合同约定的接管时间是什么。。可以提前对设施设备进行接管前的验收等正式管理前的准备。合同生效就必须已经所有都正式营运了才行。
开发商将没有综合验收备案的房子交给物管公司,物管公司与开发商如期
答：验收标准及相关事宜 1、首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行。 2、现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等）——查阅、收取交房有关凭证——索取钥匙——检验房屋（包括小区规划）——签署《房屋交接书》——走人。 3、...
物业可以换吗
答：法律分析：业主是有权力更换物业的，不过更换物业要看具体情况。通常，物业公司和开发商都有签订合同，要是物业服务不到位或管理能力差，那么业主就可以通过业主委员会更换物业公司。并且也可以他们违约合同内容为理由，换一家更好的物业公司，要是他们管理的好，就不能随便更换物业，否则要赔偿一定的费用。...
物业可以换吗
答：业主是有权力更换物业的，不过更换物业要看具体情况。通常，物业公司和开发商都有签订合同，要是物业服务不到位或管理能力差，那么业主就可以通过业主委员会更换物业公司。并且也可以他们违约合同内容为理由，换一家更好的物业公司，要是他们管理的好，就不能随便更换物业，否则要赔偿一定的费用。服务合约未...
房开商与业主办理了交接房后还能代替业主与物业签订补充协议吗_百度知 ...
答：现在售楼合同上都有一份物业管理的协议，交房也是物业，地产，业主三方一起交房，不排除一些物业公司本身就是开发商成立。开发商为了自身利益或掩饰自身一些缺陷。私下和物业公司签些协议，但不能代表业主。
房地产开发企业与物业公司合同纠纷的诉讼时效是几年
答：开发商和物业公司之间产生的物业服务合同纠纷的诉讼时效是三年，房地产开发商或者是物业公司，在知道或者应当知道合法权益受到损害以后的三年之内，通过协商、调解、仲裁或起诉等方式处理合同纠纷。 一、房地产开发企业与物业公司合同纠纷的诉讼时效是几年?房地产开发企业与物业公司合同纠纷的诉讼时效是3年。...
业主关心事之开发商交房相关规范解读
答：必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。二、收房验收相关手续流程1、预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，...
更换物业公司的流程
答：配合居委会办理其相关的手续。一般居委会的工作人员会先和物业协商，让其主动退出。如物业不同意就会走法律程序。5、解除物业公司所签《物业合同》这样证据充足，法院是会支持业主，解除物业公司《物业合同》，让物业公司做好交接工作，限时撤场。6、招标聘请新物业没有业委会可以委托居委会招标，或者...
开发商物业纠纷应该找哪个部门处理
答：物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务...
交房的注意事项有哪些?交房必须谨慎!
答：4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期；5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚&...
