商业地产如何招商
商业地产如何突破招商瓶颈~
招商是商业地产开发至关重要的一环，是一个商业项目的生存点，甚至开发商片面的认为商业地产开发就是招商，可见商业地产招商的重要性。然而招商难，却是业界的共识。开发商与商家本是天然的利益共同体，只有相互依存，相互合作，才能在双赢中共同发展和繁荣。商业项目缘何变“空城”？在现实的商业地产招商中，项目引进商家往往是举步维艰，要么是理想的商家招不进，要么是招进的商家不理想，抑或是商场开业后商家换了一批又一批。比如在招商广告里，开发商承诺“免租期、推广费、配套仓库”等利好，千方百计想把商户请进来；然而，当商家们怀着生意兴隆的美好愿望开始进驻经营时，开发商由于各种原因，放弃了先头的承诺，“推广费”不见踪影、“仓库”迟迟未能动工，最后是商家无法开业做生意。在此情况下，商业地产项目难免成为一座座“空城”和一条条“死街”。商业地产的价值在于“商”，其主体就是商家。如果没有了商家，没有了商家的经营，商业地产也就失去了最根本的价值。从这个角度看，商家是开发商和投资者实现投资回报的关键点。在商业地产运营中，如果谁抛弃了经营者，那么谁就注定被经营者所抛弃。经营户：想说爱你真的好难？目前许多商业项目，尤其是一些大型商业项目，往往是销售火爆，而招商效果却非常不理想，有些商家不愿进驻导致无法开业，有些项目虽然招满了，但免租期一到商户就纷纷撤场，导致项目失败，究其原因往往是招商出了问题。目前商业地产项目招商难主要存在以下几方面的问题：一、规划设计不合格，商家“望楼兴叹”。由于许多商业地产开发商是由开发住宅转型而来的，商业地产的开发沿袭了住宅的开发模式，等建筑建好后再去招商，最终由于规划与建筑结构的不符合进驻商户的经营要求，导致一些理想的承租户“想说爱你真的好难”。二、招商营销工作缺少针对性。招商难的根本原因并不在于市场上的商家资源越来越少，而是招商营销工作缺少针对性，缺乏对不同业态经营规律与商户不同心态的具体了解与把握。比如影院与肯德基、麦当劳等一些娱乐与餐饮类业态通常采取的是利润分成的合作模式，如果对此类业态经营规律与商家要求降低经营风险的心态不了解，仍采用传统招商模式，就等于给商家设置障碍，导致招商难。三、招商质量把关不严。在项目招商过程中出现不管“张三李四，只要给钱就进”的做法，这看似招来了更多商户，但这往往是商场后期经营死火的导火索，实际上是给开发商与承租户的利益带来致命的伤害。由于招到的商户与商圈目标消费群不符或商家经营能力弱，进场后生意难做，进场经营不久就关门大吉，最终导致商铺高空置率。四、商业项目租金定价过高。如何定租金往往关系到项目招商的成败，现实是由于开发商急于资金回笼，往往采取“杀鸡取卵”式的做法——租金越高越好。租金定价通常采取与周边同类项目进行比较定价，孰不知，周边同类项目租金之所以能够保持高价位，是经过长时间“熬炼”出来的旺铺，是商户努力经营的结果。如果不尊重市场规律，而盲目照搬，势必要导致招商难。怎样破解招商难题？商业地产项目的招商应该要做到“招得进，留得住”。要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到商业地产开发的每个环节。从项目定位突破。要解决招商难，首先要在项目定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么样的商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。首先“卖什么、卖给谁”取决目标消费群与商圈范围，社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求；其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果项目是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同类型有商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。租金定价适当“放水养鱼”。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成功，有效的完善业态业种，降低铺位空置率。
没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。
开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！
开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。 TIPS：开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得 到预期的成功。 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。 TIPS：既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。 开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整。
TIPS：开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。 补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。 二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。 以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分是希望说明上述四个阶段的招商有不同的招商目标，每个阶段的任务都很具体，如果因为操作问题发生顺序的颠倒，那么招商的结果和效率会受到比较大的影响，甚至招商工作无法完成。很多商业地产的开发商往往忽视或者没有能力完成开发前期、开发中期的招商工作，把这两个阶段的招商任务都放到开业招商阶段进行，如果没有知名商家进驻，带动或协助招商，这种情况特别容易导致二次定位、二次招商。 总之，按照招商顺序进行的商业地产招商分类很大程度上体现的是完全竞争市场的招商步骤，在当前市场环境下，专业化水平比较低的开发商几乎无法按照上面的步骤进行招商，但不能因为专业化水平低招商不利，去否定上述招商步骤对招商提出的阶段性目标的要求，开发商专业化水平越高，越有可能按照上述步骤无差错完成招商。
商业地产招商管理流程,怎么去分配任务
答：拿到项目品牌规划图后 方法一：按照楼层分配招商任务 方法二：按照品类分配任务 方法三：按照客户资源分配任务 大致流程：锁定目标后，前期电话沟通——再则登门拜访——最后洽谈合作详情
商业地产如何突破招商瓶颈
答：目前商业地产专案招商策略往往注重使用价格策略,而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用,尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。比如为了引进一些次主力店与专案经营定位具有形象定位的标杆性品牌商家,我们可以采取合作利润分成或定额租金(低)+利润百分比(中)的形式;不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率...
商业地产招商具体是做什么?有什么好的策略吗
答：商业地产招商具体是做什么 商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，也是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，的主力商户是商场长久发展的中流砥 柱 。招商主要是负责和品牌谈判，包括、 租金 、租期等等。需要你对市场上各个品牌的风格及各品牌的开店要求熟悉（...
工业地产如何招商
答：工业地产的开发不同于商业和居住地产的开发，工业地产开发要求很高，如果说住宅的开发难度是10的话，工业地产开发难度则是100。用一句很形象的话来比喻，如果你想让他去天堂，就让他做工业地产；如果想让他进地狱，也可以让他做工业地产。因此，对于园区招商，我想从以下几方面进行探讨：一、招商前景 长三...
商业地产做招商,是直接联系品牌来直营,还是给投资客推荐?
答：招商无大不稳，无小不活，先招主力店，以主力店带动次主力店及配套商家，一般大的主力店都是直营，比如知名超市、儿童游乐什么的，需要你与他们拓展部联系，你可以去国内招商群了解熟悉一下。
商业地产招商具体是做什么呀?
答：从第一次谈主力店到签约,最快也要半年时间,主力店对专案不容易把握,并且现在连锁经营的商家还不够充分,零售业放开之后情况有所好转。招商是手工活,要一针一线地做,我们现在招商都不做广告,全部是一家一家来谈,要很有耐心。 关于商业地产招商存在的问题。 第一是招商难,难在哪里;第二是招什么商家进店以及如何...
楼宇招商工作怎么开展
答：问题七:招商书怎么写,最好是范文 近年来,随着沙河口区现代服务业的快速发展,总部经济和楼宇经济规模体量得到了快速提升。截至目前,全区已聚集了大连冰山集团、大连电力建设集团、大连商品交易所、大连正源集团、大连民勇集团、大连城市建设集团、大连锦绣集团等为代表的总部集团企业50多家,500强企业(分支机构)34家。同...
商业地产招商工作流程?
答：简单的问题整那么大一篇。1,团队建立 2,市场调查 3招商运营 4物业管理
商业地产招商策划
答：商业地产招商策划尚格名称招商定位 一、 株洲概况 1、 市区概况 株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路...
商场招商什么流程?
答：商业地产招商问题简析商业地产作为房地产开发中的一个细分市场,其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始,能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分,从一开始就举足轻重,毫不夸张地说,招商工作的成功与否又是...
