二手房交易5大骗局揭秘 防骗指南在这里！ 首次置业是买新房划算还是买二手房划算？

二手房交易周期长、办理流程多，购房者如果太过于求成就容易进入到“骗局”中。那么如何才能识别二手房交易中的常见“骗局”呢？

骗局一：“假”房主或“假”房子

“假”房主是指施骗者谎称自己为房主出售房屋，如果购房者不加以核实就轻易交定金，等到签合同发现人变了就中了骗子的全套。另外有的骗子很“高明”，会造假的身份证甚至房产证，在办理过户手续前向购房者索要定金及购房款，如果购房者交付款项，他们便逃之夭夭。

防骗指南：购房者确认卖方的身份和房子的“身份”，首先需要核查卖方身份证及房产证是否为原件。如对身份证真实性有异议，可到派出所协助查询。而判断房产证的真假可以要求和产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实。另外，如果非本人卖房，卖方需提供本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。

骗局二：一房多卖

近年来一房多卖的情况也经常出现，一房多卖是二手房市场不规范的产物，一般来说购房者交了钱才知道房子已卖给了别人。房子和房款的追回都面临巨大的时间和精力成本，购房者损失严重。

防骗指南：交定金前，买家可以要求陪同卖家本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询房屋产权状况。其次是及时网签，通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”。

骗局三：恶意转移房屋

如果卖房人与其他人有债务纠纷，急于售房交易可以受理，但由于房产尚处于卖房人名下，一旦被追债，卖房人名下房产被司法查封，交易就无法完成。有一些别有用心的人会利用这个方式恶意转移房屋，欺骗购房者，骗取房款。

防骗指南：在对方还没有转移房产之前，要求尽快办理网签手续。之后应当立即向法院申请房产保全，积极提供法院要求的担保，申请文件和保全费用，直到法院采取房产保全措施。

需要特别注意的是，如在诉讼中发现房主已将房产转移给第三人，买方应当立即起诉要求确认第二次转让合同无效，并尽可能快地申请法院查封房产，以防止二次转移房产，只有这样才能保护买方利益。

骗局四：不靠谱的中介

通过中介进行房屋交易是很多二手房买卖双方的选择，这是因为中介对于交易流程及政策十分了解，能够节省双方时间，同时三方合同也更有保障。但由于中介机构良莠不齐，从业人员素质也高低不一，也会给购房者带来困扰。常见的中介陷阱有：隐蔽吃差价、宣传有“水分”、信息不完整等等。

防骗指南：首先购房者要选择信誉好，有资质的中介。看房的环节让中介多提供几套房源，多看多比较。商讨价格时，要求跟卖方本人面谈，避免中介吃差价。交定全和签订买卖合同时，三方同面一起商定合同的细节，避免日后起纠纷和冲突。

骗局五：水、电、物业欠款过多

很多购房者认为办理完过户，交易流程就完成了，其实不然。房屋交接过程中也容易产生纠纷，其中常见的莫过于房主拖欠过多的水、电、物业费用而拒绝结清导致购房者入住后无法正常生活。

防骗指南：在签约环节，购房者就应该与房主在合同中约定，各项费用的结算问题并保留部分尾款保证物业交割的顺利进行。如果有水、电、物业等费用拖欠，要求原房主在交房前全部清结，如不结清则根据合同不支付尾款。

（以上回答发布于2017-05-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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购房置业，二手房买卖~

　　（1）买方咨询

　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　（2）签合同

　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　（3）办理过户

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　（4）立契

　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

　　（5）缴纳税费

　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　相关阅读：【二手房交易税费包括哪几种 二手房交易税费计算】

　　（6）办理产权转移过户手续

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　（7）银行贷款

　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　（8）打余款完成交易

　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
　　二手房交易注意事项大全

　　（1）房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　（2）房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　（3）交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　（4）土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　（5）市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　（6）福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　（7）单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　（8）物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　（9）中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　（10）合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
　　需要缴纳的税费：

　　一般的情况二手房交易需要交纳的税费如下：
　　一、 买房人应缴纳税费：
　　1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
　　2、 交易费：3元/平方米
　　3、 测绘费：按各区具体规定
　　4、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
　　二、 卖房人应缴纳税费：
　　1、 交易费：3元/平方米
　　2、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)
　　3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

　　购买二手房需要准备的资料：双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证和土地证。

　　第一：地段

　　新房：近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。

　　二手房：市区、热点地区随处可见二手房的身影。

　　优势：同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。

　　第二：交通

　　新房：相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。

　　二手房：城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。

　　优势： 从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。

　　第三：外观

　　新房：外观新颖、现代感强，颇具视觉冲击力。

　　二手房：建筑外观较为传统，单一，九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。

　　优势：从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。

　　第四：户型

　　新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。

　　二手房：房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。

　　优势：从户型面积总价来看，二手房较占上风。

　　第五：价格

　　新房：新楼盘普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。

　　二手房：户型面积虽小但是其总价却相对较低，这也是吸引购房者购买的重要因素。

　　优势：从户型面积总价来看，二手房较占上风。

　　第六：物管

　　新房：大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。

　　二手房：二手房大多由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。

　　优势：从物业服务方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。

　　第七：区位

　　新房：大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟，有待进一步完善。

　　二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。

　　优势：从整体商业氛围来看，二手房优势更为明显些。

　　第八：升值空间

　　新房：升值潜力较为可观。

　　二手房：尽占天时、地利，升值潜力将进一步提升。

　　优势：新楼盘、二手房优势各不同，其未来发展前景各具优势。

　　第九：风险

　　新房：存在期房风险，现实与承诺不相符，如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。

　　二手房：现房现卖，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者许多购房风险。

　　优势：从购买房屋风险因素考虑，二手房优势更为突出。

　　第十：交易

　　新房：由开发商一手办理完毕。

　　二手房：交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。

　　优势：从物业交易方面来说，新楼盘较二手房略胜一筹。

首次置业选新房还是二手房，了解优缺点后，选择时不再难