买卖二手房 这三大交易陷阱不得不防 二手房买卖有哪些陷阱

早前，住建部、国家发改委等7部委联合发布房产中介新规，在信息发布、费用收取、安全交易、中介机构及从业人员管理等多个方面做了详细规定，房产中介服务有望变得更为规范。

但是，在这个竞争激烈、利润可观的行业却始终会传来一些不和谐的插曲。问题是，买卖双方在交易过程中，有哪些陷阱可以提前预防？《每日经济新闻》记者从资金监管、违约金赔付方式及哪些房不能买等三个方面，教你如何避开交易陷阱。

房价涨得太快，卖方要求违约

近日，来自安徽的张先生向《每日经济新闻》记者爆料称，其在二手房买卖过程中，卖方违约后，遭遇中介扣压20万元买房定金，并且多次协商投诉无果。

据张先生回忆，2016年8月，其与妻子二人看中了位于上海松江区的一套二手房，并通过在松江区的某中介直营门店于同日签订了居间协议及买卖协议。

由于所售房屋存在个人抵押状况，所以张先生所交付的20万元定金，由该中介门店保管以实行资金监管。三方协议规定，待卖方出示并交付房产证给中介方时，20万元将交给卖方作为房屋定金。

然而，计划不及变化，由于房价过快上涨，在合同期内，卖方提出不愿履行买卖合同，要求违约。

张先生随即咨询律师，得到的答复是，虽然房屋并未网签，但是因为有居间协议和正式买卖合同，所以可以进行强制履约，但前提是要全款付房款，需要贷款买房的张先生只好同意解约。

然而问题也随即产生，违约赔付方（即卖方）认为中介并未完整履行整个买卖合约，遂只愿意赔付部分佣金费用，在金额上与中介产生分歧。

买卖双方有没有自行解约权利？

经过协商，买卖双方不久之后便自行签订了解约协议，协议中申明：卖方自愿赔付买方23万元，并通知中介方归还之前托管的20万元定金，以及由卖方来承担居间协议中所产生的佣金费用。

张先生告诉记者，卖方赔付的23万元包含了协议中所规定的违约费用以及期间房价上涨对其造成的损失费用补偿，已经于解约当日到账。

而由中介所保管的20万元却至今还未归还，记者随即联系了处理该项买卖的上述中介公司业务员小高。小高表示，由于该笔款项名义上属于卖方，所以未经过卖方同意，无法私自归还买方。

记者又联系到卖方徐先生，却得到了否定答案，徐先生表示，已经委托过中介将该笔费用归还，与此同时买方也出示了卖方委托中介还款的书面协议。

当记者再次向中介确认该事宜时，中介方表示，由于买卖双方解除协议跳过了他们，从而不认为其具备法律效益。

但是，记者在律师那里却得到了不同答案，律师表示买卖双方有自行解约的权利，而期间产生的中介费用则可以和中介另算，中介方并没有克扣这笔款项的权利。

时至今日，三方还未就解决纠纷一事达成一致，而买家张先生也在准备材料打算采用司法手段来追回这20万元定金。

买卖二手房 还有哪些雷区陷阱？

有关中介和买卖双方的各种纠纷早已屡见报端，对于此次纠纷，一位资深的中介从业人员告诉记者，由于是抵押房（非正常银行贷款抵押，下同）买卖，所以就更多了一步资金监管的流程而为日后的纠纷埋下了隐患。

一位链家门店的业务员向记者表示，在链家，诸如此类有个人抵押的房屋一般要撤销个人抵押之后才可进行买卖，并且资金监管也并非是中介方来保管资金，而是通过银行，中行、工行等都有相应服务。

根据买家张先生向记者交代，这套总作价为411万元的房子，双方协定分三期结清房价款，其中第一笔140万元（包括定金20万元）的款项便是用来在过户前偿还贷款抵押，之后分别还有一笔120万元的二期房款以及最后向银行贷款的143万元三期房款及8万元尾款。

由于房屋存在个人抵押，所以在签订定金协议时，三方达成协议，20万元定金由中介公司保管，直至卖方将房产证提供于中介保管。

值得注意的是，经记者咨询律师得知，即使是在签订居间协议后，在法律上，中介方也并没有资格强制收取保管房产证的权利，一切都要以买卖双方自愿为原则，而这一点，往往被大多数卖方和购房者忽略，成为众多纠纷的源头。

（以上回答发布于2017-01-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易几大陷阱不得不防~

不少购房者将目光投向二手房租售市场，而随着调控重点放在抑制投资和改善性住房上，许多人都将二手房租售作为一个过渡。日益分级的二手房市场中存在着不少陷阱，稍不谨慎就可能会损失惨重。那么，二手房交易中有哪些陷阱不得不防呢？
1、 对于中介收取的费用做到心中有数
消费者买二手房要承担的费用有三大块：一是房款;二是中介佣金;三是缴纳各种税费，主要有契税、营业税、个人所得税和房地产交易部门收取的交易手续费等费用。因二手房种类很多，需缴纳的相关税费也不同，为避免产生纠纷，在签订合同时应附《费用清单》，防止中介从中“揩油”。
中介渔利赚差价在中介过程中，有的中介商编造房主出差、没时间等谎言，不让买卖双方见面，待买卖双方事后碰面时，才发现中介商从中赚取了数千元甚至数万元的差价。按照有关规定，中介机构在经营活动中只能收取服务费，不能从事经销活动赚取差价。消费者在交易过程中要警惕中介从中渔利。
2、问清实际交易费用
案例：市民王先生相中了一套标价80万元的二手房，然而他在支付费用时，却实际支出了90.92万元，因为在选购这套房产时，还要加上所有的税费和交易费用。因为没有在购房前约定好交易费用由谁承担，王先生吃了“哑巴亏”。
提醒：二手房交易过程和新房存在区别，比如贷款政策、所需缴纳税费等方面都会有不同。其中需要认清的一点就是：二手房的标价不等于实际购买价。
3、小心“黑中介”
某市民想买一套二手房，就找了一家中介公司。招架不住工作人员热情的服务，就直接交了订金，但中介一直没拿出让他中意的房子。后来，这家中介突然消失，再也联系不上了。消费者通过中介购房时，严防“黑中介”的最好方法是审查其“三证”：工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证，尤其要注意查看备案证书的有效期和企业经营场地与实际是否相符，防止中介“溜之大吉”。
4、教育地产并不是学位房
一些购房者的主要目的就是为了让下一代就读名校，接受良好的基础教育。名校施教区内的二手房特别紧俏。中介公司往往抓住父母“望子成龙，望女成凤”的心理，哄抬交易价格，从中获利。更有甚者，明知不符合政策，却隐瞒实情，购房者交易之后才发现所购房产不符合就读名校的政策。所以，购房者在交易前最好到公安机关查询交易房屋的户籍状况，并及时掌握入学的一些政策、信息，谨防上当受骗。
5、二手房面积缩水
中介商将带公用部分的建筑面积笼统地介绍为建筑面积，消费者误认为是不带公用部分的建筑面积。目前，商品房面积的计算方法有两种：一种是带公用部分的建筑面积;另一种是不带公用部分的建筑面积。购房者在购房时要弄清房屋面积的计算方法，提防中介钻空子。
二手房在交易过程中还需要缴纳各种税费，有时候还有中介费等。然而，目前的二手房市场上，卖家开出的价码都是“净价”，若没有约定好，在交易过程中所需缴纳的一切税费甚至中介费都可能被卖家转嫁到买家身上。因此，购房者在购买二手房时，一定要弄清楚。
（以上回答发布于2015-11-03，当前相关购房政策请以实际为准）
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1、“卖房者”非房主。 对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。
2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。 对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。
3、卖房者只是使用权人。 对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。
4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。 对策：如该二手房已被查封或者抵押 ，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。
5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。 对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。