房地产债务融资风险原因 什么是房地产夹层融资
关键词：房地产;商业银行;信贷风险;意义
一、当前房地产信贷存在的风险
银行信贷资金大量进入房地产业之后，在分享房地产风潮带来的巨额利益同时也承担着连带风险。据大量可靠资料测算我国房地产业绝大多数的资金来源于商业银行。这就直接导致房地产业大量的开发风险蔓延至银行，使二者关系愈发紧密。但由于我国特殊的经济境况，这种风险是不可避免的。是我国房地产业井喷式发展以及较为单一的房地产融资渠道共同造成的，具有明显的中国特色，具体表现为以下几个方面：①宏观政策方面的风险;②市场自身存在的风险;③企业经营自身所存在风险;④客观存在的银行方面的操作失误。
二、房地产信贷风险产生的原因
从商业银行贷款固然风险相对较小，可靠性高，但是房地产贷款涉及金额巨大，还款周期长。加上不确定的货币价值市场，二者风险相互叠加，这对于消费者来说更是雪上加霜。
商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。虽然我国房地产市场波动性的“始作俑者”有迹可循，但想要控制商业银行与房地产贷款所叠加的风险却是难上加难，房地产市场波动主要由于以下几点：①市场自身的周期规律;②欧嘉兴的行业政策叠加地方性法规所造成的叠加效应;③金融政策调整;④国际资本的流动。
三、房地产信贷风险带来的危害
（一）国家宏观调控无法兼顾全局而带来的房地产信贷风险危害
房地产业发展直接受我国宏观政策调控影响，90年代初我国房地产业持续升温，社会大量资金流入行业以致全国性的疯抢，政府政策调控此时出台，收紧银根，从源头上以致消费者的购买欲望，从而抑制房地产“购房热”，虽然在这方面产生了正面效应，但也同时影响了金融市场，贷款无法收回更是比比皆是。
（二）由市场病态膨胀发展引发房地产信贷风险而带来的危害
上文中所强调的房地产过热也会引发众多危害，我国自加入WTO以来，经济急速膨胀，外贸顺拆巨大，国民储蓄率节节攀高，人民币价值持续上涨，这显然对于我国的货币市场是有着负面影响的。
带来的后果是充足的资金以及对房地产业的刺激。此后我国沿海城市房地产业持续升温，土地价格飞涨，近乎过热，若不采取有效措施，放任房价飞涨。后果不堪设想。
（三）由个人住房按揭贷款之于房地产信贷风险带来的危害
尽管个人按揭贷款在商业银行中属于风险较低的理财品种，但如果由于国家的宏观调控或其他的原因导致消费者收入下降或者房价下跌，会导致按揭贷款中的不良交易急剧增长，从而导致金融市场动荡。
四、加强房地产信贷风险的管理与可行性建议
房地产信贷不单影响房地产行业及其连带行业的稳固发展，在我国特殊的经济大环境的境况下，更是对我国整体的国民经济的稳固发展有着波及根本的影响。不仅如此，我国商业银行在我国的经济领域也有着举足轻重的地位，二者的风险相互叠加，地位互相拔高，其中的含义不言而喻。因此我国在支持商业银行与房地产业发展相辅相成的同时，还应注重防备与化解房地产信贷危机，从而保证商业银行体系地稳步发展。我国房地产业的资金来源主要是由商业银行承接，因此可以说管理好商业银行房地产贷款手里机制就防范住了部分房地产信贷风险。
（一）拓宽融资渠道，确立信托与资金的角色定位
政府部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良好的政策、制度环境等，理论性的建议如下：①放松其它融资渠道，如股票市场融资，企业债券融资的政策限制。丰富房地产行业资金来源，降低商业银行与房地产业之间的连带效应;②政府部门也要尽快确立房地产信托及基金的角色地位，由于房地产信托及基金手续简单，无须行政性审批与资金额度限制，是一条市场化的融资渠道，弹性较强。因此应积极推动相应法律法规的颁布，从渠道上规范市场选择。
（二）缩小连带关系，提高相应门槛
政府还应该建设正当有效的方法措施，削弱房地产业与商业银行之间唇齿相依的关系。银行作为我国货币流通的最主要渠道，不应与房地产业有如此巨大的连带关系，目前我国商业银行有着流动性过剩，业务量压力层层下压的现状，势必会使商业银行对与房地产信贷业务青眼有加，乐见其成，使我国的房地产业每年以巨量的增长速度急剧膨胀。为了防范可能发生的危险，政府应未雨绸缪，除增添融资渠道外，还要合理提高相应门槛。
随着社会主义市场经济体制的不断深化，房地产成为推动我国国民经济持续健康发展的重要支柱产业。债务融资作为房地产企业主要融资来源之一，为房地产行业的蓬勃发展提供了必需的资金保障。本文通过分析房地产企业债务融资的现状，从三个方面说明其债务融资目前存在的问题，并做了相应的原因分析。
关键词：房地产企业；债务融资；资产负债率
房地产行业属于资金密集型行业，其对资金的需求量远超过传统制造业，根据开发项目的规模，有时一个大的项目的融资需求可以达到上亿元。鉴于房地产行业的特殊性，融资所得资金成为前期开发项目的关键影响因素。房地产企业的主要产品为商品房，商品房的显著特点有：开发周期长，资金回笼周期长，且回笼资金数额巨大。债务融资作为房地产企业主要融资来源之一，主要包括国内贷款，债券融资以及与商业合作伙伴之间基于信用而产生的负债，比如应付的各种原材料款和工程结算款，本文通过分析房地产行业债务融资的现状，对其中存在的问题进行剖析，并给出原因分析。
一、房地产企业债务融资方式
（1）国内贷款
国内贷款是指房地产企业在银行等金融机构和非金融机构借入资金而形成的负债。本文选取2005-2017年《中国统计年鉴》中房地产开发企业实际到位资金数据进行分析。如表一所示，国内贷款在房地产企业实际到位资金中占比很大，数值一直保持在15%左右，随着房地产开发资金投入的增加，国内贷款额也相应地越来越多。
（2）债券融资
债券融资是指房地产开发企业发行债券借入资金而形成的负债。债券融资在房地产企业债务融资中占比不重，相关学者研究发现①，房地产企业债券融资所得资金占本年资金来源不会超过1%。
（3）商业信用融资
商业信用融资是指房地产企业在开发商品房过程中产生的应付土
什么是地产夹层融资~
夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式，处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。2008年国家金融政策日益严格，开发商如何拓展融资渠道，成为研究的重点。下面对夹层融资这种形式如何同地产项目对接，进行一些简单的描述，希望对大家有所帮助。
房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，对外为股权投资，对内为债权融资，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。
项目公司选择资金雄厚和信誉卓著的建筑商实行建筑总承包，通过建筑工程施工安装合同约定条款最大限度消除项目完工风险。信托计划为2年，符合房地产开发的时间规律，在信托计划满1年后可以提前终止信托计划，安排灵活，减少融资方融资成本。
在中国的一些信托投资机构采取的房地产夹层融资方式中，一般规定A类优先受益权信托单位信托资金总额最多为土地成本和取得四证前的费用总和的60%；B类劣后受益权委托人应当为项目公司股东，B类劣后受益权信托单位信托资金总额至少为土地成本和取得四证前的费用总和的40%，一般情况下是项目公司股东已投入项目公司注册资本金和已投入项目公司股东借款。信托计划满一年后，在保证A类优先受益权信托单位达到预期年收益率时，应B类劣后受益权委托人要求新华信托应当提前终止信托计划。
信托计划发行成功后，全部信托资金在扣除约定的银行发行费和信托管理费后，信托公司平价购买项目公司全部股权，委派项目公司董事、经理并担任董事长并办理工商变更手续，清理项目公司银行帐户仅保留基本银行帐户，在代理发行A类优先受益权信托单位商业银行的当地分、支行开立银行帐户，更换和掌握项目公章、财务章和重要法律文件并书面通知项目公司所有业务合作单位，然后将剩余信托资金以资本公积金方式投资项目公司，最后支付项目公司股东股权转让款。
夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式，处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。
房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押，申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。
融资决策风险产生的原因
答：融资决策风险产生的原因为：缺乏融资经验，对融资决策失误的危害性认识不足；对决策过程缺乏制衡和监督，导致未经调查研究仓促决策；未能充分发挥融资服务机构的决策作用。融资决策风险通常表现在融资骗局、资金断链风险、担保风险上。企业陷入融资骗局离不开企业高管层决策这一最关键环节。一旦投资项目失误进行了...
房地产企业财务风险具体的特点有哪些
答：(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下,房地产企业的自有资金比例一般较低,主要用于解决土地成本问题,而对于后期开发,则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此,银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付...
债务融资有哪些风险
答：企业债务融资会有下列风险，企业非法吸收资金的风险；借款的金融机构及其分支机构不具有放贷资质的风险；以及贷款人套取金融机构贷款转贷给企业的风险等。【法律依据】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的...
如何看待中国房地产企业的高负债融资行为?
答：如房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60％－70％之间，一般80%就是一个警戒线了，如超过80％，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。一般来说，负债在...
房地产投资风险的产生原因
答：宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，供过于求，房价自然就要下降，销售难度...
企业应如何控制债务融资风险?
答：如何控制债务融资风险呢?企业在进行债务融资的决策时，应有正确的债务融资风险意识，根据自身情况，充分考虑已有的债务结构和还款期限等因素，保证资金的流动性，严格防范企业债务融资所带来的风险，特别是日后的偿付风险。首先，是优化企业的债务融资行为，比如确定适度的负债比率和合理负债结构，还有债务期限结构...
房地产企业财务风险的意义
答：(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及...
某房企爆发债务危机,谈一谈流动性风险对企业的影响,以及如何管理?_百度...
答：例如，发行债券、增加股本、融资租赁等。4.加强风险管理：企业应该加强风险管理，对可能导致流动性风险的因素进行分析和评估，制定相应的风险控制措施。总之，流动性风险对房地产企业的影响非常大，企业应该加强资金管理、降低负债、多元化融资和加强风险管理来管理流动性风险。
招行年报会谈房地产业务:2021年压降900亿元,预计涉房贷款风险将...
答：不承担信用风险的房地产业务主要有理财和代销两个板块，其中理财跟房地产相关的业务规模为1008亿元，占比不到6%，不良率约为0.2%；代销跟房地产相关的业务规模为988亿元，其中私行代销的非标类房地产余额是933亿元，其涉及到的违约客户主要是华夏幸福和恒大。“华夏幸福方面，目前债委会已经有整体的债务...
地产债是什么意思?
答：地产债具有投资期限长、利率较高等特点，因此成为一些固定收益型投资者的首选。同时也面临着一些风险，如地产市场波动造成的流动性风险和信用风险。在投资地产债前，需要深入了解相关的风险和收益，进行风险评估，制定合理的投资策略。总的来说，地产债作为一种房地产企业融资的重要渠道，为企业和投资者之间...
