合肥因城施策祭出楼市“新八条” 二线城市调控全面升温 2016年房价面临全面失控是真的吗

一度因学区房过热而引发关注的合肥，忽然升级楼市调控政策。4月5日晚间，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八条政策，这也成为合肥版的“史上最严调控”。

《通知》指出，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

同时，限制合肥市2套住房以上的户籍家庭认购二手房；暂停企业购房资格；将司法拍卖房纳入限购范围。这些做法既有较强的针对性，也修补了原有的政策漏洞。

合肥新政颇受外界关注，因其既体现了因城施策的个案价值，又具有一定的普遍意义。

近几个月来，针对部分区域的市场异动，监管层频繁对楼市调控。在去年的中央经济工作会议和今年的政府工作报告连续提及后，“大城市住房突出问题”成为今年政策的重点之一。

作为一个东部二线城市，合肥楼市的升温，被认为是供应不足、学区房周期、人才新政刺激、炒作氛围浓厚等多个因素叠加的结果。有分析人士认为，随着一线城市在年初启动楼市调控并产生效果，市场热点正在向二线城市转移，合肥正是表现活跃的二线城市之一。

在调控路径和调控手段上，二线城市均紧随一线城市。在合肥此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。其中，部分二线城市的一些条款，力度甚至超过了一线城市。

合肥楼市异动始末

合肥楼市的异动，从去年四季度就已出现。合肥当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，在合肥滨湖、高新区等热点区域，通过各种手段炒作房价的现象屡有发生，其中包括捂盘惜售、经营贷入市、散播恐慌情绪等。受此影响，部分楼盘的价格快速上涨，一些人通过倒卖房号获利。

在此之前，合肥房价已维持3年多的平稳。一些购房者认为，随着上海、南京、苏州等长三角城市房价上涨，作为安徽省“单核城市”的合肥，很可能紧随其后，并进入一个新的上涨周期。

进入2021年，随着学区房周期到来，恐慌情绪蔓延至合肥政务区等热点学区。前述人士表示，除了占学位外，购房者还带着资产保值的诉求，提前入手学区房，这也导致学区房供需关系骤然紧张。他表示，在一些热门学区房小区，已经出现坐地起价的现象。

为此，3月以来，合肥已经多次出手打击楼市乱象。3月2日，合肥出台二手房网签新规，意在避免虚假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多卖的现象发生；3月11日，合肥多部门对11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人进行约谈；3月18日，合肥市房地产中介协会发布“关于不得参与炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次约谈了恶意炒房的业主。

此次出台的新政，带有极强的针对性。合肥对二手房划定限购范围，包含了滨湖新区、政务文化新区、高新区等近期的热点区域，同时还将几乎所有热门学区的二手房纳入限购。

新政还涉及了价格限制、住房贷款管理、打击乱象等方面，均被认为是切中当下热点的措施。

另一个值得注意的措施是增加供应。按照计划，合肥将在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，并单列租赁住房用地900亩。

前述人士表示，这一措施十分重要，因为合肥楼市的土地开发速度和库存规模均不足，难以消化骤然释放的需求。尤其是在大量引进人才后，这种缺口更为凸显。

去年9月，合肥发布人才引进政策，对于重点产业、重点人群，通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施，让各类人才“边安居、边就业”。其中，租赁补贴、购房补贴和首套房不限购等优惠政策，在吸引人才落户的同时，也对楼市形成了刺激。

根据上海易居研究院的统计，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期仅有2.8个月，在全国100个热点城市中，仅高于浙江湖州。

二线城市全面加码调控

合肥楼市的上涨轨迹，颇能代表二线城市的一些共同特征。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，近期很多二线楼市的升温，都有着长期平稳后的看涨心态、信贷资金大量进入楼市、学区房交易周期到来等因素，部分城市还有着人才新政的刺激。

他还表示，在此之前，不少二线城市的库存偏低，供需基本面较为紧张。

贝壳研究院则认为，随着一线城市调控的效果逐步显现，楼市热点正在向重点二线城市转移。其中，今年2月，二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。

市场热点从一线城市向二三线城市蔓延，从东部城市向中西部城市蔓延，历来是楼市上涨周期中的共同特征。楼市调控政策的出台，也大多沿着这一路线。

今年以来，上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”，此后又以几乎“一天一新政”的节奏，堵住了假离婚、赠与房产等小漏洞，给炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。

二线城市的调控热潮，则出现在今年3月，并在全国“两会”结束后持续升温。在合肥推出此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。

从住建部的督导路线上，也不难看出这种趋势。今年1月下旬至2月，住建部副部长倪虹带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初，督导组奔赴杭州、无锡。“两会”刚结束，督导组奔赴成都、西安。3月末，住建部又督导了南昌的房地产调控。

从调控内容上，二线城市也在向一线城市全面看齐，在某些方面甚至有过之而无不及。比如，合肥对新出让的土地实施住房均价控制，与部分一线城市实施的“限房价、竞地价”政策有相似之处。而对于二手房的“定向限购”，则属于合肥首创。

多数分析人士指出，随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。

尽管合肥的调控政策有着因城施策的个案性质，但仍然不会突破大城市调控的总体框架。国务院参事特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源近日表示，目前房地产领域存在着一些深层次的问题，比如炒作，金融属性越炒越强，房价涨幅过高过快。而“大城市住房突出问题”有两个，一是房价过高，二是还有相当数量的人买不起房子。

他在“2021中国房地产百强企业研究成果发布会”上表示，针对这些问题，过去更多是从需求角度来解决，比如限购、限贷等，下一步要在供给侧上想办法。一方面要加大供给，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障体系。

北京房价未来十年不会降 盘点房价越限越涨的城市~

北京房价未来十年不会降 盘点房价越限越涨的城市
北京楼市在收紧和宽松的政策交替下稳步上涨，根据北京外来人口的涌入速度和库存现状的情况来看，北京房价在未来十年很难下降。
近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。报告显示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米，涨幅约12.39%。
新报告显示，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。专家称，在持续“去库存”的同时，应警惕高杠杆带来的资产泡沫风险。　　降温 房地产销售投资现回调　　进入7月，“地王”的短期刺激效应正逐渐消退，加上淡季效应，此前领涨的深圳，也再次走在一线城市之前，率先进行下调。深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比最高跌幅的纪录。　　事实上，回调已成为7月的房地产市场的主旋律。长江证券报告显示，75城成交数据同比增速持续回落。2016年7月，75城成交面积同比增长11.47%，相比6月回落7.58个百分点，回落幅度比上月再度加快。　　对此，长江证券分析师蒲东君表示，楼市成交整体降温的趋势继续得到验证，在宽松政策边际效应递减、部分城市政策收紧、房价上涨、基数抬升等四重因素影响下，下半年销售增速将继续降温。　　房地产投资也同步放缓。日前，统计局发布的最新数据显示，2016年1月至6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%)，增速比1月至5月回落0.9个百分点，其中6月单月同比增3.5%，比5月份回落3个百分点。这是2016年以来，房地产投资在连续3个月增速上涨后，第二月处于回落态势。同时，6月份国房景气指数为94.40，比5月份回落0.08点，为年内首次回落。　　蒲东君认为，随着今年前期需求的加速提前释放，加之去年同期基数的不断走高，房地产销售加速回落，投资增速回调明显。　　因此，中原地产张大伟认为，目前来看，房地产市场已经出现了高位下调迹象，而这也给处于“去库存”状态的房地产市场再度增压。因此，从经济发展角度来看，仍需稳定房地产投资以支持经济增长，而这也正是发改委此次喊话的主因。　　的确，发改委文中透露，今年以来，民间投资和制造业投资增速持续下降，市场内生的投资增长动力疲弱，投资下行压力不容忽视；个别投资总量较大省份降幅进一步扩大，投资波动风险增加。差异 不同城市库存两级分化　 　　其中，重点监测的70个城市中，有44城库存出现同比下跌。具体来看，昆山、苏州、大厂、南京库存面积同比分别下调41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥库存面积同比下调更是高达66.5%。　　在此背景下，去库存周期大幅缩短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和无锡在年初去库存周期分别为59、40、18、24和18个月，而到了上半年末，去库存周期分别调整为30、28、9、15和9个月，分别减少了30、12、9、9和9个月。同时，苏州库存仅存5个月，燕郊、惠州的库存周期分别为4个月和3个月，而南京与合肥的库存消化周期仅为2个月左右。　　但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。具体来看，济南房地产库存规模同比上涨34.6%，大连同比上涨35.1%，荆门同比上涨35.6%，蚌埠、三亚同比分别上涨37.0%和37.5%，海口、淮南同比分别上涨40.0%和48.9%，太原同比上涨56.2%，济宁同比上涨67.0%，茂名库存同比涨幅更是高达69.2%。　　从去化期来看，在合肥、南京等地面临“库存荒”的同时，沈阳、晋江等8个城市去化周期仍高达20个月以上，其中，丹东、唐山去化周期高达30个月。　　研究院分析师严跃进表示，在经历一段较长时间的去化下，房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说，积极去库存依然是其未来的主要任务。　　亚豪机构市场总监郭毅分析表示，虽然房地产调控政策已由放松趋向于刺激，且天量货币“大水漫灌”，但在部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市，地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的利好拉动，长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转，仍将会对楼市的持续向好形成巨大阻力。警惕 要去库存也要防“泡沫”　　有业内人士表示，投资下行压力正不断侵袭着地方经济及财政收入，在仍未找到替代行业的背景下，地方财政仍将继续对房地产的依赖，而这也决定了房地产稳投资的方向不能改变。此外，针对冷热不均的市场，下半年因城施策将成为主流。对于库存仍较大的城市，千方百计去库存仍是王道。　　也正因如此，发改委提出，将进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。对于高库存城市，鼓励进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。同时，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存；完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。　　而在一二线等住房供应紧张的城市，发改委认为，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。　　对此，中银国际证券分析师袁豪表示，上周中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”引起市场关注，虽然目前一二线城市楼市和地市面临过热困局，但包括三四线城市在内的行业整体仍在漫长的去库存进程中，而国内外政治经济形势动荡加剧，国内货币政策不会做出激进调整。　　但值得注意的是，独立经济学家乔瑞庆认为，当前形势下，房地产泡沫仍然存在，不能因为高库存和部分城市房价呈现下降趋势而无视房价整体的上涨势头。在推进城镇化、调整优化产业结构以及完成“去库存”和“降成本”的迫切任务中，地方政府不能忘记“资产泡沫”的危险。　　对此，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军日前在接受采访时也表示，供给侧改革取得了较为明显的进展，但一些地方、某些领域在推进供给侧改革过程中依然存在问题。比如房地产领域的供给侧改革应该是去房产泡沫、降房价，然而一些地方房价却出现了明显上涨，地方对这方面的认识还不足，需要探索调整。
（以上回答发布于2016-08-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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八月份热吗？热，很热，相当的热。而我说的是楼市“大热”，房价飙涨、房价上涨城市增多；限购政策出台，民众连夜疯狂抢房…...如此楼市，它的未来会怎样呢？
8月施行限贷两城房价涨幅扩大
一线城市外，目前苏州（8月12日起施行）、厦门（9月5日起施行）、杭州（9月19日起施行）重启了限购政策。此外，合肥（8月9日起施行）、南京（8月12日起施行）、武汉（9月1日起施行）出台了限贷政策。
严跃进表示，除已出台政策的城市外，未来福州、天津、无锡、济南、青岛、南昌、惠州、昆山等城市都会有限购或限贷的可能。
统计局公布的数据显示，虽然合肥和南京8月份前半月就施行了限贷政策，但上述实施限购或限贷的二线城市（不包括苏州）8月份新房价格继续保持上涨势头，环比涨幅均超过3%。其中，南京、杭州、合肥、武汉四个城市环比涨幅扩大。
重启限购、限贷城市的房价、成交量短期内大跌的可能性不存在。目前各地出台的政策调控力度总体相对温柔，无组合拳，暂时无法抚平供需波动，解决不了住宅库存不足、资源集中、资产荒等现象。
“资金潮+资产荒”引发购房热潮
中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，引发购房者的抢购潮。这一趋势延续到了9月初，多地再次出现抢购潮现象，成交明显升温。
央行发布的数据显示，房贷占比新增贷款连续两个月超过50%。8月人民币新增贷款9487亿元，住户部门贷款新增额度高达6755亿元，环比增加47.65%。7月份人民币新增贷款4636亿元，其中，住户部门贷款增加4575亿元。shzyqiyu88
严跃进也认为，二季度房价上涨后首套购房者的房屋增值较快，改善型需求被快速释放。同时，由于潜在购房者对政策后续走向理解的模糊，引发8月份楼市的抢购潮，推高房价。建议后续各地出台政策时，加强会议保密，防止各类谣言出现，以稳定市场预期。
房价未来怎么走？
业内人士表示，基于目前北京、深圳、上海可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨，抑制房价上涨依然是比较艰巨的任务；二线城市也有类似的逻辑，增幅较大；三线城市继续小涨，无锡等城市则是本轮三线城市中上涨较快的城市。
张大伟认为，当下资金潮下，杭州等多个城市的限购、限贷政策的力度对市场的影响非常微弱，不收紧房地产信贷额度，房价继续出现大幅上涨依然是趋势。
控房价需三方面加码政策——降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌，预期未来房地产调控继续“因城施策”，为了三四线城市的房地产去库存，建议银行对三四线城市增加利率优惠。