贷款不成无力购房 无法履行合同应如何处理 实务：银行不批贷款导致合同无法履行，购房人该怎么办

　　近来宏观调控的一连串政策出台给房地产交易带来了较大的变化，特别是“转按揭停办”、“按揭严控”对交易影响更大。
　　其中无法办理转按揭、下家贷款不成或贷款不足(以下统称“贷款问题”)而导致合同无法履行的问题最为突出。由于购房下家对银行的依赖，因而在贷款出现问题后，往往没有能力再购房屋。其后果是，上家认为下家逾期付款而要求根据合同约定索赔巨额违约金。出现该类贷款问题下家要不要赔？应该赔定金还是违约金？赔多少违约金？笔者对这些热点问题提出自己的看法如下：
　　一、适用定金还是适用违约金
　　下家出现了贷款问题后，会向上家提出解除合同。这时会出现两种情况，一种是双方合同仅约定了定金罚则，另一种则是合同既约定了定金又约定了违约金。对大部分下家来说，希望以定金为代价来解除合同，而大部分上家往往是选用违约金，因为其数额较大。笔者认为对第一种情况，由于双方都约定了定金而没有约定违约金，下家可以以定金为代价解除合同。而对于第二种情况，根据我国合同法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据这个一规定，显然到底适用定金还是适用违约金的权利在守约方。
　　二、转按揭停办造成无法履约，下家是否属于违约
　　这个问题比较复杂，转按揭在各种买卖合同中的约定千差万别，因此法律后果截然不同。概括而言，由于转按揭并不是一种付款条件，而是原来双方赖以交易的一个交易前提，因此转按揭的停办，一般是属于不可归责于双方的原因导致履行不能，其责任不在下家，下家不存在违约更没有义务垫资，如果双方协商不能，下家有权解除合同。
　　三、贷款成数不足导致无法履约，下家是否属于违约
　　这个问题非常普遍，是否违约要看合同的具体约定。这里往往有两种情况，第一种是由于双方在合同中仅约定部分房款要用贷款来支付的，比如在100万元的房屋买卖中约定首期款30万元，其余70万元通过贷款解决。这时由于贷款政策变化导致贷款成数下降，比如银行只愿意贷50万元。对于这种情况，笔者认为合同双方均约定一部分贷款由银行支付，下家也是以贷款为前提付款购房，如果贷款成数不足，事实上下家也没有了继续履约的能力，也就无法实现下家的合同目的。因此笔者认为参照最高人民法院的商品房买卖解释的有关精神，下家可以解除合同。
　　第二种情形是：双方在合同中约定了贷款成数不足，不足部分下家应该在多少天内予以补足的条款。这一条款将原来贷款不足的法律风险转由下家承担，对下家是不利的。但笔者认为这种贷款“不足部分补足”，由于纯粹是系列调控政策出台所造成，这种情况无法预料，下家可以与上家协商变更相应的付款期限。
　　四、违约金应该付多少
　　目前二手房解除合同违约金一般在20%～40%之间，以一套150万元的房屋计算，下家可能支付30万～60万元的违约金，因此对因贷款不能的下家，上家无一例外地提出高额索赔。但笔者认为根据我国合同法的规定，由于违约金主要是用于补偿损失的，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此笔者认为上家索赔巨额违约金应当对其损失予以举证，否则巨额索赔便是有失公平，应当作适当调整。
　　对于下家因贷款问题而无法履行的情况，法院、仲裁机构会根据签订时间是否属于系列调控政策出台之前，是否属于不可归责于双方的原因作区别对待。而房产交易的当事人应当及时咨询专业人士，作出细化的约定以防患于未然。

购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担?~

《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。

按照购房合同，遇到这种情况下， 买房人应该全额付款。 具体的话还是要看你与开发商是怎么约定的。 如果开发商约定好协助办理按揭，那么你还能退款。没有大的损失， 没约定的话，你就可能有所损失了。