买房贷款有技巧 新房和二手房贷款全详解！ 买房省钱技巧 二手房贷款需要关注的7个要素
我们在选房时，大多左右为难，买新房还是买二手房？哪个贷款方便？买房时，这些都会记入我们考虑的因素。买新房和二手房，因为房源性质不同，所以在买卖交易中手续差别大。新房相对二手房流程、税费较少。但二手房其他因素还是很诱人，比如，地段、配套、教育、升值等。下面为广大购房者分别介绍下，买新房和二手房的贷款流程及步骤。
新房贷款流程
1、借款人在办理贷款前，需查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行；
2、开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；
3、贷款银行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批；
4、贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款；
5、到房管部门：办理房产产权抵押登记手续；
6、通知开发商领回借款合同并由开发商出具付清房款证明给贷款行；
7、通知借款人领回借款合同、借据、保险单；
8、贷款行信贷员将贷款档案归档。具体您也可以咨询您所要购买的项目，以及相关办理新房按揭贷款的银行方面。
二手房贷款流程
1、提交二手房贷款所需材料
买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》。
注意3点：
（1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。
（2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下：月收入=（原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供）X2。
（3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。
2、银行对申请贷款房屋进行估价一般，银行会交由专业的机构进行评估。
3、银行审批
审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。
4、过户
在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。
5、将不动产权证交给银行做抵押
到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。
6、银行放款
经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
（以上回答发布于2017-08-16，当前相关购房政策请以实际为准）
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新房贷款和二手房贷款有区别吗~
有区别
一手房90平米以上30%，90平米以下20%。 二手房必须是贷款金额+首付=全款。
贷款利率按人民银行规定的个人住房抵押贷款利率执行。当国家利率调整时，其贷款利率标准随之调整，实行一年一定( 据人民银行现行规定的个人住房抵押贷款利率标准，按等额法计算确定的每万元贷款月供额)。
购房抵押贷款采取按月分期归还法，借款人必须在缴款专用账户内保持一定的余额，银行每月在合同约定还款日从该账户上扣划贷款本息。
借款人可以采用等额法或递减法每月偿还贷款本息
1.等额法的计算公式：每月还款金额=(月利率×(1+月利率)供款总期数/(1+月利率)供款总期数-1)×贷款本金
2.递减法的计算公式：每月还款金额=贷款本金/供款总期数+(本金-累计已偿还本金)×月利率
贷款购房,新房与二手房存在着较大的区别,银行在为二手房提供贷款时,往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。
1、评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。
2、贷款成数和利率
目前,各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款,五年以上的公积金贷款利率均按照4.50%来执行。
3、竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
4、贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
5、还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
6、收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
7、借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
（以上回答发布于2017-03-02，当前相关购房政策请以实际为准）
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