首先 1要对楼盘情况了如指掌 2楼盘优点 缺点要明确．对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过 3楼盘所针对的客户群是什么 4客户群的喜好 在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么怎样围绕你的目标做相关的一些方案． 明确产业价值观，相信你会是个优秀的售楼员 有效售楼人员的基本素质与条件 1．外在形象有可信度 笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。 2．一定的专业背景和市场知识 房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”；“插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。 售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。 3．人缘好人气旺 一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。 人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力。 4．成就动机高 心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动；成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力；他审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。 5．对工作有宗教般的热情 一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着；又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。国内外专家从自然生理素质、心理素质、社会文化素质三方面分析了有效销售人员的基本素质。 H·格罗普曾对不同种类公司35000多名销售人员进行分析，检举 回答人的补充 2009-06-04 21:14 结果表明大多数成功的销售人员通常显现出以下特质：魄力、活力、可信任性、果断、情绪能自控、自负、自信、乐观、外向、乐意劝说、能面对困难、渴望成功、能承认和接受制约等。 P·科特勒认为，诚实、可靠、有知识和会帮助人是优秀销售代表必须具备的素质。 C·加菲尔德认为超级销售员具有下列品质：能承受风险、强烈的使命意识、有解决问题的癖好、认真对待顾客和仔细做好每次访问。 D·梅耶和H·格林伯格提出有效的销售人员至少应该具备两种基本素质：①感同力Empathy，就是我们通常说的善于站在顾客的角度看问题，即关心顾客需要什么。②自我驱动力ego—drive，想达成销售的强烈的个人意欲。即能根据顾客的爱好，随时调整和引导他们的介绍以符合顾客的期待。 1．外在形象有可信度 笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断，分析销售人员的素质与业绩的关系，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。在国外，房地产销售中年女性几乎占半数。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多检举 回答人的补充 2009-06-04 21:14 。 2．一定的专业背景和市场知识 房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾起一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘不是……结构，而是……结构，具有……特点，这种结构能降低……，能提高……”；“内墙涂料别人是……，而我们采用……，是……环保产品，有……功效”；“插座是……产品，是……材料，有……特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。 3．人缘好人气旺 一些人的面孔就是被大多数人所喜欢和接受，即所谓人缘好、人气旺，这在演艺界特别明显，同时也是目前社会心理学家尚无法解释清的现象，我们只能说这是个人内在素质的外在综合表现被多数人认可。首先将这种现象实际应用于人员招聘的是美国西南航空公司。成立于1971年的美国西南航空公司最突出的成功标志是它的高效率，除最初两年外，是近30年来唯一一直赢利的航空公司。它在招聘空姐的时候，请常飞乘客与普通乘客分别做评委，结果却惊人的相似。确保乘客对空姐满意，就是将用户满意放在首位。我们同样可以把这个原理应用于房地产销售人员的招聘与评价上，即请入住者做评委，而入住者可以是本楼盘的入住者，也可以是周边楼盘、甚至是其它品牌楼盘入住者。 人缘好、人气旺的售楼人员往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具亲和力
做好楼盘销售人员应知应会一、 基础问题
1． **的占地面积多少？建有多少幢住宅？共有多少户人家？预计何时全部完成？
2． 与区域内其他物业相比，**有何优势？
3． **的配套设施有些什么内容？
4． 该区域交通状况如何？各有几路车通往什么重要地点？**离市中心有多远？
5． 施工单位是哪家？
6． 沿街商铺营业是否对小区有污染，如何规避？商铺是否允许做餐饮？
二、 小区配套
1． 整体小区有哪些设施？何时可投入使用？
2． 小区内的配套设施是否会向小区住户以外的人士服务？收费如何？有无机动车停车位与自行车位？在哪儿？收费如何哪个公司将承担小区的物业管理？管理费多少？包括哪些服务内容？
3． **的智能化系统包括那些内容？是否会因此增加物管费用？
4． **的绿化面积多大？绿化率多少？有何特色？
5． 社区内有没有学校及幼教设施供住户子女上学？学校是否会收赞助费？
6． 通过何种保安措施，保证住户安全？非小区住户，及其车辆进入小区有何限制？
7． 会所有何配套设施？周边有何医疗配套设施？
8． 周边菜场有哪些？
9． 遭窃后，物业公司是否赔偿？物业公司紧急应变时间，有否求救系统？
10． 自行车、摩托车位置收费标准？
11． 买车位有否产权？价格是多少？
三、 产品介绍
a) 多层的得房率多少？
b) 可供选择的房型有哪些？面积多大？
c) 楼间距是多少？会否影响房屋的光照？房屋日照时间多少？
d) 阳台是否封闭？住户可否自行拆、封阳台？
e) 每户的电表容量是多少？ **的供水系统如何？
f) 厨房中的油烟脱排问题如何解决？
g) 是否有统一的装修队伍提供装修？保修期限多少？
h) **选用何种门窗？有何优点？
i) 外墙立面采用何种材料？
j) **通过哪些有力措施，保证工程质量？
k) 可否将空调机悬持在外墙上？有无预留管孔？
l) 可否在屋顶架设太阳能热水器？
m) 阳台上是否有上下水（洗衣机用）？
n) 顶层保温隔热，防水措施与材料？
o) 顶层平台是否可以搭建玻璃屋？通往阳光室的楼梯是否允许业主自己封闭？
p) 日常垃圾如何处理？是否要交垃圾清运费，收费如何？
q) 信报系统是什么样的？
r) 有否可视对讲系统？品质如何？
s) 有否水箱、用途？
t) 本案房型的最大优点、缺点？
u) 本案最大卖点？
v) 交房标准？
w) 绿化特色、植物类型？
x) 外墙主要颜色？
y) 进户门类型？
z) 交房标准？
aa) 门窗材质，什么品牌？
bb) 阳台可否封？
cc) 单户电路有几个回路？
dd) 有否排烟井道？
ee) 变电站位置、污水处理池位置？
ff) 小区电线排布？
gg) 层高、净高？
hh) 三表形式？
ii) 隔墙材料可否自拆？
jj) 楼间距？
kk) 有几条电话线、TV端口？
ll) 有否宽带网及卫星电视？
mm) 阳台面积的计算？
nn) 洗衣机位，上下水管？
oo) 智能化标准？
pp) 水管材质？
qq) 二楼是否会有污水上翻？
rr) 楼板承压是多少？
ss) 小区人行道的材质？
tt) 阳台可否架晒衣架？
四、 销售
目前**的售价是多少？最高价，最低价是多少？均价是多少？
价格是否有优惠？别的楼盘都有优惠，为什么你们没有？
房型和环境的承诺是否能在最后交房时兑现？
开发商是哪家？实力如何？
小区周围有什么中学，本案所处地对应的中学是哪家？
一楼以后的安全问题如何解决？如出现被盗，物业公司是否要负责任？
小区周遍的生活配套设施有哪些？
付款方面有何折扣？
买家除支付楼款外，还需要支付其他附加费（如配套费、管理费、入住费等）
**的价格与周边相似物业的比较？
按揭利息如何？如何办理按揭手续？
具体付款方式怎样？
是否能办理公积金贷款？
如何办理购房手续？需缴纳多少税费？
发展商实力如何？对物业的施工进度有何保证？
外省市人士购买物业，是否可以按揭？按揭额度多少？是否可办杭州市户口？可迁入几个人的户口？
购房后，入住前是否可以转让？手续及费用如何？
购房后，如客房需要更名或加减名，如何办理手续？费用多少？
对于预售面积与实测面积之间的差距，合同上如何规定补差？
产权证保时可办理？
物管费是多少？
车库售价、租价、外来车辆管理？
按揭银行？按揭是否可以自己办理？
定金是否可退？
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房产销售的技巧和方法
答：6、礼貌谦卑的对待客户：对于服务和销售行业来说，顾客就是上帝，因此对待每一个进店购房的顾客，都要拿出自己全部的热情，礼遇有佳！7、根据年龄段介绍房子的优越性：要想把房子卖出去，当然要让客户了解到房子的优越性，比如距离地铁口近，周边学校多，配套设施比较好等等，要根据不同年龄段的人，侧重...
推销房子的开场白技巧有哪些
答：销售房地产一直以来都是比较火热的状态，当然销售的技巧和方式也是非常多。比如电话销售就是其中最有效的一种。因为没有见到面，才显得更为重视，特别是电话销售的开场白尤为重要。接下来我们一起来看看推销房子的开场白技巧有哪些吧!一、推销房子的开场白技巧有哪些 1、直截了当开场白(您好，x小姐吗?
楼房销售好做吗
答：楼房销售还是很好做的，最好将门路摸好来就很好开展工作了，也就是需要对楼盘项目进行彻底的了解，例如绿化、户型、配套等细节部分弄清。而且还需清楚贷款的相关事宜，首付比多少，贷款利率以及年限。同时如果所在城市有执行限购政策，则也需了解到位，看看业主是否符合买房条件。如何做好楼房销售 1. 先要...
房产销售需要怎么做
答：我是最棒的！信心会使你更有活力，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的产品，要相信自己所销售的产品是同类中的最优秀的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会，相信你是能够做好自己的销售工作的。要能够看到公司和自己产品的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，...
刚开始做房地产销售该从什么方面入手?
答：，这需要一系列的方式方法，各种话术，做状况等（这是你的发挥空间）。最后议价，签合同。签合同是一瞬间的事，但是这之前的准备工作那是相当的复杂的。房源是核心，客源是导向，带看是结果，签单是目的。做销售的，不是客户要什么房子，你去给他找，而是你有房子这个产品，你要把它推出去 ...
怎样才能做好一个房产销售人员?
答：所以在面对客户销售之前,如何唤起他的“需求意识”,以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点,因为在他不认为自己需要的时候,他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子,所以优先销售需求,然后再销售房子给客户,而不是先销售房子后才销售需求。其二是 :我们...
房产销售员怎样才能业绩好
答：有这些就我认为就足够了！当然我认为业务员还是做人！房源太多的人拥有了为什么一定找你，记住我们是第三方，我们和别的销售不一样，他们买产品，而我们卖的自己，把你推销出去，太多客户和别人去看的房子也会告诉！随便客户和谁看的房子还是在你手里成交！做到这样你就成功了！就是最牛逼的房产经纪人...
怎样让售楼处拿出好房
答：房地产开发商为了更好的将房子都销售出去，在销售过程中都会采取一些措施，譬如说将一些户型好的房子留着不要一次性销售，可以分批放出，这样能更好带动其他户型的销售，从而达到将所有房子都销售出去的目的，那在购房时要怎么才能让售楼处拿出好房卖给我们呢，下面就随小编一起来简单了解下吧。1、足够的...
做房地产销售的技巧有哪些
答：做房地产销售技巧：信任自己的房子 每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧。做房地产销售技巧：学会描述生活 很多销售人员...
房产销售的技巧和方法
答：经常和客户电话联系增加感情。客户之间通过交往不断认识，过节日向他们给予温暖的问候，给对方留下好的印象，不断维护客户资源来增加效益。客户已经买到了自己的房子，自己就要和对方经常保持联系，有其他时间，客户还会介绍熟悉的朋友们买房。销售房要经常的了解一些物业的常识，这样让客户觉得你很专业，另外...
