购房合同补充协议须知 购房合同注意哪些补充协议？

由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。

第1条合同原则

鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第2条 文字定义

1．合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；

2．本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；

3．本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座；

4．本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区；

5．本合同中所指“退房”，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。

第3条 居住目的

出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外，不得作为公司办公用房使用，以保持居住环境的安静与安全。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第4条 广告内容

广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第5条 墙体平直

房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况并不得超过政府规定的标准；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第6条 防水情况

房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第7条 住宅寿命

出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于70年，在30年内绝对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响；如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的，按除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付50万元赔偿。

第8条 文件

考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提交如下文件：

1．施工单位的竣工报告；

2．监理单位工程质量评价报告；

3．勘察单位质量检查报告；

4．规划部门出具的认可文件；

5．卫生部门出具的水质检验合格文件；

6．环保部门出具的认可文件；

7．消防部门出具的消防验收合格文件；

8．施工单位签署的质量保修书；

抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告；

第9条 文件交付

1．全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人，没有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍有权出卖人每日承担千分之一的违约金；

2．如无法按时交付上述文件，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第10条 质量标准

商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第11条 商品房户型

室厅卫厕厨，本商品房使用率为：_________，房屋层高：____________毫米；室内净高：_________毫米；其中起居室尺寸：长度：_________宽度：_________高度：_________（毫米）；主卧室尺寸：长度：_________宽度：_________高度：_________（毫米）；次卧室尺寸：长度：_________宽度：_________高度：_________（毫米）；厨房尺寸：长度：_________宽度：_________高度：_________（毫米）；卫生间尺寸：长度：_______________宽度：_________高度：_______（毫米）；观景阳台尺寸：长度：______宽度：_________高度：_________（毫米）；

第12条 建筑面积

1．文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

2．总建筑面积为：__________________平方米，套内建筑面积为：__________________平方米，阳台建筑面积：_________平方米，室内墙体面积为：_________平方米。

第13条 套内建筑面积

1．文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

2．面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为_________平方米，如果经过实际测量后，面积在_________至_________平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

3．面积超出：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于_________平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

4．面积不足：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于_________平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

5．比例增加：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

（以上回答发布于2013-02-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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目前法律赋予的这项基本权利却没有被购房人充分利用。有些购房人要么对开发商提出的补充契约可能产生的法 律后果不甚清楚，要么过于相信开发商的口头承诺，要么认 为开发商拟定的补充契约不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，认购书中又标明“如不签约，定金扣除”的购房人， 更因担心定金损失而被迫接受开发商拟订的补充契约。结果，开发商通过补充契约将正式契约中房地产管理部门用来确保购房人利益的条款加以修改或删除，使其应当承 担的法律责任得以豁免或减轻。则购房人的意思却丝毫没有 在补充契约中体现出来。一旦发生纠纷，补充契约对购房人 的权利缺乏保障，购房人又无法住所开发商的口头承诺追究 其违约责任。例如：有的开发商在提供的补充契约文本中还将正式预售契约中“房屋交付时应提交《建设质量合格证书》和测绘 实测数据”修改为“提交临时证明文件”。又如有的开发商交“施工中遇到异常困难石灰质不能及时解决、为配合政府法规而引致的延误、市政配套的批准与 安装的延误或其他非甲方所能控制的事件”均作为免责事项 写入补充契约。根据新合同法的有关规定，正式契约与补充契约内容不一致的，以补充契约为准。据此，以上两例补充条款产生的 法律后果，一是卖方交付房屋时提交不出正式契约规定的法 律文本应属违约行为，但通过补充契约的修改，购房人无法按正式契约规定的内容追究卖方的逾期违约责任；二是卖方 逾期交付物业所应承担的违约责任可能因补充契约规定的免 责事由的存在而被免除或被降到最低。相应地，购房人的风 险却因此大大地增加了。为了降低购房风险，希望购房者在签订补充契约时一定要拒绝以上类似条款，同时，尽可能地将自己的真实意思及 卖方的承诺体现在补充契约中。有时开发商在广告或销售过 程中会给出许多诱惑的承诺，如房屋使用率、公共配套设施 的设置及建成时间、附带赠送、产权证发放时间等，以上承 诺如果不写入合同，一亘开发商没有兑现承诺，购房者将无 法追究其违约责任。因此，建议购房人在签订补充协议时，最好与开发商就以下事项进行约定。1、开发商对其主体资格及相应批准文件真实性的承诺；2、所售物业及其相当土地面积未设定抵押、留置权的承 诺（主要为避免因此造成购房人无法正常行使产权人的权 利）；3、房屋使用率、面积误差、合同面积分摊的处理办法；4、房屋交付的时间、地点、风险、转移、责任分担等具体办法；5、公用配套设施的交付时间、状态等。6、房产证的取得时间；7、如购房人选择按揭贷款，则应约定如按揭不成，购房人采取的付款方式及具体处理办法；8、与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方变人应当约定的事项。

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