什么是房地产评估，有什么特色，需要注意什么？ 房地产估价的特点和本质包括哪些方面？

一、房地产估价全称：房地产价格评估，是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

二、房地产评估的特色：具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

三、需要注意的有以下评估原则：

1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。

3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础

5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

此问题百科有详尽的解释，如下图：

房地产评估 就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据、选择合适的估价方法，按照一定得估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。 评估的主要方法有 1、市场比较法2、收益还原法3、剩余法4、成本法。5、路线价估价法 ： 一、路线价估价法的含义 路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街宗地地价的一种估价方法。 二、路线估价法的程序 路线估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他修正率表的制作、土地宗地价格的计算。 三、路线价估价法的计算公式 路线价法的一般计算公式为： 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度 如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等，则需依下列公式计算： 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修正率或 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度（ + -）其他条件修正额 四、路线价估价法的适用范围 一般的土地估价方法如收益法、市场比较法仅适宜于对单个宗地进行估价，路线价法则适宜于对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。

房地产估价［real estate appraisal］是指专业房地产估价人员，在特定的时间，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象特定价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
原则
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最
佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。其中，独立、客观、
公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且
是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、
替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则
是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。

中国房地产评估有什么特点~

　　房地产估价特点或本质概括起来有五个方面：

　　1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
　　中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
　　价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
　　2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
　　估价与定价（pricing）有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。
　　例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
　　3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
　　估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
　　虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。
　　为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。
　　4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
　　从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
　　5、房地产估价既是科学也是艺术
　　正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的，数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等，有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。
　　此外，每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出最终的估价结果，这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握，对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是科学，也是艺术。
　　房地产估价需要专业人员按照严谨的程序对房地产价值进行综合分析评估。房地产估价不是简单的价格判定，它有不同于普通物品估价特点。房地产估价仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。

房地产评估的流程是怎样的?
答：所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 （5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 （6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方...

房子过户评估价是如何算的?评估价有何用
答：房子过户评估价通常由专业的房地产评估师根据市场价值和评估方法来确定。评估师会考虑多个因素来确定房子的评估价，其中包括但不限于以下几个方面：市场比较法：评估师会比较类似房子在市场上的售价或租金，考虑房子的位置、面积、建筑质量、年限和其他特征，以确定类似房子的市场价值，并将其应用于被评估...

想了解关于房地产的知识
答：[编辑本段]类别 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成,对于土地和房屋可以按以下方法分类: (一)根据土地的用途分类: 根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类: 1、 居住用地 2、 公用设施用地(含商业用地) 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场...

市场法评估房地产的修正因素
答：市场行情：市场行情也是影响房地产价格的重要因素之一。不同市场行情下的房地产价格会有所不同，因此需要根据当时的市场行情来进行修正。总之，在市场法评估中，需要对各种因素进行修正，以确保评估结果的准确性。同时，修正的过程也需要充分考虑市场环境和实际情况，以使得修正后的房地产价格更加客观、公正。

房产评估收费标准是怎样的
答：资产评估收费实行谁委托谁付费原则。委托方与受委托方应依据本《暂行办法》和国家有关评估规定签定资产评估项目合作合同或协议书，明确评估项目收费额或计费方法。评估费一般可预收百分之五十，其余部分待评估确认后结算。房地产价格评估收费，按照房地产的价格总额采用差额定率分档累进计算，具体标准为：1、...

北京市国盛房地产评估有限责任公司行业优势
答：北京市国盛房地产评估有限责任公司凭借其在行业中的显著优势，在业界享有良好的声誉。自成立以来，公司始终坚守诚实守信，坚持独立、客观、公正的评估准则，这使得它积累了丰富的客户资源，与国务院有关部委、北京市委办局、各级法院、中外资银行、土地储备中心、房地产开发商、投资商以及各类专业服务机构建立...

安居客房价评估查看方法?房地产评估收费标准是什么?
答：我们都知道，房产交易中房价评估是比较重要的内容，大多数的朋友都是让专业的评估人员来帮忙。这个时候就需了解评估费用。下面，我们就来看看安居客房价评估查看方法？房地产评估收费标准是什么？安居客房价评估查看方法？现在房价上升的很快有没有啊，不管卖房子的还是买房子的都很着急有没有，买房子的看到...

成立一个房地产评估公司需要什么条件,注册资金多少?
答：1、机构名称有“房地产估价”字样。2、有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。3、有3名以上专职注册房地产估价师。4、法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师。5、2名...

成立一个房地产评估公司需要什么条件?
答：1、机构名称有“房地产估价”字样。2、有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。3、有3名以上专职注册房地产估价师。4、法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人（以下简称执行合伙人）是注册后从事房地产估价工作3年以上（含3年）的专职注册房地产估价师。5、2名...

求:要做一份房地产评估报告需要什么手续,评估报告的模版是什么样的?
答：1、评估报告的模版可以查看国家标准：《房地产估价规范》2、如果你房地产评估机构的，要做评估报告步骤是：委托人出具评估委托书，委托人提供房地产产权资料，现场查勘，撰写房地评估报告，审核报告，出具估价报告，报告存档。3、如果你有房地产需要评估，那你只需写好委托书，提供产权资料就好了。别的评估...