如何处理因商品房买卖合同未订立产生的定金纠纷 房屋买卖合同未能订立，定金如何处理？
经要约与承诺房屋买卖合同立现行交易规则买受看房应发商要求先行签订认购书交付定金否继续磋商与磋商程度直接决定定金丧变更买卖合同订立认购书使命告终定金既退抵作房款；合同未能订立定金数退双倍返产争议定金处理能失担保作用能变购房陷阱故定金进行探讨于维护买受合权益培养诚信交易秩序均具重要意义
、定金督促双履行磋商义务制约机制
认购书致内容包括：1、事基本情况；2、房屋基本情况；3、致价款与付款式；4、签订买卖合同限；5、定金数额；6、定金处理规则其条款确定性未确定性两部确定性条款已决条款直接订入买卖合同；确定性条款处于未决状态需要继续磋商通说认：认购书属于行谈判预约合同与房屋买卖合同属于预约与本约关系其律效力于约束双于定限内签订房屋买卖合同进行继续磋商谈判直至诚意促使合同订立
认购书签订卖必须保留预定房屋至约定磋商前让定购更转售买受能期至则坐失向售机；买受享该房屋优先购买权卖随意转售则实现购买权定金保障磋商义务履行各权利实现：卖接受定金保障交易机转售或者缺乏缔约条件应双倍返；买受交付定金保障优先购买权自身原能订立合同定金予返平等互利、相互制约机制督促双严格履行磋商义务促使买卖合同订立
二、定金罚则具体适用
房屋买卖合同未能订立何处理定金产争议《商品房买卖合同纠纷解释》第4条规定：卖通认购、订购、预订等式向买受收受定金作订立商品房买卖合同担保事原未能订立商品房买卖合同应按照律关于定金规定处理；归责于事双事由导致商品房买卖合同未能订立卖应定金返买受笔者认：解定金性质确处理前提目前立约定金说、违约定金说与结合说本文采违约定金说：1、定金属于预约合同保证双诚信履行磋商义务履行履行合约定应适用定金罚则；经磋商能达致意见适用定金罚则2、认定立约定金意味着要订立合同丧失定金或双倍返要丧失定金或双倍返代价放弃订约要迫接受平等条款3、立约定金旨保证买卖合同订立订立前提合同内容确定认购书签订双仅仅进入磋商阶段合同内容尚未确定能订立合同
具体言应按照列规则处理定金：1、诚信磋商履行义务未决条款或已决条款细节问题达致意见应适用定金罚则2、抗力、意外事件致使理由履行磋商谈判义务适用定金罚则3、故认购限内约定点磋商或擅自改变认购书已决条款导致买卖合同签订应适用定金罚则4、违背诚信原则进行恶意磋商导致买卖合同未能签订应适用定金罚则具体包括：拒绝披露必要决定合同订立房屋价款信息；利用自身优势迫使接受平等条款免责条款；非现重僵局终止磋商等情形5、发商认购期限内未取《商品房预售许证》或转售、抵押、租商品房致使买卖合同能订立应双倍返定金6、第三原导致未履行谈判义务仍应适用定金罚则受定金处罚依向第三追偿
三、定金与其违约责任形式
违约责任形式包括：继续履行、支付违约金、赔偿损失、定金罚则、解除合同违反预约合同首先适用定金罚则丧失定金或者双倍返承担定金责任预约合同解除双需买卖合同进行继续磋商预约合同通约定违约金况且根据《合同》116条定金责任与违约金能选择其故解除预约合同能承担违约金责任磋商义务行置入预约合同履行磋商义务应承担赔偿责任赔偿范围应履行利益损失履行磋商义务至买卖合同订立并直接涉及履行利益故损失范围仅限于直接损失即现财产减损灭失费用支若磋商义务置入买卖合同履行磋商义务应承担缔约失责任赔偿范围信赖利益损失该损失范围与预约合同履行利益损失致
怎么解决商品房定金纠纷，何时构成商品房买卖合同欺诈~
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近些年，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷案件非常多。买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，最终未能签订商品房买卖合同，定金是否应该返还？是实践中，比较难处理的问题。欲解决这一问题，张付杰律师从商品房认购书的性质、认购书中定金的性质、认购书的说明条款的效力、定金的处理原则以及具体情形如何处理等方面进行分析，以期得到有效的处理办法。
一、商品房认购书性质
由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。张付杰律师认为，商品房认购书具备了一般买卖合同的基本要素，旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同，且明确了认购人与开发商独立的权利义务关系，应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。
二、商品房认购书所涉定金性质
定金具有人保和物保的双重性，可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。张付杰律师认为，认购书中的定金所起的作用是保证认购人将来订立商品房买卖合同，并担保开发商履行认购书中预留商品房义务的作用，具有立约定金的性质。
三、商品房认购书说明条款效力
实践中，大多商品房认购书会在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议或者类似内容（以下简称说明条款）。法院在判决中，对认购书中说明条款的法律效力的认定不一。张付杰律师认为，商品房认购书系预约合同，赋予当事人双方的主要权利义务是在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同，因而继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制，因而说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，法院在审理过程中，对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。
四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金如何处理
张付杰律师多承办的类似案件中，法院在审理当事人双方签订认购书后，因故未签订正式买卖合同引发的定金纠纷时，基本会根据个案的不同情形，有区别的认定是否适用定金罚则。一般会出现以下几种情形：
1、适用定金罚则无权要求定金返还
根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。
2、不适用定金罚则定金退还
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。
3、适用定金罚则定金双倍返还
在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。
这个主要看房屋买卖合同未能订立的原因，一般分为购房人的原因、出卖人的原因，非双方的原因。以下为三种具体的情况
一、购房人违约。
就是购房人由于自己的原因，比如临时不想买了等，这个时候，购房人就算违约了，要按照认购书中的违约条款承担责任，或者出卖人有权不返还定金。
《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、由于出卖人的原因没签买卖合同。
这个时候就算开发商违约了，按照合同法115条的规定，开发商（出卖人）需要双倍返还定金（相当于赔了一倍定金）。
三、由于不是双方的原因（如国家政策变更、地震等因素，或者双方按照合理的条款也无法磋商完成）。
这个时候，双方一般互不承担责任，定金返还给购房人就可以了。
商品房买卖合同纠纷司法解释2021
答：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当...
交房后90天没办房产证怎么办
答：出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计...
商品房买卖合同司法解释
答：第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同...
延期办理房产证需要滞纳金吗?
答：自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。 逾期不办理房产证如何处理?商品房出卖人逾期办证行为构成违约的，应当承担违约责任...
付了定金但没签合同不交货怎么办
答：一、付了定金却没签合同怎么办 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事一方的原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。这里是将因当事人一方原因未...
最高法关于商品房买卖纠纷适用法律规定
答：第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买...
关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释
答：第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖...
商品房买卖合同司法解释全文解读
答：第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人...
商品房买卖合同纠纷法律规定
答：国家无偿收回土地使用权，会对房产残余价值补偿。综上所述，商品房买卖合同纠纷法律规定，因出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，或买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将...
