借他人名买房应承担什么法律责任 借名买房会承担哪些风险应该如何防范

作者&投稿:帅媚 (若有异议请与网页底部的电邮联系)
【借名买房之若干法律问题】

一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力

我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提,结合实践中法院相关审判观点,对几种特殊性质住房予以分析:

1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。

借名人违反政策性保障住房政策,借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

在司法实践中,通说观点认为:虽然该办法仅属于部门规章,不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措,对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益,因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失,违反了经济适用房建设的初衷,因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十六条也明文规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”

在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”(案号:(2013)一中民终字第7624号)中,被告胡某某出资,借原告王某某之名购买经济适用房一套,原被告签订协议,内容为:“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某,由胡某某付全部购房款,如与房屋有关之事,本人有义务提供一切手续”。交付后,胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由,主张该协议无效。二审法院认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规,尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的,不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易的强制性规定,应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。

但若双方明确约定:在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的,如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格,则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第六条也规定:“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。”

“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案(案号:(2014)一中民终字第01898号)。一审法院认为:诉争房屋系以刘金丽的名义购买,房屋亦登记在刘金丽名下,但首付款由路士君支付,购房贷款由路士君偿还,相关票据亦在路士君处,且房屋一直由路士君居住,故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外,2008年7月,双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房,在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知,刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋,在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年,且缴纳契税的时间也已满5年,故该房屋具备上市交易条件,双方签订的房屋买卖合同应当有效。

“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案(案号:(2014)一中民终字第2727号)中,二审法院认为:根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》,2008年4月11日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前,张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后,将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。

2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房

对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力,有肯定和否定两种意见。肯定说认为,限购令政策既非法律也非行政法规,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条规定:“实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”(案号:(2013)穗花法民三初字第893号)一案中,原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产,登记在麦前志名下,后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但笔者认为:限制、禁止购房属于调控性政策,具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格,其仅对合同的履行造成一时的履行不能,而非永久的履行不能,应尊重交易自由原则,不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

3、为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”,其中关键在于对社会公共利益的认定。

北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”(案号:(2010)二中民终字第19950号)中,原告金姬善借被告董金宝之名,出资向案外人张丽购买房屋一套,因原告名下已有多套房产,为享受一套房贷7折优惠的贷款利率,原被告达成协议:原告以被告名义办理贷款手续,后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日,双方签订了协议书,确认该房屋归原告所有,每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续,被告不肯,原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款,系以合法形式掩盖非法目的的行为,故双方所签协议无效,房屋为其所有。一审法院认为:诉争房屋实际购房人为金姬善,房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此,对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求,应予支持。即使双方所签协议系无效协议,也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求,被告不服,提前上诉。二审法院认为:认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时,并非不允许金姬善购房,仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说,金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为,规避的是首付款的支付比例及利率水平,该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益,所以该合同有效。二审驳回上诉,维持原判。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益,借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比,存在价格、物业管理多方面优势,此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利,实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三人利益的故意,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定此类合同有效。

“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案(案号:(2014)一中民终字第341号)。一审法院认为:古富新与国子厚为同一单位职工,在单位出售住房时,经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房,购房款实际由古富新支付,双方名为租赁实为借名买卖关系,该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房,房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今,古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿,该协议中除涉及违约金标准的约定外,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。

山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”(案号:(2012)淄民一终字第406号)中,2006年11月25日,原告与被告陈勇签订转让协议,原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋,原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权,原告支付首付款、其税款及后续房款,陈勇向其出具购房发票和收款收据,房屋登记在被告张颖名下(张颖系陈勇妻子)。后原告要求被告办理房屋过户手续,被告不肯,因此诉至法院。一审法院认为:双方的转让协议是双方真实意思表示,合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务,对于尚未履行的部分应当继续履行,判决支持原告诉求。被告不服,上诉,淄博市中院二审维持原判。

5、房改房

对于房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿,而非政策性保障住房,在双方自愿,且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2014)淄民一终字第6号)中,原告王某乙、丁长友二人原系夫妻,被告李式淼、王某甲系夫妻,王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年,原告夫妻出资,借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房,后参加房改,涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚,欲分割涉诉房产,诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为:虽然双方无书面协议,但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实,以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久,房屋产权证书亦由原告持有,认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服,提起上诉,二审维持原判。

二、
借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,即意思主义与登记(或交付)相结合,并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销,则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

因此,不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”(案号:(2012)一中民终字第9875号)中,法院认为:孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同,且以孙A的名义办理了房屋所有权证,但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续,出资手续(以上材料均在孙某处)、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实,能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系,确认涉争房屋为孙某所有。

天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案(案号:(2013)红民初字第4479号)。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋,首付和还贷均由二原告负担,被告现欲出售该房屋,诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,但因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利,此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人,而应根据当事人的举证,法院查明的事实确定物权所有人。本案中,通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资,每月房屋贷款亦由二原告偿还,且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示,故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人,判决:诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。

借用身份信息帮他人买房的人,和以他人名义购房的人,未来会面临哪些风险呢?



借名买房是国家什么法律中的第多少条法律~

  买房实行实名制,我国没有所谓假借他人名义买房的法律。且不动产买卖,要进行实名登记。
  
  《不动产登记暂行条例》第五条下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:
  (一)集体土地所有权;
  (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
  (三)森林、林木所有权;
  (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
  (五)建设用地使用权;
  (六)宅基地使用权;
  (七)海域使用权;
  (八)地役权;
  (九)抵押权;
  (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

1、什么是借名买房?
“借名买房”,顾名思义,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在出名人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中,通常称实际 出资人为“借名人”,称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,借名买房行为发生后,借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。
2、为什么要借名买房?
借名人出资买房,却将房屋登记在其他人名下,主要有以下3种情况:
(1)不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制,因而借用他人身份购买房屋。这是借名 买房最常见的情形,占到了借名买房案件总数的90%以上。
(2)为了转移财产或逃避债务。
(3)为了节约将来可能发生的过户费用,父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。
3、借名买房存在什么法律风险?
(1)借名买房合同或被确认无效
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定:“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持”。借名购买其本人不具有资格的政策性住房,损害了社会公共利益,其双方之间的协议无法得到法律的认可。
(2)借名人易发生“房钱两空”的后果
借名购房通常发生在亲属或朋友之间,双方因关系较亲密,往往不会签署书面协议。一旦出名人不认可借名买房的关系,按照“谁主张谁举证”的民诉法规定,借名人需要承担非常重的举证责任,才有可能要回房屋的所有权。这对于缺乏法律意识和证据意识的普通人来说并非易事。
不仅如此,由于房屋登记在出名人名下,其可在借名人不知情的情况下直接将房屋出卖给第三人、设立抵押,还可能因为出名人的债务而导致房屋被查封。如果一旦发生第三人善意取得房屋所有权的情况,即使法院认定双方之间存在真实的借名买房关系,基于保护交易安全的价值取向,借名人仍会面临丧失房屋所有权的后果。
(3)出名人的资信可能受到不利影响
由于房屋价值大,价格高,购房一般都会伴随着申请贷款的问题。这种情况下,出名人往往不仅要出名购房,还要出名办理贷款。可一旦借名人不按规定还款,银行则不仅有权依据合同追究出名人的法律责任,将出名人送上被告席,还会在银行征信系统留下记录,给出名人造成不利影响。
4、借名买房发生纠纷该如何处理?
发生纠纷后,借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得 不到法院支持,延长诉讼时间,增加维权成本。
为避免当事人徒增诉累,我们从以下两方面提出建议:
(1)借名人主动起诉的情形。
借名购房关系中,房屋所有权登记在出名人的名下,借名人对于房屋不享有所有 权,而仅对于出名人享有合同权利,即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有,而应当以借名购房合同为 依据,要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有,法院将驳回其诉讼请求。
(2)出名人起诉的情形。
出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合,借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩,亦可以提出反诉,要求办理房屋过户登记手续,法院在同一案件中合并 审理,可以节约借名人的诉讼成本。若经过法院释明,借名人坚持不反诉的,法院仅就其抗辩是否成立进行审理,此时,借名人的举证情况至关重要,若借名人能够 提出充分的证据证明借名购房关系的存在,且借名行为合法有效,法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

什么是借名买房?有哪些风险?
答:另外,需要特别说明的是,根据证明规则,主张存在借名买房合同关系存在的一方当事人负有举证证明责任。因此,借名人须要格外注意,不断增强证据意识。第三,借名买房的合同效力如何?《民法典》第一百四十三条规定: 具备下列条...

老赖以他人名义买房违法吗判几年
答:老赖以他人名义买房违法,但是并不会判几年。如果能够证明老赖确实存在用他人名字购置资产,用他人证件办理银行卡等行为,按照法律规定,你可以书面申请人民法院对老赖实施司法拘留。被拘留的老赖会被法院送往拘留所执行,司法拘留...

以别人名义买房子对自己有什么影响
答:法律分析:1、如果是贷款买房们之间的协议,和银行贷款没有关系,如果用的名义贷款。那么发生的纠纷,银行只会找,然后自己找朋友打官司去。2、如果他不按时还钱,不良的信用记录是记在名下的,以后贷款买房或者办理信用卡就...

借名买房的房子谁承担责任
答:目前并没有法律明确规定借名买房具体由哪一方承担责任。一般就合同签订的当事人而言,一方违约需 承担违约责任 。根据《民法典》第五百七十七条的规定,当事人一方 不履行合同义务 或者 履行合同义务 不符合约定的,应当承担...

用别人名额买房子要注意什么
答:1、他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制,即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致;而在确立不动产的所有权归属时,我国采用不动产登记主义,即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属...

借用别人名字贷款买房
答:第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。借名买房风险不可小觑遇到问题这样解决 借名买房...

借他人名买房应承担什么法律责任
答:一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明...

借名买房有哪些法律风险?该如何规避
答:借他人名义买房,需知道有这些法律风险。一、名义产权人反悔 如果名义产权人(被借名买房的人,非实际购房者)反悔,而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款就会很...

把名字借给别人买房有什么风险?
答:借名买房的风险有:他人擅自将房屋出卖:他人因个人法律问题被法院查封房产;他人将房产设置抵押权;他人离婚,房产作为其夫妻共同财产被分割;他人死亡,房产作为遗产被划分继承;双方之间无书面协议,房价暴涨后,出资可能被认定...

“借名买房”受法律保护吗?四大风险要警惕
答:先解释一下什么是借名买房?“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为,通常发生在熟人或者亲人之间。为什么大家要借名买房?原因可能有三种情况:第一、为规避法律政策,如:为...